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　　2012年房地產(chǎn)風(fēng)起云涌，近日，由上海易居房地產(chǎn)研究院評(píng)選出的2012年度全國房地產(chǎn)業(yè)十大事件正式出爐。

　　事件一：國務(wù)院派出督察組，定調(diào)從嚴(yán)調(diào)控樓市

　　事件：2012年7月下旬至8月上旬，針對(duì)3月份以來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，國務(wù)院派出8個(gè)督察組，對(duì)16個(gè)省(市)貫徹落實(shí)國務(wù)院 房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督察。此次督察的地區(qū)是：北京市、天津市、河北省、遼寧省、吉林省、上海市、江蘇省、浙江省、福建省、山東省、河南 省、湖北省、湖南省、廣東省、重慶市、四川省，此次督察的重點(diǎn)是檢查住房限購措施執(zhí)行情況，差別化住房信貸政策執(zhí)行情況，住房用地供應(yīng)和管理情況，稅收政策執(zhí)行和征管情況。

　　評(píng)析：國務(wù)院派出督察組主要原因是自今年3月份起，全國各地樓市成交量不斷攀升，市場也出現(xiàn)了一些亟需關(guān)注的問題：一是部分城市房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲，導(dǎo)致市場預(yù)期發(fā)生變化；二是部分城市存在通過放松限購條件、發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式刺激住房消費(fèi)的 苗頭；三是部分城市今年上半年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率較低，個(gè)別城市不到10%；四是部分城市市場監(jiān)管力度不夠。此次專項(xiàng)督察是在樓市回暖之際的應(yīng)時(shí)之 舉，以堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果：一是督察現(xiàn)有政策的執(zhí)行情況，對(duì)全國起到警戒作用；二是防止政策執(zhí)行可能存在弱化問題；三是了解 上半年全國房地產(chǎn)的各個(gè)方面情況，為下半年的政策提供決策參考�？傮w看，國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的各項(xiàng)政策措施得到了較好落實(shí)，調(diào)控成效不斷顯現(xiàn)，投機(jī) 投資性需求得到有效抑制。此次專項(xiàng)督察一方面反映出中央從嚴(yán)調(diào)控樓市的決心，另一方面體現(xiàn)中央與地方在樓市調(diào)控上的博弈。督察后中央針對(duì)樓市存在的問題已提出明確整改意見，同時(shí)強(qiáng)調(diào)各地不得以任何理由變相放松調(diào)控，但并未提出出臺(tái)更強(qiáng)硬的調(diào)控政策，足見中央對(duì)樓市調(diào)控態(tài)度重在強(qiáng)調(diào)既有政策，尚無改變樓市調(diào) 控大方向的意圖。

　　事件二：蕪湖新政速被叫停，中央調(diào)控方向未改

　　事件：2012年2月9日，蕪湖市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見》，其中主要措施包括，一是購自住普通商品住房 契稅100%補(bǔ)助；二是針對(duì)特定面積及特定人群購房補(bǔ)貼，學(xué)歷越高補(bǔ)貼越高；三是購房落戶政策變寬松。新政發(fā)布三天后即2月12日，安徽蕪湖市政府再發(fā)布通知，決定暫緩執(zhí)行2月9日發(fā)布的樓市新政。

　　評(píng)析：蕪湖新政出臺(tái)原因主要有兩方面：一是為了解決人才引進(jìn)住房和夾心層住房問題；二是受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，蕪湖樓市成交出現(xiàn)下滑，市場出 現(xiàn)供大于求，有意促進(jìn)市場成交。事實(shí)上，蕪湖并不是第一個(gè)“吃螃蟹”的三線城市。整體來看，與2011年年底佛山、成都修改限購條款不同，蕪湖本次出臺(tái)的 政策并不直接違背“國八條”政策的基調(diào)，但在樓市銷售遇冷的背景下，確實(shí)能夠起到部分刺激作用。之所以發(fā)布3天后又被“叫停”，主要在于新政補(bǔ)助面過于寬 泛，沒規(guī)定優(yōu)惠僅限首套普通住房，再加上輿論的熱炒，被推到風(fēng)頭浪尖上。在中央三番五次的重申調(diào)控政策不動(dòng)搖的背景下，蕪湖新政被叫停是板上釘釘?shù)氖虑�。蕪湖政策�?ldquo;暫緩”反映出：一是地方政府與中央的博弈在加劇，在政策執(zhí)行層面已經(jīng)有所松動(dòng)；二是中央樓市調(diào)控堅(jiān)決，不希望蕪湖的政策調(diào)整影響全國對(duì)調(diào)控的方向性判斷。

