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    如今，城市中寫字樓林立，甚至出現(xiàn)四五棟相鄰的寫字樓集聚在一起。寫字樓似乎成為了開發(fā)商淘金的籌碼。

　　在惠州，住宅市場(chǎng)因?yàn)闃鞘姓{(diào)控政策備受影響，而商業(yè)地產(chǎn)則呈現(xiàn)出火熱的場(chǎng)面。其中引人矚目的是，近年來(lái)一棟又一棟的寫字樓拔地而起，面向市場(chǎng)銷售。

　　惠州市區(qū)寫字樓放量大已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，不過(guò)與此不相適應(yīng)的是，記者走訪了解到，目前眾多寫字樓銷售緩慢，價(jià)格也一直沒(méi)有明顯變化，甚至部分寫字樓空置率高。不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，市場(chǎng)現(xiàn)有和潛在供應(yīng)量如此大，市場(chǎng)如何消化？

    寫字樓扎堆現(xiàn)象

　　在一家貿(mào)易企業(yè)上班的林先生近期有些煩惱，他所在的公司計(jì)劃搬進(jìn)江北的寫字樓辦公，而林先生正在替公司接洽新的辦公地點(diǎn)。“短短幾百米內(nèi)就集聚了五六棟寫字樓，租價(jià)都差不多，服務(wù)都宣稱自己很好，真不知如何選擇？”林先生說(shuō)。

　　林先生煩惱的背后正折射出目前惠州寫字樓聚集的現(xiàn)象。目前惠州市區(qū)的寫字樓主要集中在兩個(gè)片區(qū)，一個(gè)是江北片區(qū)，另一個(gè)是麥地演達(dá)片區(qū)。其中麥地演達(dá)片區(qū)，特別花邊嶺廣場(chǎng)一帶是目前市區(qū)最為繁華的商圈，擁有包括世貿(mào)中心、曼哈頓廣場(chǎng)、金融大廈、港惠新天地等寫字樓項(xiàng)目。

　　作為城市CBD的江北片區(qū)則是最近幾年推出的寫字樓數(shù)量最多的，包括中信城市時(shí)代、德威大廈、凱賓斯基酒店寫字樓、大隆廣場(chǎng)、富力麗港中心、華貿(mào)中心等。在江北甚至出現(xiàn)幾棟寫字樓比鄰而建的聚集情況，比如德威大廈北面就是中信城市時(shí)代，東面是凱賓斯基寫字樓，凱賓斯基寫字樓的東邊則為佳兆業(yè)中心，中信城市時(shí)代的北邊則為富紳大廈。

　　為何會(huì)出現(xiàn)寫字樓扎堆的現(xiàn)象？中城嘉信董事總經(jīng)理?xiàng)铄\斌認(rèn)為，江北區(qū)域定位高，市政規(guī)劃的起點(diǎn)也高，作為中央商務(wù)區(qū)，辦公配套設(shè)施齊全，寫字樓的軟硬件設(shè)施相對(duì)優(yōu)越。不但能夠吸引廣深等地區(qū)的投資客，還能將本地部分需要擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)、提升形象的企業(yè)招攬至此。

    大多寫字樓租售緩慢 價(jià)格難大漲

　　據(jù)了解，目前市區(qū)絕大多數(shù)寫字樓都存在著租售并存的局面，不少寫字樓銷售比例并不高，大多數(shù)用于租賃�；葜莸禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士王順東指出，目前由于市場(chǎng)存在供過(guò)于求的局面，因此大多數(shù)寫字樓租售緩慢，要市場(chǎng)消化需要較長(zhǎng)時(shí)間。

　　有寫字樓開發(fā)商也坦誠(chéng)，這幾年市場(chǎng)供應(yīng)量太大，消化確實(shí)不理想。此外有的開發(fā)商經(jīng)常留出一兩層作為公司自有物業(yè)，以備公司發(fā)展擴(kuò)大之后辦公之用。

　　記者走訪了解到，目前市區(qū)一些老牌寫字樓，比如世貿(mào)大廈、雙子星大廈總體銷售情況還不錯(cuò)，但是近兩年推出的寫字樓銷售情況一般。

　　為了吸引投資者，開發(fā)商各出奇招，比如近期華貿(mào)中心在售賣寫字樓時(shí)，就打出了“帶租約銷售”的口號(hào)。記者咨詢得知，購(gòu)買華貿(mào)中心寫字樓，不論所買寫字樓是否租賃出去，開發(fā)商都將返還三年租約，即以每月每平方米100元的價(jià)格來(lái)計(jì)算，將所購(gòu)面積三年租約的價(jià)錢從購(gòu)房款中直接扣除，且目前僅有在售的二號(hào)樓才有此優(yōu)惠。

　　這種招數(shù)起到了一定的效果，售樓員告訴記者，現(xiàn)在二號(hào)樓僅推出19層以下樓層，目前銷售良好，80%左右已出售，但還有半層及整層可供挑選。至于高層辦公樓，則要到明年才會(huì)出售。

　　由于銷售緩慢，王順東說(shuō)，目前惠州寫字樓的租售價(jià)格也一直難以出現(xiàn)明顯上漲。比如在江北，一些高端寫字樓的銷售價(jià)格多為10000元/平方米。

