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    隨著住宅市場的升溫，近來福州寫字樓市場也呈現(xiàn)百花齊放的態(tài)勢。

    三問“血拼”寫字樓

    一問：賣給誰？

    如此大規(guī)模的放量，而且個個都是拔尖的5A甲級寫字樓，這些寫字樓都要賣給誰？黃銳告訴記者，據(jù)他了解，傳統(tǒng)五四路CBD的寫字樓客戶以自用者居多，而新崛起的海峽金融街和閩江北商務(wù)區(qū)寫字樓則以中小投資者居多，這當(dāng)中包括家族式的集體購買者。

    宇洋集團(tuán)營銷總監(jiān)王小英認(rèn)為，150萬平方米的體量其實(shí)并不多，福州的企業(yè)有著龐大的辦公場所需求。據(jù)統(tǒng)計，截至2012年1月份，福州城區(qū)注冊登記的內(nèi)資企業(yè)有54219戶，外資企業(yè)2795戶，加上政府頒布住改商的禁令，這些企業(yè)必然要尋找新的辦公場所。而近兩年，隨著海西建設(shè)的逐步深入，閩商回歸的趨勢不容小覷，還有一些外來的企業(yè)，像寶鋼等紛紛在福州設(shè)立總部基地，這些都有效帶動了寫字樓市場的升溫。

    此外，寫字樓投資者相當(dāng)注重項(xiàng)目的整體形象和標(biāo)桿性。因此，不難發(fā)現(xiàn)市場上正在推廣的寫字樓項(xiàng)目紛紛拋出亮點(diǎn)強(qiáng)調(diào)自己的獨(dú)一無二。像宇洋中央金座標(biāo)榜為金融街第一高樓，還自帶直升機(jī)停機(jī)坪；華浦華爾街強(qiáng)調(diào)占據(jù)海峽西岸金融中心的橋頭堡位置與270°看江；福州國際金融中心則突出“一個城市一座IFC”……

    二問：買哪好？

    “投資寫字樓，選擇區(qū)位非常關(guān)鍵，是否位于城市發(fā)展和政府規(guī)劃的中心軸，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。”王小英分析。

    五四北CBD作為傳統(tǒng)的中心區(qū)，土地稀缺，有多年來積累的交通、配套等資源，而新興的海峽金融街和閩江北商務(wù)區(qū)，是政府重點(diǎn)規(guī)劃的區(qū)域，沿江濱一線，自然景觀得天獨(dú)厚，交通四通八達(dá)，加上分別依托萬達(dá)商圈和萬寶商圈，人流、物流、信息流匯聚。

    “作為投資者關(guān)鍵是要明確自己的需求，對每個區(qū)域的未來做一個預(yù)判。像五四路CBD有多年的積累，而新興的區(qū)域?qū)懽謽羌�中，形象好、氛圍好，交通便利，商圈配套�?yōu)勢凸顯。同時，在定位上，兩個新興的商務(wù)區(qū)又有所差異，像金融街區(qū)域，交通四通八達(dá)，向東直達(dá)東部新城，對岸就是新的政務(wù)中心和會展中心，吸引了眾多銀行總部匯集于此，形成了強(qiáng)大的集群效應(yīng)。”黃銳分析。

    三問：怎么買？

    敲定了區(qū)域，究竟要怎么買？業(yè)內(nèi)人士建議，首先要問問自己是否適合投資寫字樓，是否做好了投資寫字樓的心理準(zhǔn)備。

    投資門檻：目前福州純寫字樓項(xiàng)目切割最小的產(chǎn)權(quán)面積平均在150平方米左右，按目前均價20000-25000元/平方米計算，總價都在300萬元以上。有些項(xiàng)目甚至要求半層起售，面積至少在1000平方米以上。

    “像宇洋中央金座為了保證入駐企業(yè)的規(guī)模和品牌，基本是以半層、整層起賣，一般以大型企業(yè)自用和大客戶投資者為主。”王小英告訴記者。

    投資差異：寫字樓的貸款方式和普通住宅有很大不同，投資寫字樓的首付至少要50%，而貸款年限只有10年，因此需要具備很高的首付能力和強(qiáng)有力的還款能力。

    投資回報：寫字樓的投資回報主要是來源于長期穩(wěn)定的租金收益，投資寫字樓要做好長期持有的準(zhǔn)備，這和投資住宅通過二手轉(zhuǎn)賣實(shí)現(xiàn)回報有很大區(qū)別。

    個人投資寫字樓時，要瞄準(zhǔn)未來租戶群體來投資。作為企業(yè)，選擇寫字樓辦公的首要目的，往往是為了提升企業(yè)形象。如果投資，建議選擇那些租戶最小也需要大約500-1000平方米的寫字樓，因?yàn)檫@表明入駐這個寫字樓的公司水平相差不大，檔次高，今后可能有較為穩(wěn)定的回報。當(dāng)然，這同時也要求投資者有很高的支付能力。

    如果投資那些切成小塊面積進(jìn)行出售的寫字樓，應(yīng)注意，雖然總價可能會低一些，但由于小業(yè)主太多，將影響到將來出租時的管理和回報能力，這種情況建議家族或朋友集體購買，方便將來統(tǒng)一出租保證回報。