　　事件三：保障房開工722萬套，提前兩月完成目標(biāo)

　　事件：2012年11月8日，住建部公布數(shù)據(jù)顯示，今年前十個(gè)月全國城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工722萬套，基本建成505萬套，完成投資1.08萬億元。按計(jì)劃，2012年全國計(jì)劃新開工城鎮(zhèn)保障性安 居工程700萬套以上，基本建成500萬套，這意味著2012年度的保障房新開工和基本建成量已經(jīng)提前達(dá)標(biāo)。關(guān)于2013年保障房的開工建設(shè)問題，11月12日在十八大新聞中心記者招待會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新提出明年計(jì)劃開工數(shù)量正在研究當(dāng)中，不會(huì)低于500萬套，有可能在600萬套左右。

　　評(píng)析：2012年保障性住房進(jìn)展順利，原因主要有：一是政府對(duì)于保障性安居工程建設(shè)任務(wù)的部署較早；二是中央對(duì)于這項(xiàng)工作的補(bǔ)助力度不減，今年 中央已下達(dá)地方1483億元補(bǔ)助資金；三是各地在體制、機(jī)制建設(shè)方面積累了經(jīng)驗(yàn)；四是政府各部門重視并多次強(qiáng)調(diào)完善相關(guān)政策全力推進(jìn)住房保障工作。但目前 保障性住房建設(shè)仍面臨不少問題：一是選址偏遠(yuǎn)、周邊配套設(shè)施相對(duì)滯后；二是征地拆遷難；三是廉租房、公租房的低回報(bào)難以吸引社會(huì)資金，且部分城市公租房試點(diǎn)運(yùn)營情況差強(qiáng)人意。2012年公租房新增建設(shè)230萬套，占700萬套保障房項(xiàng)目約33%，相比2011年的22%比重大幅上升，中央660億元的公租 房補(bǔ)貼相對(duì)于高比重的公租房建設(shè)量仍顯得杯水車薪。明年保障房建設(shè)目標(biāo)雖有所下調(diào)，但資金和供地來源仍是面臨的重要難題。2012年以來保障房建設(shè)目標(biāo)逐 年下調(diào)，一方面表明未來保障房的著重點(diǎn)將從追求量轉(zhuǎn)向追求質(zhì)，從前期建設(shè)轉(zhuǎn)向后期分配與管理，另一方面也預(yù)示著 “十二五”規(guī)劃的3600萬套保障房總目標(biāo)將有可能進(jìn)行調(diào)整。

　　事件四：六月房價(jià)拐點(diǎn)確立，整體樓市出現(xiàn)反轉(zhuǎn)

　　事件：國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示：6月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格下降的城市有21個(gè)，持平的城市有24個(gè)，上漲的城市有25個(gè)，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格比5月份上升了0.02%，房價(jià)在連續(xù)下跌8個(gè)月后首次出現(xiàn)正增長，房價(jià)拐點(diǎn)正式確立，開始步入上行通道。至11月份，房價(jià)已連續(xù)6個(gè)月微漲，樓市回升態(tài)勢得到進(jìn)一步的鞏固。

