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    近期，杭州多個酒店式公寓項目同時熱銷，這批因“禁酒令”而打著“絕版”標(biāo)簽的產(chǎn)品，一時成為許多購房者關(guān)注的焦點。據(jù)調(diào)查分析，目前購房者購買酒店式公寓的“動機”，仍然以投資為主。

　　針對購房者的投資熱情，業(yè)內(nèi)人士提醒，雖然酒店式公寓不受限購令、限貸令影響，相比于住宅，在投資上可以享受比較多的便利，但購房者仍需綜合考慮整個市場環(huán)境、各板塊的成長性，出手需謹(jǐn)慎。

　　另外，以目前杭州酒店式公寓價格和租金水平測算，投資回報率遠低于杭州寫字樓。

　　開發(fā)商“畫餅”吸引購房者

　　其實，回顧這兩年的杭州樓市，酒店式公寓因為面積小總價低，又不限購不限貸，這兩年來一直備受投資客歡迎。

　　比如，2010年，位于華豐板塊的泰地北上新城，曾一次性推出1000套房源，最終，該項目以866套的成交量位居2010年杭州市酒店式公寓項目銷售榜首。

　　2011年5月，保利灣天地開盤，推出5號樓約400套精裝loft酒店式公寓，因loft和相比市中心較低的售價受到購房者的青睞，一周之后就就銷售一空。

　　這些，都是“雙限”政策下，酒店式公寓熱銷的經(jīng)典案例。

　　另據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年杭州酒店式公寓整體成交達到3000套，2010年則達到了6233套。并且，綜合最近幾年的酒店式公寓成交量中，異地投資客占到了70%�？梢姡�調(diào)控作用在催熱酒店式公寓產(chǎn)品時起到了顯著的作用。

　　除了調(diào)控的作用，租金回報率也是購房者選擇酒店式公寓的一個主要誘因。雙贏機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳分析指出，酒店式公寓的定價一般相對周邊住宅較低，購房者普遍認(rèn)為回報率比住宅略高。

　　實際上，在銷售過程中，開發(fā)商往往也會強調(diào)產(chǎn)品的租金收益前景。上周末，記者以購房者名義來到下沙金沙湖板塊的萬亞·金沙湖一號咨訊，該項目的LOFT戶型房源的銷售均價大約在13000元/平方米，銷售人員告訴記者，“現(xiàn)在平層租金大約2000元/平方米，LOFT大約3000元。平方米，如果隔層多個單間的話租金可以更高。”

　　溫州人陳小姐手頭有一套位于下沙高教園區(qū)的艾肯金座41平方米的酒店式公寓。2009年，陳小姐在朋友的帶動下，購買這套公寓，就是因為覺得租金收益前景比較好。

　　陳小姐回憶說，“買的時候總價39萬元，銷售人員說這個項目是福雷德廣場的二期，周邊都是大學(xué)，而且離地鐵站也不太遠，一個月租2000元肯定不成問題，我們也覺得應(yīng)該比較有投資前景，所以就買了。”

    酒店式公寓未必能帶來理想收益

　　業(yè)內(nèi)人士指出，酒店式公寓也存在一些明顯的缺陷，比如年限短、不通煤氣、得房率低、沒有陽臺，長期居住的功能性較差，所要評估的仍然是租金水平以及未來可增長空間。

　　不過，雖然有總價較低的優(yōu)勢，酒店式公寓卻未必能帶來非常理想的收益。

　　比如，上述的陳小姐買下的艾肯金座酒店式公寓實際出租情況就沒有想象中那么美好。記者從某二手房網(wǎng)站上看到，艾肯金座現(xiàn)在的租金約為1600元/月。

　　陳小姐抱怨說，“按照現(xiàn)在的租金來計算，我收回這個買房成本都要20年，還沒有算上還銀行的利息。去年想轉(zhuǎn)手賣掉，結(jié)果發(fā)現(xiàn)價格一直賣不高，早知道這樣當(dāng)初還不如買一套普通的住宅，現(xiàn)在轉(zhuǎn)手賣掉比收這個租金合算多了。”

　　章惠芳指出，“在購買酒店式公寓的投資者中，大部分都屬于初級投資者，他們并沒有太多的投資經(jīng)驗。”

　　另據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，酒店式公寓的主流客群應(yīng)該瞄向?qū)懽謽前最I(lǐng)，像北京、上海、廣州莫不如是，只有這樣租金才會有較好的成長性，步入一個良性循環(huán)。

　　濱江、下沙酒店式公寓投資價值偏低

　　以上述標(biāo)準(zhǔn)考量目前杭州酒店式公寓，很多板塊的投資價值其實并不高。

　　上周末，記者走訪了金沙湖板塊在售的幾個酒店式公寓，包括東方名樓、金沙湖一號等，發(fā)現(xiàn)幾個項目的售價大約在13000—15000元/平方米左右，總價一般都在50萬元左右。

　　記者向多家中介詢問得知，金沙湖一帶現(xiàn)在還沒有租客，周邊租金只能參考人口相對密集的高沙，投資回報率約在3%左右。

　　據(jù)分析，隨著地鐵一號線開通后，地鐵沿線項目的租金價格或會有一定的上升空間。不過，在下沙這一以制造業(yè)、物流業(yè)等產(chǎn)業(yè)藍領(lǐng)和大學(xué)生為居住主力的板塊，中低端客群是主導(dǎo)力量，租金受到制約，成長空間非常有限。

　　濱江區(qū)也是酒店式公寓的另一“重鎮(zhèn)”，與下沙投資客群不同的是，濱江區(qū)的投資者中，杭州本地投資人群達到一半或以上。以目前在售價格和租金水平測算，板塊內(nèi)酒店式公寓的租金年回報率在3%左右，與下沙相當(dāng)。

　　而據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前，杭州新寫字樓的年租金回報率普遍可達到6%以后。

　　相對來說，市中心的酒店式公寓，尤其是綜合體概念的酒店式公寓，會因為地段的稀缺性和功能的齊全性而顯得更具價值。