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    美國的硅谷通常被認(rèn)為是“郊區(qū)化辦公”的典型模式，相比CBD的水泥森林，硅谷更像是花園小院，其建筑密度及容積率均較低。另外，CBD區(qū)域的擁擠、停車難以及運(yùn)營成本高等因素也促使部分企業(yè)的辦公樓向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。北京天安科創(chuàng)置業(yè)副總經(jīng)理劉芷均表示：“未來十年商務(wù)花園會(huì)逐步替代很多CBD的辦公模式。”

    戴德梁行華北區(qū)商業(yè)部董事李贊同樣認(rèn)為，雖然核心辦公區(qū)域仍然是多數(shù)企業(yè)向往的區(qū)域，但由于成本、交通等方面的壓力，一些企業(yè)已經(jīng)部分或全部遷址去配套日漸成熟、優(yōu)惠政策有吸引力的周邊區(qū)域，而CBD空置出來的面積則被金融、能源、醫(yī)藥及高端服務(wù)業(yè)等占據(jù)。

    二線城市“倒掛”出現(xiàn)拐點(diǎn)

    相比于北京、上海等一線城市在寫字樓的活躍，二線城市的寫字樓市場則更多表現(xiàn)在發(fā)展?jié)摿ι稀?/p>

    王宇濤認(rèn)為，目前不動(dòng)產(chǎn)市場交易投資比較活躍的城市包括天津、大連、成都、重慶、蘇州等地。“此類城市在發(fā)展進(jìn)程上都呈現(xiàn)出同一個(gè)特點(diǎn)，即正在經(jīng)歷從以工業(yè)和制造業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，向以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的巨大轉(zhuǎn)變，并且這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變升級速度越來越快。這對于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場，尤其是寫字樓市場的影響是不言而喻的。辦公地點(diǎn)從廠房轉(zhuǎn)變?yōu)閷懽謽�，從業(yè)者由藍(lán)領(lǐng)工人變成了白領(lǐng)工人。”他說。

    顯然，在這種背景下，一些主要二線城市的核心地段寫字樓，特別是甲級寫字樓的供應(yīng)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場的潛在需求。

    業(yè)界認(rèn)為廣州、深圳正是由于全國范圍內(nèi)率先完成了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級換代，由二線城市躍升為一線城市，目前二線城市也正在復(fù)制這種發(fā)展模式。體現(xiàn)在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場上，表現(xiàn)之一就是商用寫字樓價(jià)格與住宅價(jià)格“倒掛”這種異�，F(xiàn)象的突然消失。

    在很多二線城市，相近地段的住宅價(jià)格要高于商業(yè)項(xiàng)目。以蘇州為例，在2005—2011年這段時(shí)間，寫字樓市場一直處于商住價(jià)格倒掛的尷尬境地中。

    據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，作為二線城市，蘇州2011年GDP總量已經(jīng)接近深圳，但寫字樓總面積顯然與深圳不能同日而語。盡管前幾年蘇州在不斷提升城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，但一直沒有質(zhì)的變化，受到上海現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心的影響，服務(wù)業(yè)發(fā)展空間被擠壓。

    然而，自2011年下半年起，這一現(xiàn)象卻開始悄悄發(fā)生變化，蘇州寫字樓市場的商住價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象出現(xiàn)了拐點(diǎn)。

    王宇濤認(rèn)為這一轉(zhuǎn)變的原因主要包括寫字樓品質(zhì)提升、城市格局變化、房地產(chǎn)調(diào)控政策、投資回報(bào)率的變化等原因。

    而許良飛則認(rèn)為，二線城市的投資回報(bào)并不能一概而論，更要關(guān)注其特殊性。與蘇州相比，成都、重慶的寫字樓市場無疑更加成熟。“一年多以前，位于成都和重慶核心商圈的寫字樓租金可能只有每月70元每平方米，而在今天，這個(gè)價(jià)格接近翻了一番。如果是品質(zhì)明顯優(yōu)于周邊物業(yè)的國際甲級寫字樓，還可以為投資者提供超過市場水平10%—15%的租金溢價(jià)。”王宇濤稱。