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    回望2012年，商業(yè)地產(chǎn)市場在政策、投資等方面，大事不斷，賺足了公眾的眼球。而存量商業(yè)地產(chǎn)征稅、電子商務(wù)崛起、購物中心火爆均讓商業(yè)地產(chǎn)在2012年房地產(chǎn)市場中呈現(xiàn)出井噴式發(fā)展。

    商業(yè)地產(chǎn)，不同于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)和以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。借力中國城市化和消費(fèi)需求的快速發(fā)展，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)一片火熱。

    商業(yè)地產(chǎn)井噴式發(fā)展

    資料顯示，從部分重點(diǎn)城市2011年一季度的土地出讓種類以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量來看，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)超越住宅地產(chǎn)的趨勢。隨著住宅限購令在全國范圍的蔓延，其已對投資性需求產(chǎn)生了明顯的擠出效應(yīng)。部分資金已陸續(xù)抽離住宅市場，流入商業(yè)地產(chǎn)，致使短期內(nèi)非住宅產(chǎn)品銷售量出現(xiàn)明顯增長。2010年住宅調(diào)控政策頒布后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速達(dá)到30%，2011年寫字樓銷售同比增加13%。特別是在2011年3月限購令嚴(yán)格執(zhí)行后，四大城市（北京、上海、深圳、廣州）商品房銷售面積中的寫字樓占比已從15%上升至20%。

    以購物中心為例，由德勤和中國連鎖經(jīng)營協(xié)會聯(lián)合發(fā)布的《2012中國購物中心與連鎖品牌合作發(fā)展報(bào)告》顯示，截至2012年9月，中國商業(yè)用房施工面積達(dá)到6億平方米。自2008年以來，中國商業(yè)地產(chǎn)投資一直保持15%以上的增長態(tài)勢。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為購物中心在中國將以每年300家的速度增長，并在2015年時達(dá)到4000家。而2013年是商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)的第三年，也是項(xiàng)目開售和開業(yè)的集中年份，同時也是隱藏問題集中爆發(fā)的一年。

    商業(yè)地產(chǎn)隱憂不容忽視

    據(jù)了解，規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以達(dá)到幾十萬、上百萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目僅幾百平方米。對于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式。

    《2012中國購物中心與連鎖品牌合作發(fā)展報(bào)告》稱：“作為宏觀政策調(diào)控的洼地，商業(yè)地產(chǎn)投資的增長不足為奇，但是不同于住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)不具有易復(fù)制性，并且多為持有型物業(yè)，投資時間長，對運(yùn)營管理水平要求更高。”

    業(yè)內(nèi)人士介紹，國內(nèi)目前很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式，這個模式存在后期經(jīng)營管理的漏洞，產(chǎn)權(quán)分散的后遺癥、商家同質(zhì)化帶來的價格戰(zhàn)等都是無法避免的問題。

    業(yè)內(nèi)人士同時表示，目前住宅市場是嚴(yán)重供不應(yīng)求，商業(yè)地產(chǎn)目前整體上已經(jīng)供大于求。房企加大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比重，供需失衡將更加嚴(yán)重，供需失衡或?qū)��?dǎo)致大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為“死盤”。另外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要充足的現(xiàn)金流，或具備較強(qiáng)的融資能力。經(jīng)營管理方面，商業(yè)地產(chǎn)絕大多數(shù)是開發(fā)企業(yè)長期持有，運(yùn)營管理至關(guān)重要，只有后期經(jīng)營管理合理，才能保證長期的經(jīng)營收入。

    開發(fā)應(yīng)具有超前性

    眾所周知，住宅地產(chǎn)多采用“短平快”的開發(fā)模式，而商業(yè)地產(chǎn)則需要在漫長的經(jīng)營周期中創(chuàng)造價值。業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)本身并不是價值創(chuàng)造的過程，而僅僅是為價值創(chuàng)造者提供平臺，并不斷進(jìn)行優(yōu)化。因此，商業(yè)地產(chǎn)本身的設(shè)計(jì)與概念僅是開始，最重要的還是為商家與顧客提供價值平臺，提供持續(xù)經(jīng)營的原動力。而項(xiàng)目的整體性，業(yè)態(tài)周期性，后期經(jīng)營等方面都必須超前進(jìn)行整合和規(guī)劃。

    以零售業(yè)來說，不同階段、不同零售業(yè)態(tài)表現(xiàn)的發(fā)展速度、競爭環(huán)境、經(jīng)營策略和獲利水平都有所差異。 目前傳統(tǒng)百貨受到電商的沖擊，正處于“衰退期”，正經(jīng)歷成本上漲、產(chǎn)品同質(zhì)化的多重考驗(yàn)，利潤陡降、關(guān)店調(diào)整潮蔓延。而電商則處于快速發(fā)展期，隨科技、物流、消費(fèi)理念發(fā)展，呈幾何級增長，“雙十一”天貓交易額達(dá)191億元正是電商快速發(fā)展的代表性事件。

    數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)商場尤其是以大型百貨作為標(biāo)配的商場，購物的面積占比達(dá)80%以上，其他業(yè)態(tài)面積占比約20%；而注重體驗(yàn)的現(xiàn)代購物中心，購物的面積一般控制在50%左右，餐飲、休閑、娛樂的面積占50%。

    業(yè)內(nèi)人士指出，在激烈的市場競爭中，商業(yè)地產(chǎn)的選址、商品組合、營業(yè)時間、技術(shù)服務(wù)及銷售方式在現(xiàn)代社會都發(fā)生了巨大的變化，現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)若想在漫長的經(jīng)營過程中取勝，開發(fā)者必須在搭建平臺的時候，超前考慮。從目的性消費(fèi)到時間性消費(fèi)的轉(zhuǎn)變，就需要具體項(xiàng)目在前期定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、工程預(yù)算中為未來業(yè)態(tài)調(diào)整預(yù)留充分空間。目前，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱度過高，有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)前瞻性規(guī)劃，投資者也應(yīng)更加謹(jǐn)慎，否則，有可能為行業(yè)埋下更多隱患。