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    樓市出現(xiàn)反季節(jié)“量價齊升”之時，“新國五條”應(yīng)聲落地。“五項政策措施，釋放了堅持調(diào)控政策不動搖、力度不放松的強烈信號。對于商業(yè)地產(chǎn)而言，這或許是一個難得的發(fā)展機遇。”南寧一位專家解讀道。對此，很多業(yè)內(nèi)人士也紛紛表示，近兩年南寧的商業(yè)投資環(huán)境不斷優(yōu)化，高端甲級寫字樓拔地而起，在“新國五條”政策下，很多投資者會選擇把目光放到商業(yè)地產(chǎn)的投資，尤其是寫字樓市場。

    這些預(yù)測也被市場所印證。近日，本報聯(lián)合南寧一地產(chǎn)機構(gòu)進行了一次《專業(yè)寫字樓的市場大調(diào)查》，調(diào)查結(jié)果顯示專業(yè)性寫字樓興起時間雖不長，但出租率非常高。其中，受訪的57人中（均持有至少一套商用物業(yè)），有65%受訪者認(rèn)為，高端專業(yè)性寫字樓市場需求龐大，將會成為未來寫字樓的發(fā)展趨勢。但如同傳統(tǒng)寫字樓一樣，被訪者最看重的依然是寫字樓自身的價值，即考慮成熟商圈、寫字樓租售的空間和后期的管理水平。

    兩年前，旭日陽剛因為在春晚的一首《春天里》一炮走紅，如今身價倍增。其實對于旭日陽剛而言，雖然曾有被“禁唱”的波折，但《春天里》早已經(jīng)超越歌曲本身所包含的意義。

    當(dāng)下，“新國五條”來襲，商業(yè)地產(chǎn)能否一如近年來的發(fā)展勁頭迎來“春天里”？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策的頻繁出臺，商業(yè)地產(chǎn)“乘勢崛起”趨勢明顯，基本上已宣告住房投資需求被大幅遏制，炒房變得越發(fā)薄利。投資專家分析，由于樓市調(diào)控大多并未涉及商用物業(yè)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商用物業(yè)不失為明智之舉。

    南寧狀況如何？本報記者近日對此進行了走訪調(diào)查。

    市場調(diào)查
    市區(qū)寫字樓出租率達9成

    連日來，記者走訪了南寧市區(qū)18家寫字樓，調(diào)查區(qū)域主要以青秀區(qū)及興寧區(qū)為主，西鄉(xiāng)塘及江南區(qū)也有個別寫字樓在調(diào)查范圍內(nèi)。在被調(diào)查的這些樣本中，絕大多數(shù)寫字樓出租率在90%以上，有部分寫字樓出租率甚至達到了98%。“由于固有的建筑結(jié)構(gòu)性因素，一般寫字樓3%左右的空置率屬正常范圍。”南寧一商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人直言，一方面，隨著南寧城市的快速發(fā)展，寫字樓需求旺盛，尤其是高端寫字樓需求日趨旺盛；另一方面，近兩年來，調(diào)控政策的頻繁出臺，也促使寫字樓投資客群體不斷壯大。“當(dāng)下‘新國五條’出臺后，預(yù)計高端寫字樓需求趨勢將更加明顯。”

    記者走訪過程中發(fā)現(xiàn)，有個別寫字樓出租率相對較低。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，辦公氛圍不濃厚，周邊缺乏辦公項目與之形成相互帶動；項目對外展示性及視野不佳；非純寫字樓，且管理混亂等是主因。

    據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011—2012年間，南寧寫字樓供應(yīng)面積約17.5萬㎡，成交約15.9萬㎡，存量不足2萬㎡。檔次不一，定位不明確，業(yè)主無保障主要制約了投資客的出手。“從2013年南寧市場看來，隨著青秀萬達廣場大規(guī)模高規(guī)格寫字樓以及五象新區(qū)一些國際一流規(guī)劃設(shè)計的超五A寫字樓的推出，將較大限度消除投資客的心理障礙，從而掀起南寧寫字樓市場新的投資熱潮。”某機構(gòu)廣西片區(qū)總經(jīng)理吳寧分析。

