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　　樓市新政持續(xù)抑制住宅市場投資投機，投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，這已經(jīng)不是新鮮話題，但卻隨著政策的加碼而持續(xù)深化升溫。近兩年商業(yè)地產(chǎn)市場，商鋪火了一把，南寧市民更是得以見證了優(yōu)質(zhì)商鋪如何被投資者“秒殺”的盛況。一半海水，一半火焰。也有商鋪在這場大潮中因價格偏離價值，潛生了投資風(fēng)險。在商業(yè)地產(chǎn)仍將長期成為投資者資金避風(fēng)港的時代，人們呼喚更為豐富的投資產(chǎn)品，善于捕捉投資先機的人會率先發(fā)現(xiàn)，南寧寫字樓這座金山有待挖掘，前景大有可為。

　　行業(yè)·觀察
　　寫字樓迎來了全面發(fā)展時代

　　自世邦魏理仕的報告顯示，過去18個月，北京、上海辦公樓租金空置率降到歷史最低水平，分別為4%和6.7%，天津甲級寫字樓市場空置率也在第二季度下降1.0%，達到15.3%。

　　在經(jīng)濟發(fā)達的大都市，商務(wù)精英們對辦公環(huán)境的要求不斷提升，寫字樓除去原有的交通地理要求之外，還要求行政配套齊全、建筑設(shè)計風(fēng)格鮮明、通信設(shè)備先進、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施人性化以及擁有具備相關(guān)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司等，也由于這種高標(biāo)準(zhǔn)的需求，使高標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓價格不菲，成為房地產(chǎn)類別中極具投資價值項目。

　　隨著中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的逐步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱，知識化、全球化、信息化的滲透，使產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)越來越明顯，于是，受原材料影響較小的第三產(chǎn)業(yè)向客戶與信息集散地集中的要求越來越迫切，從而引發(fā)了寫字樓的興起。

　　近兩年來，在住宅市場調(diào)控的大背景下，中國的寫字樓市場迎來了全面發(fā)展的時代。受益于穩(wěn)定的國內(nèi)經(jīng)濟增長、投資資金擠出、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和投資回報優(yōu)良，全國寫字樓市場租售兩旺，價格與租金均出現(xiàn)大幅上漲。“2011年1~12月，我國辦公樓開發(fā)投資完成額達到2,543.53億元，增長40.70%。2012年，我國寫字樓市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)。寫字樓租金漲幅、寫字樓銷售與2011年同期基本持平。”

　　《2013~2017年中國寫字樓市場投資分析及前景預(yù)測報告》指出，寫字樓是城市第三產(chǎn)業(yè)的重要載體，寫字樓經(jīng)濟是城市經(jīng)濟的重要組成部分，隨著中國城市的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，寫字樓經(jīng)濟所占的比重將越來越大，寫字樓在城市中的地位與作用也將越來越大。

　　中國寫字樓市場具有長期的投資價值與可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　城市·機遇
　　城市發(fā)展推動寫字樓市場崛起

　　相關(guān)機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年以來，北京、上海、武漢和成都等主要城市寫字樓需求強勁，租售價格大幅攀升。

　　南寧也不例外。綜合克爾瑞、廣西輝煌地產(chǎn)等機構(gòu)數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，2002~2012年南寧寫字樓投資回報率從8%上漲至22%，幾乎翻了3倍；投資回報周期從最初的12.5年，到現(xiàn)在的4.5年。對比各種物業(yè)的投資回報情況，寫字樓的租售價格增幅均遙遙領(lǐng)先，純寫字樓更是首屈一指。

　　與全國市場一樣，南寧寫字樓同樣是供應(yīng)緊缺。近兩年來，為搶占東盟、北部灣橋頭堡而來的國際、國內(nèi)大牌企業(yè)，進駐南寧最頭疼的一件事情就是尋找寫字樓落點辦公。埌東CBD，南寧目前寫字樓較為集中地區(qū)域，寫字樓的出租和辦公率基本能保證在90%以上，特別是5A甲級標(biāo)準(zhǔn)的地王國際商務(wù)中心，使用率已達到98%。埌東多家房產(chǎn)中介均表示，五象廣場目前

