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    隨著政策調(diào)控對住宅市場的持續(xù)施壓，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值逐步體現(xiàn)出來。一些已經(jīng)沒有購房資格的中小型投資者紛紛將視線轉(zhuǎn)移到不限購的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅商住公寓熱銷，具有投資價(jià)值的商鋪、寫字樓也受到市場歡迎。加之住建部部長對于“商品房限購政策短期內(nèi)不會退出”的表述，無疑會使不限購的房產(chǎn)資源變得更加炙手可熱。

    調(diào)查顯示，在天津投資者的心目中，目前最具投資價(jià)值的物業(yè)形式分別為商鋪(35.88%)、住宅(29.01%)、酒店式公寓(16.79%)、寫字樓(16.03%)。在天津，近四成受訪者看好商業(yè)地產(chǎn)投資，其中22.22%的受訪者認(rèn)為天津房地產(chǎn)市場商業(yè)地產(chǎn)投資將好于住宅市場，超過兩成的受訪者“有意向轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的投資”。

    盡管商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體向好，然而公寓、商鋪、寫字樓三類產(chǎn)品在投資成本、回報(bào)周期、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)模上有很大差異。市場上關(guān)于不同項(xiàng)目投資的成功或失敗案例也是比比皆是。面對當(dāng)前市場，投資者應(yīng)如何選擇適合自己的產(chǎn)品？如何最大程度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大收益？資深地產(chǎn)人士張?jiān)品歼M(jìn)行了分析。

    需求旺：寫字樓租金漲幅高

    “寫字樓”一詞原是粵港一帶對辦公樓宇的稱謂，后來隨著“物業(yè)”和“物業(yè)管理”等名詞及相關(guān)行業(yè)的引入而被廣泛運(yùn)用。

    寫字樓投資全過程是指從寫字樓投資意向的產(chǎn)生到寫字樓出租出售、資金回收的整個(gè)過程。這是一個(gè)動態(tài)的過程，一般分為前期決策、投資實(shí)施、寫字樓經(jīng)營及管理四大階段，每個(gè)階段都有著不同的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)。寫字樓項(xiàng)目開發(fā)前期工作階段的主要目的是為了開工建設(shè)做好準(zhǔn)備。通過征地拆遷落實(shí)建設(shè)場地問題，通過工程勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)得到一個(gè)滿足城市總體規(guī)劃要求的項(xiàng)目實(shí)施藍(lán)圖，通過開工準(zhǔn)備為開工建設(shè)創(chuàng)造必備條件，通過預(yù)租、預(yù)售來早日落實(shí)客戶，及早收取資金或銷售收入。所以在此階段投資的風(fēng)險(xiǎn)很大，但是一旦投資成功，所獲利潤也很高。今年，寫字樓空置率降低、租金上漲等利好消息充分說明投資寫字樓也是不錯(cuò)的選擇。

    “投資寫字樓，關(guān)鍵是選地段。而其中成熟的、有巨大增值潛力的城市核心是寫字樓的首選。”張?jiān)品继貏e提醒投資者，要雙重衡量地段和配置。好地段有兩種：一是概念性的、愿景性的地段，就是規(guī)劃中的或在建的未來城市中心；二是已經(jīng)成熟的、城市價(jià)值呈現(xiàn)的地段。前者由于其地段價(jià)值需要時(shí)間的驗(yàn)證，物業(yè)價(jià)值和投資回報(bào)需要較長時(shí)間的城市價(jià)值積淀，因此價(jià)格便宜。但由于其區(qū)域發(fā)展具有極大的不可控性，風(fēng)險(xiǎn)較大。后者，則是地段價(jià)值早已經(jīng)過城市價(jià)值的多年積淀，且商務(wù)價(jià)值已經(jīng)呈現(xiàn)，租金回報(bào)明顯，投資回報(bào)一目了然，投資風(fēng)險(xiǎn)也就能得到較好的規(guī)避。

    其次，注意寫字樓的配置。包括項(xiàng)目周邊的城市配套，如商業(yè)、餐飲、城市功能等配套的成熟度，也包括項(xiàng)目自身的硬件配置，如電梯、大堂等。最后，要考慮寫字樓未來的增值空間，如有現(xiàn)代交通的融入，比如輕軌、地鐵，就可以有較好的未來潛在升值空間，為寫字樓的潛在價(jià)值加分。

    回報(bào)率：投資商鋪是首選

    張?jiān)品颊f，商鋪的形式多種多樣，在各種商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、專業(yè)市場以及大型購物中心等商業(yè)房地產(chǎn)里面，隨處可見商鋪——商業(yè)設(shè)施就是由大大小小的商鋪組成。盡管都是商鋪，但很顯然，不同地方、不同類型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、運(yùn)營特點(diǎn)、投資特點(diǎn)都會顯著不同。按照開發(fā)形式可以分為：商業(yè)街商鋪，商業(yè)街沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪；市場類商鋪，“市場”是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪；社區(qū)商鋪，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民；住宅底商商鋪，指位于住宅底層的商用鋪位；百貨商場、購物中心商鋪，鑒于該類項(xiàng)目規(guī)模龐大，開發(fā)復(fù)雜，所以投資風(fēng)險(xiǎn)也比較高；商務(wù)樓、寫字樓商鋪，酒店、商住公寓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間；交通設(shè)施商鋪，即交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。