　　不少寫字樓的租賃價(jià)格更是維持在較低水平，據(jù)悉，配置較低整體檔次偏低的寫字樓，租金一般在每月20元~35元/平方米；中等檔次的辦公場(chǎng)所，租金一般在每月35元~45元/平方米；配置完整、裝修高檔的甲級(jí)寫字樓，租金在每月45元~60元/平方米。

    房產(chǎn)金融類企業(yè)入駐率高

　　隨著惠州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，寫字樓的周邊配套在完善，寫字樓的軟硬件水平也在提升，惠州不少企業(yè)為了更好的辦公條件，同時(shí)也為提升企業(yè)形象紛紛搬進(jìn)寫字樓辦公。

　　記者日前來(lái)到麥地演達(dá)片區(qū)，該片區(qū)作為擁有眾多商超和娛樂(lè)場(chǎng)所，人流量非常大。作為該區(qū)域的標(biāo)志性建筑——世貿(mào)中心就吸引了不少企業(yè)入駐。記者看到，該中心大部分樓層都已出租，前來(lái)入駐的企業(yè)以保險(xiǎn)、房產(chǎn)、教育等公司為主。

　　在世貿(mào)中心辦公的某保險(xiǎn)公司經(jīng)理告訴記者，公司幾年前就搬到這里辦公了，這里配套十分完備，而且周邊商戶企業(yè)多，方便拓展客戶，而且在城市地標(biāo)性建筑辦公，也有利于提升企業(yè)形象。

　　跟世貿(mào)中心類似，記者了解到，在同一片區(qū)以及江北片區(qū)的寫字樓里，入駐的企業(yè)多為房產(chǎn)類和金融類，比如房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)、證券、銀行類企業(yè)等。其他行業(yè)的企業(yè)數(shù)量并不多。

　　在惠州還有一些大型企業(yè)自建辦公大樓，并將用剩的部分面向市場(chǎng)銷售，諸如大隆廣場(chǎng)，富紳大廈、德賽大廈、惠州廣電大樓等。

　　楊錦斌告訴記者，購(gòu)買寫字樓的自用客戶，大多為本地中等規(guī)模以上的房地產(chǎn)開發(fā)公司和各類公司老板，他們之前都在自己的物業(yè)或類似住宅樓的辦公室里辦公，隨著惠州商業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)交往的繁榮，以及為了提升公司形象，集中式寫字樓的優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，購(gòu)買或租賃新的寫字樓成為他們迫切的需求。

　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制約需求

　　據(jù)惠州市房產(chǎn)管理局交易中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年惠城區(qū)（含仲愷高新區(qū)）一手寫字樓成交9.15萬(wàn)平方米，相比2010年的8.09萬(wàn)平方米增長(zhǎng)13.1%，成交均價(jià)為11220元/平方米，同比增長(zhǎng)38.7%。

　　而惠州一些城市綜合體的寫字樓稱其面積就達(dá)數(shù)萬(wàn)平方米，如此計(jì)算，一年惠城區(qū)寫字樓的成交量還沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)量大，這種放量大的現(xiàn)象如果繼續(xù)長(zhǎng)期存在，市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)“消化不良”的局面呢？

　　這兩三年房地產(chǎn)調(diào)控政策主要針對(duì)住宅，商業(yè)用地和寫字樓的政策相對(duì)寬松，因此也有很多的投資客轉(zhuǎn)向商業(yè)用地、寫字樓的投資。但多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市區(qū)寫字樓目前的開發(fā)量供大于求，銷售和出租將會(huì)是一個(gè)緩慢的過(guò)程。

　　楊錦斌說(shuō)，隨著惠州商業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將會(huì)有越來(lái)越多公司搬進(jìn)寫字樓辦公，但同時(shí)也要考慮的一個(gè)因素是，目前惠州市的經(jīng)濟(jì)總量水平并不高，一些企業(yè)的實(shí)力并不強(qiáng)，因此也會(huì)制約著寫字樓的銷售。

　　王順東指出，寫字樓的租售需要考慮市場(chǎng)需求，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定了寫字樓的發(fā)展水平，目前惠州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)還相對(duì)薄弱，因此寫字樓的有效需求并不多，寫字樓的開發(fā)商要做好打“持久戰(zhàn)”的心理準(zhǔn)備。

　　還有業(yè)內(nèi)人士指出，惠州目前的產(chǎn)業(yè)依然是以電子及化工兩個(gè)產(chǎn)業(yè)為主，企業(yè)工業(yè)化導(dǎo)致重點(diǎn)企業(yè)多分布在邊遠(yuǎn)郊區(qū)，且自身大多數(shù)有廠房作為辦公地點(diǎn)，對(duì)寫字樓的需求較小。

　　記者了解到，由于市場(chǎng)銷售總體緩慢，一些建設(shè)中的寫字樓項(xiàng)目也有建設(shè)緩慢的跡象。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)寫字樓推貨速度可能會(huì)有所減慢。還有業(yè)內(nèi)人士呼吁，政府應(yīng)該加強(qiáng)規(guī)劃，市場(chǎng)也要自律，不要一窩蜂地上強(qiáng)建寫字樓，避免市場(chǎng)出現(xiàn)“消化不良”的局面。