　　評(píng)析：2012年樓市回暖原因主要有四：一是貨幣政策兩次降息、兩次降準(zhǔn)，相對(duì)11年有所放松；二是中央樓市調(diào)控政策雖未放松，但并未加碼；三是地方政府因地制宜的政策微調(diào)；四是企業(yè)因時(shí)制宜的采取降價(jià)促銷。具體來看，2012年樓市主要經(jīng)歷四個(gè)階段：一是年初，在經(jīng)歷2011年樓市嚴(yán)厲調(diào)控的 打壓下，市場一度冷清，房價(jià)環(huán)比持續(xù)負(fù)增長；二是自3月份起，以釋放剛需、鼓勵(lì)首次置業(yè)人群購房為目的的政策微調(diào)在多地逐漸展開，房價(jià)環(huán)比降幅逐漸收窄；三是6-7月份，央行降息在一定程度上增強(qiáng)了整個(gè)行業(yè)乃至購房者的信心，房價(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)；四是進(jìn)入下半年，在自住需求和改善需求的帶動(dòng)下，樓市活躍程度有所提高，房價(jià)持續(xù)微漲。預(yù)計(jì)明年房價(jià)仍將保持震蕩上行態(tài)勢，宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)將對(duì)后續(xù)樓市發(fā)展產(chǎn)生積極影響，房地產(chǎn)調(diào)控雖然堅(jiān)持不動(dòng)搖，但政策對(duì)市場的抑制作用正在進(jìn)入疲軟狀態(tài)，后續(xù)隨著剛需和改善性需求的逐步釋放，房價(jià)上行的壓力將進(jìn)一步減弱，不過值得注意的是，中央再次強(qiáng)調(diào)樓市從嚴(yán)基調(diào)，明年一旦房價(jià)漲幅過大，政策不排除進(jìn)一步加 碼的可能。

　　事件五：貨幣信貸政策微調(diào)，刺激剛需積極入市

　　事件：2012年央行兩次降準(zhǔn)、兩次降息：2月24日和5月18日，分別下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；6月8日和7月5日，分別下調(diào)貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)和0.31個(gè)百分點(diǎn)；住房公積金貸款利率也相應(yīng)下調(diào)，五年以下(含五年)由4.45%降至4%，五年以上由4.9%降至4.5%。與此同時(shí)，商業(yè)銀行也對(duì)個(gè)人首套房貸款利率實(shí)施最低85折的優(yōu)惠。此外，從年初開始各地紛紛微調(diào)公積金政策，截至2012年11月，全國共有超過34個(gè)城市調(diào)整放松公積金政 策，且多為二三線城市，其中27個(gè)城市提高貸款額度，另有部分城市降低首付比例，其他還有“異地互貸”、父母子女共同還貸、貼息、補(bǔ)貼租賃等措施。

　　評(píng)析：2012年在中央嚴(yán)守調(diào)控政策的前提下，貨幣政策的相對(duì)寬松對(duì)樓市發(fā)展走向產(chǎn)生了極為重要的影響。首先，年初貨幣政策發(fā)出積極信號(hào)，兩次降準(zhǔn)提振經(jīng)濟(jì)，釋放市場流動(dòng)性；其次，年中兩次降息向市場傳遞了貨幣政策趨向放松的信號(hào)。對(duì)于購房者而言，個(gè)人貸款成本的降低有助于刺激購房需求；對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，降息可以有效降低融資成本，擴(kuò)大融資能力；對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，信貸政策的放松，將逐漸對(duì)樓市的影響由量變到質(zhì)變，促進(jìn)房地產(chǎn)市場回暖。此 外，地方公積金政策的密集微調(diào)及首套房貸款利率優(yōu)惠，不僅直接降低首套房的購房成本，還影響了購房者尤其是剛需對(duì)市場的預(yù)期。樓市成交自3月份不斷攀升， 至11月份成交量環(huán)比同比漲幅均顯著擴(kuò)大。2012年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：“2013年適當(dāng)擴(kuò)大社會(huì)融資規(guī)模，保持貸款適度增加。”這意味著明年貨幣政策將保持穩(wěn)健的基礎(chǔ)上資金流動(dòng)性將進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，對(duì)樓市發(fā)展十分有利；同時(shí)地方政策將緊跟中央的大方向，但適時(shí)適地的政策微調(diào)仍有可能上演。　　

