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　　2012年，株洲寫字樓開始步入高端綜合體時代（業(yè)內(nèi)稱為第四代）。每平方米萬元以上售價，并未讓市場感到“不適”，反而迎來了寫字樓銷售高峰。

    中心城區(qū)寫字樓入住率基本達(dá)到85%左右

　　“隨著株洲經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不少國際型、大型企業(yè)進(jìn)駐株洲，使得株洲寫字樓入住率長期處于較高位置。”中偉房產(chǎn)董事長游偉說。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2004年交付使用的天順樓租金維持在18-20元/平方米/月，入住率85%，河西的三湘大廈和保利大廈入住率也維持在85%左右。市中心的家潤多大廈入住率最高，達(dá)到90%，租金為20-35元/平方米/月。另外，2011年交付使用的中檔寫字樓中央商業(yè)廣場，如今100至130平方米戶型的入住率也達(dá)到了85%，每平方米的月租金為40元以上。

　　“寫字樓入住率的高低，與其所處的位置、停車位多少等有著密切關(guān)系，家潤多大廈之所以入住率高，主因是位于市中心，交通方便，而且租金便宜，是創(chuàng)業(yè)初期的小企業(yè)的首選辦公地。那里唯一不足就是停車位太少，不到200個。”游偉說，停車位的嚴(yán)重不足，已經(jīng)成為了株洲市面上大部分寫字樓的一個共性問題，影響寫字樓的產(chǎn)品和服務(wù)檔次。

    高端寫字樓售價一年刷新3次

　　湖南省工商聯(lián)不動產(chǎn)業(yè)商會秘書長李詠曾表示，隨著株洲經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，本地急需出現(xiàn)一批高端、優(yōu)質(zhì)、具有專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗的寫字樓來提升市場的整體質(zhì)量。

　　2012年上半年，位于紅旗廣場的銀泰財富廣場首期1號寫字樓對外租售，售價6200/平方米，租金40元/平方米/月，一舉超越傳統(tǒng)的樓市黃金地帶中心廣場。

　　2012年10月，河西某寫字樓對外出售，價格一舉刷新株洲寫字樓的銷售記錄，超過萬元/平方米。

　　緊接著1個月時間內(nèi)，位于市中心的大漢·希爾頓項目中的寫字樓對外發(fā)售，株洲寫字樓市場價格再次被改寫。“每平方米的價格在1.2-1.9萬元之間，均價接近1.5萬元。寫字樓總體有4.2萬平方米，現(xiàn)已售出約80%。”株洲市大漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理曾憲銀說。

    高端寫字樓會成為未來發(fā)展趨勢？

　　對于一些大公司和實力投資者來說，高端寫字樓正好迎合了他們的口味。“其他城市寫字樓炒得火熱，我相信株洲也會出現(xiàn)這樣的情況。所以只要地段好，交通便利，就肯定會有升值的空間，這是我購買半層的原因（1000多平方米）。”張毓（化名）在株洲蘆淞服飾城做生意，他認(rèn)為在房地產(chǎn)不景氣的情況下，投資寫字樓是一個不錯的選擇。

　　曾憲銀告訴記者，在大漢·希爾頓購買了寫字樓的業(yè)主，對今后租金的預(yù)期是70元以上/平方米/月（660平方米戶型）和100元以上/平方米/月（2000平方米戶型）。

　　不過，游偉、曾憲銀都表示，雖然高端寫字樓目前銷售情況較好，但這并非代表了未來株洲寫字樓的發(fā)展趨勢。“株洲中小企業(yè)居多，他們沒有實力去承擔(dān)這么高的租金，也無法購買這么貴的寫字樓，中低端寫字樓的需求仍在，高端寫字樓不宜過多，市場一旦出現(xiàn)飽和，高端寫字樓就沒有這么走俏了。”游偉說。

    投資寫字樓，多大的回報才算合理？

　　置業(yè)門檻的高低決定了投入的大小，要考察寫字樓的產(chǎn)權(quán)年限、現(xiàn)有入駐率及入駐公司的類別層次。實際上，對寫字樓是否值得投資，還有一種更好的評估辦法。根據(jù)國際專業(yè)理財公司的計算原則，衡量一幢房產(chǎn)投資價格合理與否的基本公式為“年收益×15年＝房產(chǎn)購買價”。若年收益×15年的結(jié)果大于購房款，則表明該項目具有投資價值。