    由于目前天津市的出售型商鋪數(shù)量并不多，投資商鋪的前提是廣泛收集相關(guān)信息，迅速進(jìn)行初步判斷和分析，確定購買目標(biāo)。張?jiān)品颊f，判斷一個(gè)商鋪是否值得選擇的首要條件是看它能不能獲得較高的回報(bào)，而判斷回報(bào)的最有效方式是看現(xiàn)實(shí)租金收入是否能盡快地回收購鋪的前期資金投入。計(jì)算商鋪回報(bào)的方式有很多種，最簡單實(shí)用的一種是看總售價(jià)與總年收益的比值倍數(shù)，如果大于15則說明投資收益較低，不宜介入，如果小于15，大于10就可以考慮投資，如果小于10，則說明你碰到了很不錯(cuò)的鋪位。當(dāng)然年收益的推算應(yīng)盡量準(zhǔn)確客觀，同時(shí)也需考慮一定的風(fēng)險(xiǎn)如空置期等。再比如100萬元的商鋪，首付50萬元，貸款費(fèi)用都加上，比如算10年的收益，再用10年租金之和除以投資的錢，如果在6%至7%范圍內(nèi)就合適，鋪?zhàn)右院笤鲋当Ｖ担�年度升值率�?%。

    商鋪投資相對于投資寫字樓和商住兩用住宅有更高的回報(bào)，同時(shí)亦有更高的風(fēng)險(xiǎn)，這是客觀的。但對風(fēng)險(xiǎn)的控制不僅取決于投資者對項(xiàng)目的選擇能力，同時(shí)也取決于整體市場的規(guī)范程度。對于選擇商鋪投資首先要考慮風(fēng)險(xiǎn)性。由于商鋪投資對個(gè)人資金投入和現(xiàn)金流要求較高，投資者應(yīng)將承受的風(fēng)險(xiǎn)控制在一定的范圍內(nèi)。如投資額不超過總資產(chǎn)的70%，同時(shí)應(yīng)在可能的情況下，多點(diǎn)選擇，分散投資。應(yīng)盡量購買準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房物業(yè)。投資前應(yīng)通過現(xiàn)場實(shí)地調(diào)查來深入了解鋪位的實(shí)際情況、環(huán)境因素，觀察分析可能受到的限制和影響，即時(shí)發(fā)現(xiàn)不利因素進(jìn)行規(guī)避。另外，商業(yè)周邊區(qū)域的商業(yè)成熟度是投資回報(bào)穩(wěn)定性的最主要反映，可以通過直觀感受和對區(qū)域商業(yè)規(guī)劃的間接了解，來判斷未來商業(yè)發(fā)展的趨勢。還要了解商鋪的結(jié)構(gòu)和設(shè)施是否有硬傷，層高、柱距、排污、水電供應(yīng)等是否合理，對經(jīng)營業(yè)態(tài)是否有限制，如社區(qū)商業(yè)對娛樂業(yè)、餐飲的限制，商業(yè)中心對各層經(jīng)營業(yè)態(tài)的限制等。

    放長線：商住兩用更實(shí)際

    “買一層，送一層”、“不限購，不限貸”、“投資自用隨您便”，這是某商住兩用樓盤打出的廣告標(biāo)語。在限購不放松的背景下，這些條件十分誘人。但商住兩用房是否真如商家所描述的那樣好？仍需謹(jǐn)慎考慮。

    張?jiān)品颊f，商業(yè)住宅前幾年比較流行，由于商業(yè)住宅的面積小、總價(jià)低，因此能為大眾階層接受并參與投資。在現(xiàn)階段國內(nèi)市場條件下，由于物業(yè)管理公司的服務(wù)水準(zhǔn)有限，很多小區(qū)很難保持物業(yè)品質(zhì)，造成居住和辦公的人員混雜，使得社區(qū)品質(zhì)下降。在這種情況下，如果該地區(qū)的地塊價(jià)值沒有提升，該社區(qū)的房屋價(jià)值則不會大幅提升，只能隨著貨幣價(jià)值及地區(qū)平均經(jīng)濟(jì)增長率增長。因此在當(dāng)前國家調(diào)控經(jīng)濟(jì)的背景下，商業(yè)住宅的造血功能僅限于租賃。加之整個(gè)市場的供應(yīng)量較多，因此住宅的造血能力是比較低的，其年回報(bào)率一般在3%至4%。目前，商住兩用房已經(jīng)不批了，對于以前的LOFT，比如誠基、君臨天下，由于安全性和私密性不是很高，投資相對來說短線收益不大。

    對于未來投資商業(yè)用房是否還可在短期內(nèi)獲得高回報(bào)的問題，張?jiān)品颊f，如今的商業(yè)用房已經(jīng)走過了短期內(nèi)快速增值的時(shí)代，如今，短時(shí)間內(nèi)的回報(bào)率并沒有投資者預(yù)期的那么高，商業(yè)用房已經(jīng)走過了高回報(bào)率的時(shí)期，整個(gè)增值空間變得平穩(wěn)，而且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而穩(wěn)中有漲。這種態(tài)勢更適合長期投資的買家，對于追逐短期投資回報(bào)的投資者來說，由于商業(yè)用房未來短時(shí)間內(nèi)的低增值率，短期投資購買商用房并不是好的選擇。除此之外，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，非住宅項(xiàng)目一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施，也就是說不會被強(qiáng)制配套幼兒園、學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)以及相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)等，而這無形中造成了購房者生活、學(xué)習(xí)上的不便。目前大多數(shù)“商住兩用”項(xiàng)目都是酒店式公寓設(shè)計(jì)，一梯往往容納很多住戶，出入也很不方便，安全問題也值得擔(dān)憂，投資者需慎重。