　　事件六：SOHO復(fù)星股權(quán)糾紛，企業(yè)之間競爭深化

    事件：2012年5月復(fù)興國際將SOHO中國等告上法庭，就復(fù)星與證大是否有“頂層協(xié)議”、復(fù)星是否有優(yōu)先股權(quán)購買權(quán)利等問題對(duì)SOHO中國、上海證大房地產(chǎn)、綠城控股向上海一中院提起訴訟。2012年11月29日，上海一中院開庭，法院未當(dāng)庭判決。糾紛的起因在于2011年復(fù)星邀請(qǐng)SOHO中國共同參與海之門項(xiàng)目其他股份事宜，SOHO中國卻繞開復(fù)星，于2011年12月29日與證大、綠城簽訂協(xié)議，收購了海之門項(xiàng)目50%股權(quán)。

　　評(píng)析：該事件的關(guān)鍵在于，復(fù)星國際資金鏈緊張(2011年借債500多億元，負(fù)債率高達(dá)110%多)，而SOHO中國資金更為充裕，兩家公司的糾紛實(shí)際上是兩家公司資金實(shí)力、資金鏈周轉(zhuǎn)能力、運(yùn)營能力之間的競爭。同時(shí)，兩家公司之間的糾紛也體現(xiàn)出不同公司之間企業(yè)文化的差異。資金周轉(zhuǎn)問題已經(jīng)對(duì)房企的運(yùn)營戰(zhàn)略和競爭模式產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。 創(chuàng)新融資模式，提高運(yùn)營能力將成為首要的戰(zhàn)略選擇。企業(yè)之間的競爭與合作的博弈趨于常態(tài)，對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略能力、運(yùn)營能力和核心競爭能力提出更高的要求。而競 爭水平與層次的提升，以及相關(guān)商業(yè)糾紛的處理，也將有利于全行業(yè)商業(yè)模式的規(guī)范化和相關(guān)法律法規(guī)的健全化，這也有利于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

　　事件七：融創(chuàng)綠城合資公司，房企競合關(guān)系成風(fēng)

　　事件：2012年6月22日，綠城宣布向融創(chuàng)出售旗下9個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)。雙方計(jì)劃以50%：50%的比例共同出資20億元成立合營公司，暫定名稱為上海融創(chuàng)綠城控股有限公司，由融創(chuàng)方面主導(dǎo)。合營公司將收購綠城中國在上海黃浦灣、上海玉蘭花園、蘇州御園、蘇州玫瑰園、無錫玉蘭花園、無錫太湖項(xiàng)目、常州玉蘭廣場、天津藍(lán)色海岸等8個(gè)項(xiàng)目中所持有的全部股權(quán)。同時(shí)，融創(chuàng)還將直接收購綠城上海玫瑰園的50%股權(quán)。整個(gè)交易，融創(chuàng)將向綠城支付33.72億元。

　　評(píng)析：綠城一直以高端物業(yè)為主要產(chǎn)品，而高端物業(yè)是宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，在調(diào)控的重壓下，綠城的銷售陷入困境的同時(shí)，土地儲(chǔ)備占用大量資金，導(dǎo) 致資金鏈緊張。繼與九龍倉合作之后，此次與融創(chuàng)的合作的目的都在于緩解資金壓力，這也是綠城推行“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略的重要舉措。在宏觀調(diào)控持續(xù)，融資渠道收窄 的客觀環(huán)境下，改善公司現(xiàn)金流水平，以較低的杠桿盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)重要的戰(zhàn)略選擇。同時(shí)，在當(dāng)前環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)“抱團(tuán)取暖”的方 式將成為最近兩年發(fā)展主流。房企之間已經(jīng)開始逐漸從單純的競爭關(guān)系向“競合”的新關(guān)系轉(zhuǎn)變。房企更廣泛的合作，不僅有利于行業(yè)集中度的提高，進(jìn)而提高行業(yè) 的發(fā)展水平。同時(shí)，企業(yè)結(jié)成聯(lián)盟也有利于房企在當(dāng)前宏觀調(diào)控和經(jīng)濟(jì)下行的環(huán)境下，增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。企業(yè)之間的競合關(guān)系也對(duì)企業(yè)的經(jīng)營模式、企業(yè)文化和 相關(guān)法律法規(guī)的健全提出了新的要求，但這些都是一個(gè)產(chǎn)業(yè)走向成熟的必由之路。