    72%受訪者
    曾受政策調(diào)控風(fēng)向影響

    與普通商鋪、酒店型公寓等投資客不同，寫字樓市場的客群相對較為挑剔。記者走訪調(diào)查的57名受訪者中（均至少擁有一套商用物業(yè)），有超過16人曾投資過寫字樓項目。值得一提的是，其中15人還另持有至少一間商鋪或酒店型公寓。“雖然南寧目前好的寫字樓項目極少，我們也知道寫字樓市場潛力巨大，但沒有找準(zhǔn)好的寫字樓之前，我們寧愿買鋪。”不少被訪者表示。

    調(diào)查中，記者發(fā)現(xiàn)了一個較為有趣的現(xiàn)象：這16名寫字樓投資客中，有72%的客戶當(dāng)初買寫字樓，是受到了國家政策風(fēng)向的影響。“南寧住宅地產(chǎn)經(jīng)歷了10多年的發(fā)展，目前可以說是到了一個轉(zhuǎn)型時期，面臨著如何發(fā)展下去的問題，很多住宅都往社區(qū)化、城市綜合體方向發(fā)展，寫字樓價值的充分體現(xiàn)只是時間問題。”一北京投資客對記者如是說。

    近日，“新國五條”細則明確出臺，就有國內(nèi)地產(chǎn)資深人士預(yù)測，住宅限購、限貸等調(diào)控持續(xù)從緊，將進一步刺激商業(yè)地產(chǎn)投資需求，有望進一步拉動寫字樓、商鋪和商用公寓價格，預(yù)計商用物業(yè)今年價格漲幅將超20%。

    為一探虛實，記者日前走訪了位于東葛路延長線的青秀萬達廣場，雖然目前該項目寫字樓還未推出（據(jù)稱將于今年3月中旬面市），但售樓處的客戶絡(luò)繹不絕。記者隨后又走訪了兩家寫字樓在售項目，雖人氣不及青秀萬達廣場，但投資客的熱情依然清晰可見。

    一位長期從事商用物業(yè)投資的人士表示，房地產(chǎn)投資者對市場的嗅覺非常敏銳，也十分機警，一旦樓市有風(fēng)吹草動，他們會很快接收到并調(diào)整投資策略。“新國五條”，足見國家對房產(chǎn)調(diào)控的決心。“通過研究會發(fā)現(xiàn)，新政里關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容涉及并不多，這也是近期商業(yè)地產(chǎn)投資火熱的一大原因。”該人士稱。

    各界聲音
    寫字樓是實體經(jīng)濟“晴雨表”

    近兩年來的政策調(diào)控可窺斑見豹：樓市新政劍指住宅市場投資性需求，部分市場資金開始被迫把目光投向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)市場成交活躍，上市量相對于樓市調(diào)控之前整體增加約一倍，連部分中介也將業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)代理。而如今，這種關(guān)注的目光也會指向?qū)懽謽鞘袌觥?/p>

    調(diào)查顯示，目前南寧寫字樓市場大部分租金水平在1.5—3元/㎡/天，甲級寫字樓的租金水平較高，達到3—5元/㎡/天。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寫字樓是實體經(jīng)濟“晴雨表”。在宏觀經(jīng)濟走勢良好和政策背景下，南寧寫字樓租金水平相對全國大多數(shù)省會城市來說，仍然處于低位。因此，近幾年寫字樓租金水平將會穩(wěn)步上揚。

    對于投資客來說，尤其投資大型城市綜合體項目的寫字樓，不僅可以使資金達到保值的作用，日后租金的收益以及寫字樓的出售相當(dāng)可期。