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    住宅市場擠出的“水”或?qū)⒘飨蛏虡I(yè)地產(chǎn)，新“國五條”細(xì)則的出臺(tái)，在對住宅市場造成較大力度抑制的同時(shí)，將間接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

    業(yè)內(nèi)專家指出，“國五條”再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購房，并未對商業(yè)地產(chǎn)市場有干預(yù)，政策的出臺(tái)將進(jìn)一步刺激商業(yè)地產(chǎn)投資需求，對于商業(yè)地產(chǎn)來說是間接利好。

    二月份寫字樓量價(jià)齊升

    春節(jié)假期所在的月份為傳統(tǒng)成交淡季，但是上個(gè)月，深圳的寫字樓市場出現(xiàn)熱點(diǎn)。由于單個(gè)大面積項(xiàng)目成交的推動(dòng)，成交均價(jià)漲幅較大，全市成交面積繼續(xù)增加，但成交套數(shù)反而下降。

    據(jù)市規(guī)土委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2月全市一手寫字樓共計(jì)成交面積8.64萬平方米，環(huán)比1月增長3.65%；成交均價(jià)為49899元/平方米，環(huán)比上漲48.07%。成交面積上升，但成交套數(shù)僅332套，環(huán)比減少61.40%。

    受春節(jié)長假影響，深圳寫字樓市場供應(yīng)量明顯下降，本應(yīng)處于投資淡季，但位于華強(qiáng)北的一個(gè)項(xiàng)目卻出現(xiàn)整個(gè)樓層成交以及福田區(qū)一高級(jí)寫字樓項(xiàng)目的入市，為原本的淡季帶來了“熱點(diǎn)”，也使得一手寫字樓成交量價(jià)均有攀升。

    據(jù)深圳中原監(jiān)測，截至2月底，全市一手寫字樓存量達(dá)120.23萬平方米，在缺乏新項(xiàng)目入市及市場消化量不減的雙重作用下，庫存有小幅下降。專家分析認(rèn)為，隨著節(jié)后市場人氣逐漸恢復(fù)，市場供求將逐漸增加，南山等區(qū)域市場的關(guān)注度將再度回溫，二手市場也有望繼續(xù)節(jié)前的上漲態(tài)勢。

    投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域

    新“國五條”擲地有聲，在住宅市場形成了巨大反響，全國不少城市出現(xiàn)二手房過戶高峰。與住宅市場形成的震懾作用不同，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)紛紛預(yù)計(jì)“日子會(huì)比以前好過”。

    “‘國五條’此次調(diào)控對象為商品住宅市場，旨在保持房價(jià)穩(wěn)定，遏制市場過熱，對于商業(yè)地產(chǎn)沒有做任何干預(yù)，在此消彼長的態(tài)勢下，商業(yè)地產(chǎn)有望迎來更多投資資金。”高力國際市場研究與項(xiàng)目咨詢部董事陳厚橋認(rèn)為，新“國五條”對商業(yè)地產(chǎn)來說是利好，會(huì)促使更多的投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

    陳厚橋分析表示，新的政策將使得投資客更加果斷選擇商業(yè)地產(chǎn)，政策出臺(tái)前，可能會(huì)在住宅和商業(yè)間猶豫，但新的政策會(huì)明顯改變投資心理。同時(shí)，對于與開發(fā)商而言，繼續(xù)加大對商業(yè)地產(chǎn)的投入是未來趨勢。除長期持有外，開發(fā)商還可通過銷售部分不限購、不限貸的商用項(xiàng)目，成功回籠資金。

    “前幾年投資商業(yè)地產(chǎn)面臨十分不明朗的前景，但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)的發(fā)展，人們越來越關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，投資預(yù)期將更加清晰和有信心。”陳厚橋說。

    戴德梁行華南區(qū)研究部主管張曉端則認(rèn)為，在投資理念日漸理性成熟的狀態(tài)下，高端寫字樓大面積成交主要集中在企業(yè)自用方面，新“國五條”對商業(yè)地產(chǎn)投資的影響更多體現(xiàn)在總價(jià)不高的項(xiàng)目上，類似商務(wù)公寓等商住兩用的項(xiàng)目將會(huì)更受從住宅轉(zhuǎn)商業(yè)的投資客歡迎。

    商業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)不可忽視

    記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，寫字樓租賃和銷售市場成交較春節(jié)前明顯活躍。車公廟片區(qū)寫字樓置業(yè)經(jīng)理張龍告訴記者，3月份正是寫字樓銷售和租賃旺季，從目前市場狀況來看，新政還未對市場產(chǎn)生明顯影響。他相信，在新政策正式實(shí)施后，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)因資金的涌入而出現(xiàn)利好局面。

    事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)市場和商品住宅市場一衣帶水。近年來，大型開發(fā)商紛紛加大對商業(yè)地產(chǎn)的投入，試水社區(qū)商業(yè)、商務(wù)公寓和購物中心等不同的商業(yè)模式。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新“國五條”政策實(shí)施后，有實(shí)力的大開發(fā)商將有機(jī)會(huì)把商業(yè)地產(chǎn)做大做強(qiáng)，但對于部分“以住養(yǎng)商”模式的開發(fā)商及小開發(fā)商來說，商業(yè)和住宅的風(fēng)險(xiǎn)捆綁在一起，住宅市場的萎縮可能會(huì)給商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)帶來負(fù)面影響。

    資深商鋪投資客陳先生告訴記者，去年非住宅物業(yè)按評(píng)估價(jià)征稅政策在一定程度上壓縮了轉(zhuǎn)讓商鋪利潤空間，入手投資前景良好的商鋪難上加難。與住宅相比，投資商鋪和寫字樓具有一定的專業(yè)性，不可盲目投資。

    寫字樓市場方面的風(fēng)險(xiǎn)似乎比商鋪更大。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年到明年，深圳將有33個(gè)寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)，入市總量達(dá)402萬平方米，供應(yīng)洪峰將到來。今年的甲級(jí)寫字樓市場將有46萬平方米新竣工，相當(dāng)于2012年的4至5倍，寫字樓市場面臨著過剩的風(fēng)險(xiǎn)。

一    位業(yè)內(nèi)人士則看好對深圳寫字樓的投資，他認(rèn)為，寫字樓市場與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)。除出色的金融和物流等行業(yè)外，與其他城市相比，深圳發(fā)達(dá)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)催生出不小的市場空間，過去的小企業(yè)經(jīng)過孵化后對大的辦公場地有新的需求，這部分需求會(huì)隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不斷變大。寫字樓剛需的存在將消化未來的供應(yīng)，不必過度擔(dān)心過剩問題。