　　事件八：萬科破千領(lǐng)跑房企，千億俱樂部將擴(kuò)容

　　事件：10月份，萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額累計(jì)為1100億元，成為今年第一個(gè)銷售額破千億的房企。到11月份，萬科銷售額累計(jì)為1272億元，中國海外為1059億港元，恒大銷售額累計(jì)846億，保利920億，伴隨著這一類大型房企年度銷售目標(biāo)的陸續(xù)完成，按照這個(gè)銷售速度，預(yù)計(jì)到年底，“千億俱樂 部”將繼續(xù)擴(kuò)容。

　　評(píng)析：在樓市“限購限貸”政策的持續(xù)深入下，大型房企相比中小房企，銷售業(yè)績遠(yuǎn)好于預(yù)期，這與大型房企采取的積極的銷售策略和本身所具有的品牌 影響力息息相關(guān)。其中“以價(jià)換量”的模式，比較成功地實(shí)現(xiàn)了庫存快速周轉(zhuǎn)，在薄利多銷、快進(jìn)快出的模式下促使銷售額創(chuàng)新高。同時(shí)，各種營銷策略并舉，促進(jìn) 了銷售業(yè)績的上漲。而大型房企的品牌更容易贏得客戶的信任。房企“千億俱樂部”的擴(kuò)容這一現(xiàn)象預(yù)示著：第一，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面進(jìn)一步加強(qiáng)，房企進(jìn)一步分 化，集中度進(jìn)一步提高。前3季度，房企銷售前10強(qiáng)的金額占全國水平達(dá)到了14%，而進(jìn)入TOP10的金額入榜門檻達(dá)到了300億。越來越多的房企往銷售 額更高梯隊(duì)邁進(jìn)。而在這些企業(yè)中，又以大型央企最為典型，市場份額也進(jìn)一步擴(kuò)大。第二，房企的資金狀況有所改善。近期大型房企頻繁拿地加大土地儲(chǔ)備，甚至 頻出“地王”的現(xiàn)象也說明，房企看好后市，紛紛展開新的戰(zhàn)略布局。

　　事件九：城鎮(zhèn)化提到新高度，將利好房地產(chǎn)發(fā)展

　　事件：2012年，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在多個(gè)場合強(qiáng)調(diào)中國未來幾十年最大發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化，協(xié)調(diào)推進(jìn)城鎮(zhèn)化是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略選擇。2012年9月，在省部級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)研討班的學(xué)員座談會(huì)上，李克強(qiáng)再次提城鎮(zhèn)化，指出城鎮(zhèn)化是我國擴(kuò)大內(nèi)需潛力之所在。11月8日，在中國共 產(chǎn)黨第十八次全國代表大會(huì)上，胡錦濤主席在報(bào)告中指出要堅(jiān)持走中國特色新型城鎮(zhèn)化道路，推動(dòng)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)。這是歷次報(bào)告中首次提出“新型城鎮(zhèn)化”并將城鎮(zhèn)化提到一個(gè)新的高度。12月16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出將積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量作為明年經(jīng)濟(jì) 工作的六大任務(wù)之一。

