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　　“鋪價天花板”和“地板回報率”

　　“一鋪養(yǎng)三代”的觀念深入人心。在絕大多數(shù)投資人眼里，商鋪是讓自己的投資資金保值甚至增值的不二之選。尤其是在近年來，住宅投資市場受政策限購之下，熱錢迅速流入商業(yè)地產(chǎn)投資市場，商鋪更是成為其中的熱點。

　　追捧的人多了，商鋪的價格也就越來越高。正所謂“買漲不買跌”，在多種關(guān)聯(lián)因素共同作用下，商鋪價格一路狂飆，扶搖直上。

　　曾幾何時，地處春熙路的三益公項目商鋪售價10萬元/平方米起引得上千人哄搶，開盤數(shù)小時內(nèi)便告售罄。享有城東春熙路美譽的建設(shè)路商圈龍湖三千城商鋪更是被炒到了10萬元/平方米的高價，隨之而來的，是整個市場平均價格的走高。如今在成都各商圈內(nèi)，商鋪動輒5—6萬元/平方米已經(jīng)不稀奇，市中心核心商圈的商鋪甚至達(dá)到了16萬元/平方米、20萬元/平方米的天價，“鋪價天花板”屢次被突破。郊區(qū)商鋪單價突破2萬元也成了常事，開發(fā)企業(yè)賺得盆滿缽滿，但這卻為投資人和后期的承租者收益埋下了隱患。

　　商鋪價格的提升帶來了投資人收益預(yù)期的提升，直接就體現(xiàn)在商鋪的租金之上。以建設(shè)路為例，目前建設(shè)路社區(qū)商業(yè)的租金水平在150元—200元/平方米之間，而這樣的高租金對于大多數(shù)商家而言難以承受。商家面對高租金的望而卻步讓投資人的收益大打折扣，龍湖三千城社區(qū)底商更是體現(xiàn)得淋漓盡致，數(shù)十間商鋪貼出轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租告示，不少商鋪甚至出現(xiàn)空置現(xiàn)象。高租金帶來的巨大隱患正在蔓延。與高鋪價形成鮮明對比的是，商鋪的行業(yè)平均投資回報率，已經(jīng)降到了3%左右甚至更低，“鋪價天花板”和“地板回報率”，成為商業(yè)地產(chǎn)市場高危的另一種表情。

　　“巨量危機(jī)”近在咫尺

　　150個！這是銳理數(shù)據(jù)成都公司對2011年成都在建城市綜合體的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，無論數(shù)量還是總體量，成都再次成為全國綜合體之最。

　　從2011年至今，成都綜合體的發(fā)展可謂遍地開花，城市核心區(qū)域也好，近郊新興區(qū)域也好，乃至郊縣都新增了太多的城市綜合體項目。而在不少業(yè)內(nèi)人士看來，這樣的發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一個區(qū)域乃至整個城市對于城市綜合體的需求。

　　據(jù)CRC（成都商業(yè)地產(chǎn)投資顧問）聯(lián)盟監(jiān)測，目前成都已經(jīng)開工建設(shè)的城市綜合體數(shù)量已經(jīng)超過100個，相比去年同期統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的88個新增加了近20個，在未來五年內(nèi)還將有近1000萬平方米的體量入市。

　　不少CRC聯(lián)盟專家認(rèn)為，一個普通的城市綜合體需要30萬人的消費需求才能完全支撐，而現(xiàn)在的發(fā)展趨勢是體量不斷在擴(kuò)大，動輒超過百萬平方米的城市綜合體比比皆是，這對于成都這座城市而言，顯然有些供過于求。成都的綜合體建設(shè)狀況，是否如“盲人騎瞎馬，半夜臨深池”？

　　有業(yè)內(nèi)人士斷言，未來數(shù)年成都商業(yè)地產(chǎn)市場，尤其是城市綜合體將迎來一次洗牌的過程，在這次大浪淘沙般的過度階段，不少軟硬實力稍遜且缺乏亮點和自身特色的項目將淘汰出局，而這樣的局面相信是所有投資者以及開發(fā)企業(yè)不愿意看到的。

　　2012年6月7日，《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項目規(guī)劃管理補(bǔ)充規(guī)定（試行）》正式實施，該政策對新審批的城市綜合體項目在選址、體量和規(guī)劃等方面提出了新的要求。這一政策，被業(yè)界視為成都相關(guān)主管部門對綜合體瘋狂擴(kuò)張的現(xiàn)狀踩下剎車。