　　已無寫字樓可租。向東往航洋國際、鳳嶺、商務(wù)區(qū)，已經(jīng)交付使用的寫字樓也迅速被新晉企業(yè)占領(lǐng)。據(jù)不完全統(tǒng)計，早在2009年底，南寧已有40多家世界500強企業(yè)在南寧設(shè)立總部基地或辦事機構(gòu)。至2012年，平均每年吸引一家世界500強企業(yè)進駐。

　　2010年1月1日，中國-東盟自貿(mào)區(qū)正式啟動后，南寧寫字樓進入高速發(fā)展時期。有研究數(shù)據(jù)顯示，每年進駐南寧的集團化企業(yè)超過50家，各種大中小型企業(yè)更是以百計數(shù)，大幅提升了對南寧寫字樓尤其是高端寫字樓的需求。據(jù)調(diào)查，南寧目前寫字樓的年需求量超過8萬平方米。而知名大企業(yè)對寫字樓軟、硬件方面的要求往往十分苛刻，因此國內(nèi)外知名企業(yè)的進駐，成為一個南寧頂級寫字樓快速成長成熟的重要推力。

　　同時，早期選擇在非純寫字樓辦公的企業(yè)都有搬遷、更新?lián)Q代的意向。來自世嘉瑞邦的寫字樓研究報告指出：一個企業(yè)膨脹擴張的中期規(guī)劃需要3至5年，在這個過程中員工規(guī)模與公司資金都要上一個臺階。隨之而來的將是企業(yè)對辦公地點的升級換代需求。從埌東CBD的入駐與成熟時間看，2007年開始是這一區(qū)域的集中進駐期。從時間點來看，2010年后，將會有越來越多的企業(yè)開始考慮挪窩，催生頂級寫字樓的旺盛需求。

　　市場·空間
　　新機遇下寫字樓發(fā)展后勁十足

　　目前南寧寫字樓集中在埌東，如地王國際商會中心、名都大廈、金源CBD等，不過這些寫字樓基本上已經(jīng)“滿座”，一房難求已是南寧寫字樓的常態(tài)。

　　與供應(yīng)不足的形勢相比，市場對寫字樓的需求卻很旺盛，進入增長期。從2002年催生出的第一代寫字樓——廣西投資大廈，到2005年的地王國際商會中心，再到已經(jīng)交付使用的華潤大廈，10年間南寧每一個純寫字樓的上市，都會吸引眾多企業(yè)或投資者搶灘。

　　而最近又一股寫字樓投資風(fēng)潮或?qū)⒃谀蠈幊菛|再次刮起。南寧青秀萬達廣場，在金街商鋪被熱搶之時，來自全區(qū)甚至全國的實力投資客，早早開始盯住該項目的國際5A甲級寫字樓，采訪發(fā)現(xiàn)，有不少實力買家，開始做整層購買的意向登記。業(yè)內(nèi)人士分析，南寧這幾年的發(fā)展有聲有色，隨著城市升級而升級的商務(wù)需求，也在推動寫字樓的發(fā)展，多家開發(fā)商看到城市的潛力，開始在寫字樓產(chǎn)品上打造高端。萬達的甲級寫字樓的未賣先熱，就是南寧寫字樓市場將蓬勃發(fā)展的一個重要信號�？梢灶A(yù)見的是，未來的投資市場，猶如萬達此類品牌開發(fā)者打造的甲級高端寫字樓，將會成為商業(yè)投資的重要物業(yè)類別。

　　當(dāng)把旺盛的需求與供應(yīng)不足放在一起，南寧寫字樓的供需矛盾便顯而易見。那么，也就不難理解，為何南寧有那么多公寓改造成寫字樓。如民族大道、南湖畔、市中心、東盟國際商務(wù)區(qū)等商務(wù)氛圍較濃厚的區(qū)域，商住辦公物業(yè)十分活躍。精明的投資者發(fā)現(xiàn)，越是供需矛盾的地方，商機越是凸顯。我們可以預(yù)見，一場關(guān)于寫字樓投資的話題，很快將會在南寧投資市場掀起。