　　評(píng)析：2012年中央領(lǐng)導(dǎo)人將城鎮(zhèn)化提高到中國未來幾十年最大發(fā)展?jié)摿Φ男赂叨龋�主要是看重城�?zhèn)化對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩大作用：一是城鎮(zhèn)化發(fā)展將擴(kuò) 大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。中國城鎮(zhèn)化水平按常住人口計(jì)算才剛過50%，按照國外城鎮(zhèn)化發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，中國正處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段。城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，將有效提高 居民收入水平，擴(kuò)大國內(nèi)消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。二是城鎮(zhèn)化將成為推動(dòng)土地資源利用、財(cái)政金融、戶籍制度、公共服務(wù)等方面改革和調(diào)整的平臺(tái)。當(dāng)前，中國正處于 轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，經(jīng)濟(jì)改革和政治改革都步入攻堅(jiān)階段，城鎮(zhèn)化建設(shè)既關(guān)系民生，又影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，能夠成為改革的重要抓手，推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn) 與城鎮(zhèn)化緊密相連，中央將城鎮(zhèn)化提到新高度，無疑將利好房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，主要表現(xiàn)在三方面：一是將推動(dòng)城市建設(shè)提速，舊區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)力度進(jìn)一步加大；二是將有大量農(nóng)村富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到城市，增加住宅需求；三是將帶動(dòng)居民收入的持續(xù)增長，提振居民消費(fèi)能力，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)發(fā)展。

　　事件十：溫鄂樓市大幅降溫，市場逐步回歸理性

　　事件：自2011年中央加大房地產(chǎn)調(diào)控力度以來，溫州房價(jià)迅速下跌，成交量明顯萎縮。2012年11月，70個(gè)大中城市住宅價(jià)格指數(shù)顯示，溫州新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.8%，同比下跌12.4%，連續(xù)十六個(gè)月墊底。國土資源部公布的城市地價(jià)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，第三季度溫州住宅地價(jià)同比下降 18.03%，是全國住宅地價(jià)同比下降幅度最大的城市。身處風(fēng)暴另一端的鄂爾多斯，也正遭遇著與溫州版本不同的地產(chǎn)恐慌。以“羊、煤、土、氣”聞名全國的鄂爾多斯迎來“嚴(yán)寒”時(shí)節(jié)—樓盤停工、房價(jià)大跌、豪車甩賣，曾經(jīng)火熱的民間資本市 場也由以前的“戶戶放貸”變成了“家家討債”。鄂爾多斯一路高漲的房價(jià)節(jié)節(jié)下降，從最高峰迅速滑落，一些樓盤下跌近30%、40%，但仍無人問津。

　　評(píng)析：溫州、鄂爾多斯樓市經(jīng)歷房價(jià)大漲后，突然急劇反轉(zhuǎn)大幅降溫，主要有三大誘因：一是投資性需求推動(dòng)房價(jià)虛高。溫州、鄂爾多斯是投資客的青睞之地，投資性需求占據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龃罅糠蓊~，有力推動(dòng)房價(jià)大幅上漲，營造了房地產(chǎn)市場虛假繁榮景象。二是大宗商品價(jià)格大幅下跌致使企業(yè)資金鏈緊繃。當(dāng)前實(shí)體經(jīng) 濟(jì)不振，大宗商品價(jià)格下跌，導(dǎo)致溫州民營企業(yè)和鄂爾多斯煤礦企業(yè)資金不足。同時(shí)，限購、限貸政策不放松，居民購房需求冷淡，開發(fā)商回籠資金受阻。三是巨額民間資本滲入樓市急劇拔高房企成本。由于銀行信貸進(jìn)一步收縮，房企資金瀕臨斷流，不得不轉(zhuǎn)向民間信貸，而民間信貸月利息少則5%，多則高達(dá)10%、 20%，如此高額的資金成本，開發(fā)商猶如在刀尖上跳舞。隨著中央房地產(chǎn)調(diào)控力度加大，市場大幅降溫的結(jié)果則不難想象。未來隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)和深入，部分城市如溫州、鄂爾多斯等，由于投資客的撤離，樓市將大幅降溫，非理性供給和不可持續(xù)的發(fā)展方式將被逐漸糾正，房地產(chǎn)市場向理性回歸。但對(duì)于多數(shù)城市，受 益于城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，地方政府與中央政策的博弈，房價(jià)仍將溫和上漲。