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　　截至到2012年12月26日，2012年北京市“商改住”項目共實現(xiàn)成交套數(shù)26518套，成交面積183.16萬平米，均價19282元/平米。業(yè)內(nèi)人士表示，總體來看，2012年北京商住項目量漲價跌，供應(yīng)已近尾聲，購房要從長遠考慮，警惕風險。

　　開發(fā)商通過商改住獲高額利潤

　　近年來，隨著城區(qū)住宅用地的稀缺、購房資格等條件約束，商住項目已然成了北京樓市的生力軍。面對各種“隨機應(yīng)變”而層出不窮的商住項目，北京東部一名項目負責人表示，有的項目位于近郊地區(qū)缺乏商業(yè)氛圍，確實不適合商業(yè)開發(fā)，相比之下當?shù)貙�居住的需求更為明顯。而且從短期來看，商改住可以迅速回籠資金，其短期利潤要高于商業(yè)用途獲取的價值。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士爆料，位于北京順義空港經(jīng)濟B區(qū)，由北京春暉園投資有限責任公司開發(fā)的“北京方糖”項目，以“非住宅類”的身份分割銷售引發(fā)關(guān)注。登錄北京市住建委官網(wǎng)可以看到，項目共獲批1298套，已簽約的686套房，用途為“辦公”，成交均價為22186元/平米。而據(jù)該項目總策劃李偉新表示，整個項目分為頂層的“空中一號”和剩余部分兩塊；整棟樓的產(chǎn)權(quán)及立項均為50年的辦公性質(zhì)，但據(jù)他表示自己僅負責該項目的“空中一號”部分，共99套，主打創(chuàng)意空間及私人會所等概念的產(chǎn)品。李偉新同時表示對于“空中一號”以外部分的產(chǎn)品及定位并不了解。

　　記者走訪該項目售樓處了解到，項目在售的均為52、58平米兩種LOFT戶型，全部為上下雙衛(wèi)生間的精裝修房源，目前僅存西向和北向幾套房，均價為23800元/平米。據(jù)售樓員介紹，該項目共有1000多套房，已售出4/5；目前產(chǎn)權(quán)年限還有42年。該銷售人員還表示，雖然項目是商業(yè)立項，但是絕大多數(shù)人都是買來自住。

　　通過查閱歷史數(shù)據(jù)和走訪業(yè)內(nèi)人士，記者了解到該項目地塊是10年前拿下的土地，當時樓面價僅合約1470元/平米，同比今日售價，利潤達十多倍。李偉新對于北京方糖項目當初樓面價數(shù)據(jù)并未予以正面回復(fù)。

　　新規(guī)實施一年半，商住項目“降火”

　　從2011年以來，“不限購”的商住類產(chǎn)品吸引了大量沒有“房票”人群，使得該類產(chǎn)品的成交在2012年又將出現(xiàn)一個小高峰。然而，經(jīng)歷了火爆成交后，下半年以來，商住項目交易情況開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

　　據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，截至2012年12月26日，2012年北京市商改住項目共成交26518套，均價19282元/平米，比兩月前的19523元/平米呈現(xiàn)繼續(xù)下降趨勢。這也是四年來該類產(chǎn)品成交均價首次低于整體住宅市場水平。記者了解到，2009年-2011年，商住房的均價終保持高于住宅的價格水平，直至2012年末出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

　　對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，商住產(chǎn)品價格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，主要由于2011年叫停商改住新規(guī)的實施，使得商住項目生存更加艱難，不少項目不得不通過調(diào)低價格預(yù)期來進行甩盤。

　　實際上，2012年下半年入市的商住項目，多數(shù)也比周邊項目的售價有大幅落差，比如，中國鐵建國際城·樂想?yún)R10月最新入市報價為19000元/平米，而其所在北苑區(qū)域在售普通住宅項目的價格已高達25000元-30000元/平米；東亞·五環(huán)國際地處舊宮區(qū)域，其16000元/平米的售價也比周邊普宅項目低出近40%。

