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    一般來說，商鋪和寫字樓項(xiàng)目年限最高不超過50年。但時(shí)下，南寧有不少樓盤，把住宅改成了商務(wù)寫字樓，而且這類擁有與住宅一樣70年產(chǎn)權(quán)的“變臉”型“寫字樓”還受到不少人追捧。這是怎么回事？記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。

 
    買住宅當(dāng)寫字樓投資

    李女士近日在鳳嶺立交北側(cè)的一個(gè)樓盤購(gòu)買了兩套住宅。然而，這樣的決策并不像投資住宅那么簡(jiǎn)單。“買的是住宅，但實(shí)際上是投資寫字樓。”對(duì)南寧樓市頗為熟悉的李女士早就發(fā)現(xiàn)中國(guó)-東盟商務(wù)區(qū)內(nèi)寫字樓異軍突起，入市數(shù)量急劇上漲。

    量漲的同時(shí)，價(jià)格也在飛速上漲。天健·國(guó)際公館的寫字樓首期開盤就賣到了1.8萬元/平方米，與天健·國(guó)際公館相隔不遠(yuǎn)的航洋國(guó)際城、中鼎萬象東方、陽光100上東國(guó)際、東盟財(cái)經(jīng)中心等具規(guī)模的寫字樓價(jià)格也已經(jīng)超過了1萬元/平方米，部分房源報(bào)價(jià)高達(dá)1.7萬元/平方米。據(jù)部分業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，這樣的價(jià)格還有很高的升值空間。

    但李女士并不想入手如此高價(jià)的產(chǎn)品。她發(fā)現(xiàn)，其實(shí)投資寫字樓不一定非得買寫字樓，買住宅也可以。接待她的置業(yè)顧問告訴她，她買的這兩個(gè)小戶型以后可以改成寫字樓租出去，很多客戶都這樣做。最終，李女士以7000多元/平方米的價(jià)格買下了離商務(wù)區(qū)僅一路之隔的兩套“寫字樓”產(chǎn)品。記者特意到訪該樓盤，置業(yè)顧問告訴記者，這些公寓目前只剩下一套了。

    “住改商”樓盤增多

    把住宅改成商業(yè)賣的項(xiàng)目不只是李女士看上的這個(gè)樓盤。朝陽商圈天成一品C座本來是住宅性質(zhì)，開發(fā)商把它改成了寫字樓，均價(jià)9000元/平方米，取名“i office”，其宣傳廣告上醒目地打著“住宅的價(jià)格，寫字樓的價(jià)值”。樓盤的外立面懸掛著諸多宣傳條幅，內(nèi)容大多是喬布斯、馬云等商場(chǎng)風(fēng)云人物是如何從小型辦公室發(fā)家的。

    地處北湖商圈中心區(qū)域的榮和摩客社區(qū)近期也推出了商務(wù)寫字樓。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該寫字樓是由原來的LOFT公寓改的，更改之后在樓棟內(nèi)添加了諸多專業(yè)商務(wù)寫字樓必備的設(shè)備和配套。而曾經(jīng)以高價(jià)轟動(dòng)一時(shí)的天健·國(guó)際公館寫字樓其實(shí)也是由住宅改成。“市場(chǎng)上像這種由住宅改成寫字樓的項(xiàng)目多了，只不過沒有大張旗鼓，一些項(xiàng)目宣傳力度大一點(diǎn)，一些項(xiàng)目只跟到訪客戶介紹。”李女士說道。

    又到年底，商業(yè)之風(fēng)再起，只不過去年是商鋪，今年變成了寫字樓。廣西榮和企業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司營(yíng)銷總監(jiān)譚志宏告訴記者，一線城市的寫字樓需求非常旺盛，繁華地段的寫字樓價(jià)格比住宅要低，但南寧正好相反，中國(guó)-東盟商務(wù)區(qū)寫字樓的價(jià)格比住宅高一倍。他認(rèn)為，現(xiàn)在的南寧就像90年代的深圳一樣，基數(shù)低，后發(fā)優(yōu)勢(shì)非常顯著。中國(guó)-東盟博覽會(huì)的永久落戶讓南寧經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，投資者越來越多，進(jìn)駐的公司越來越多，市場(chǎng)對(duì)寫字樓的需求量很大，所以就出現(xiàn)了把住宅改成寫字樓賣的情況。

    70產(chǎn)權(quán)“寫字樓”存風(fēng)險(xiǎn)

    記者在走訪市場(chǎng)的過程中，無一例外地聽到置業(yè)顧問介紹，這個(gè)“寫字樓”是70年產(chǎn)權(quán)的。一般來說，商業(yè)用地的產(chǎn)權(quán)是40年，辦公立項(xiàng)的產(chǎn)權(quán)為50年，只有住宅用地的產(chǎn)權(quán)才是70年。然而這就是吸引投資者的地方。有多年房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的陸先生跟記者分析，一般把住宅改成寫字樓賣的項(xiàng)目，其所在區(qū)域肯定是有寫字樓的需求，到時(shí)候不用擔(dān)心出租問題。再者，目前南寧住宅的收益率不及寫字樓，投資寫字樓顯然有更大的回報(bào)，再加上這種商住兩用房擁有70年的產(chǎn)權(quán)，不管今后是寫字樓價(jià)高還是住宅好賣，對(duì)業(yè)主來說都是好事。

    對(duì)于開發(fā)商來說，剛性需求在上半年已經(jīng)消耗了一部分，下半年出現(xiàn)疲軟，把滯銷的小戶型改成寫字樓賣顯然解決了小戶型的銷售難題。一些地段好的項(xiàng)目“住改商”之后甚至有了更高的利潤(rùn)。

    事實(shí)上，“住改商”在特定的時(shí)期內(nèi)確實(shí)推動(dòng)了商業(yè)的發(fā)展，但其存在的問題也不可忽略�！段餀�(quán)法》第七十七條規(guī)定，如果業(yè)主需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，除了遵守法律、法規(guī)以及相關(guān)管理規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)征得存在利害關(guān)系的業(yè)主同意。否則，受到侵犯的業(yè)主就可以到法院起訴。目前，多個(gè)城市紛紛進(jìn)行“住改商”整頓，南寧未來是否也會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策還是個(gè)未知數(shù)。廣東東莞就曾經(jīng)征求社會(huì)意見，規(guī)定所有住宅及商住樓的住宅功能房屋，不得用作商業(yè)功能用途。業(yè)內(nèi)人士提醒，寫字樓操作的復(fù)雜性要比住宅高得多，而且如果沒有產(chǎn)業(yè)支撐，盲目投資寫字樓產(chǎn)品未必有好的回報(bào)，而且房屋性質(zhì)改變后，面積的計(jì)算方式也會(huì)有所不同，出售時(shí)將會(huì)有更多意想不到的問題。