　　解析：私改規(guī)劃屢禁不止

　　雖然“商改住”自2011年6月1日起已被全面叫停，但此類項目北京市場上依然比比皆是。通常來講，土地用途為商業(yè)、辦公、綜合，土地使用年限為40年、50年的商住產(chǎn)品都屬于該類范疇。而對于新規(guī)定中要求商業(yè)、辦公類項目不能每戶單獨設(shè)衛(wèi)生間，卻早已在市場中被破解。

　　據(jù)知情人士透露，新規(guī)要求購房者如果想買房用于自住，要進行兩次驗房。首次按毛坯房收房，不設(shè)立廚房、衛(wèi)生間，但預(yù)留了上下水，以便通過審核。然后與開發(fā)商指定的裝修公司簽訂裝修合同，把廚房和衛(wèi)生間做出來。這樣就相當于業(yè)主自發(fā)地更改房屋規(guī)劃，而與開發(fā)商無關(guān)。

　　事實上，隨著近年來的發(fā)展，商住類產(chǎn)品也逐漸在克服自身的一些缺點，一些項目將水電改成民用，甚至接通天然氣，部分項目甚至除了使用年限之外，其他均與普宅項目無異。

　　另據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，項目只要有了前期的規(guī)劃許可證，住建委在預(yù)售時不會設(shè)卡，因此市場上現(xiàn)有的商住項目扎堆并不難理解。

　　官方回應(yīng)
　　“不允許商住混合”

　　根據(jù)北京房屋管理部門發(fā)布的《關(guān)于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》(2011年6月1日起實行)明確要求，商業(yè)、辦公類項目將不得設(shè)計成住宅格局，不能設(shè)立單獨的衛(wèi)生間，開發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪，將無法辦理房產(chǎn)證。

　　帶著種種疑問，記者以北京方糖項目為例致電北京市住建委了解到，現(xiàn)在沒有“商住兩用”一說，商業(yè)就是商業(yè)，住宅就是住宅，不允許商住混合。但目前還無法查到北京方糖項目產(chǎn)權(quán)辦理情況；這種情況通常有兩種理解，一種是產(chǎn)權(quán)正在辦理過程中；另一種是產(chǎn)權(quán)辦不下來。隨后，記者又從項目屬地的順義區(qū)建委產(chǎn)權(quán)交易管理科了解到，該項目的審批手續(xù)均為辦公立項，如果私自改住宅形式銷售，可能會存在問題。

　　北京思源經(jīng)紀副總經(jīng)理任莉分析，“禁令”出臺后，相關(guān)項目已經(jīng)不可能再通過審批了。但是由于需求存在，市場上私自改規(guī)劃可能還是存在。通常做法是，開發(fā)商先是按照辦公或是商業(yè)項目建樓，待建成驗收后再改室內(nèi)規(guī)劃。但總體來看，商改住遭禁后，企業(yè)開發(fā)風險和成本都上升了，開發(fā)商在獲取商業(yè)用地時將會更加謹慎。

　　提示
　　商辦項目稅費不享受任何優(yōu)惠

　　據(jù)北京市住建委產(chǎn)權(quán)交易中心回復(fù)，未來商業(yè)辦公用途項目在買賣交易過程中的稅費，是按照商業(yè)辦公類來進行繳納，契稅繳納是按照總房款的3%，其他稅費依據(jù)當?shù)囟愘M標準繳納。

　　值得注意的是，按國家規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂土地使用年限為40年，居住土地使用年限為70年。同時，《物權(quán)法》規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動續(xù)期。如果真需要繼續(xù)使用土地，土地使用者應(yīng)該在土地使用到期前一年提出申請。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應(yīng)當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。如果因社會公共利益需要的，則土地被收回。

　　此外，商改房無法遷入戶口，無法就近入學。商業(yè)房也無法實現(xiàn)住宅的交通、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等大量的公共配套設(shè)施指標問題。這主要是由于前期商業(yè)房和住宅建設(shè)規(guī)劃目的不同。