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　　“新國(guó)五條”出臺(tái)，國(guó)家及有關(guān)部委再次強(qiáng)調(diào)商品住房的調(diào)控政策延續(xù)性。而商業(yè)地產(chǎn)似乎再次被“遺忘”。商業(yè)地產(chǎn)是否會(huì)因此再次面臨投資購(gòu)買機(jī)遇？對(duì)開(kāi)發(fā)者和投資者來(lái)說(shuō)，看似一派繁榮的商業(yè)地產(chǎn)真的會(huì)如“金礦”，毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)嗎？投身商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)者和投資者各有哪些注意事項(xiàng)？本期同學(xué)會(huì)誠(chéng)邀重慶商業(yè)地產(chǎn)資深人士，共話“新國(guó)五條”時(shí)代重慶商業(yè)地產(chǎn)之路。

　　重慶駿邦地產(chǎn)顧問(wèn)公司執(zhí)行董事長(zhǎng) 林海彬

　　重慶渝能產(chǎn)業(yè)(集團(tuán))有限公司營(yíng)銷總監(jiān) 蔣姝

　　重慶力帆置業(yè)有限公司營(yíng)銷總監(jiān) 樊元樹(shù)

　　“新國(guó)五條”推熱商業(yè)地產(chǎn)

　　主持人：從“新國(guó)五條”的字面解讀，的確沒(méi)有與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容。這是否就可以得出宏觀調(diào)控政策再度利好商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)論？

　　林海彬：“新國(guó)五條”對(duì)住宅市場(chǎng)，尤其是對(duì)投資、投機(jī)類人群打擊較大，它帶來(lái)的一個(gè)結(jié)果便是，投資類消費(fèi)向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。資金充裕、投資渠道單一是目前國(guó)內(nèi)投資環(huán)境的真實(shí)寫(xiě)照。而商業(yè)地產(chǎn)無(wú)論從近幾年來(lái)的政策環(huán)境看，還是從城市化進(jìn)程、拉動(dòng)內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，都有著較好的發(fā)展前景。

　　蔣姝：應(yīng)該看到，“新國(guó)五條”的出臺(tái)，對(duì)兩大類物業(yè)有著積極作用。有利于住宅市場(chǎng)首次置業(yè)人群，有利于商業(yè)地產(chǎn)板塊。二手房交易稅率增加，或?qū)��?dǎo)致更多的二手房買家進(jìn)入一手房市場(chǎng)，而首次購(gòu)房的信貸政策并未變化，支持7成貸款，放寬首套房公積金貸款的條件，首次置業(yè)需求仍然受到保護(hù)；此外，從投資角度看，相比住宅，商業(yè)地產(chǎn)本身就具有更大的投資收益，“新國(guó)五條”出臺(tái)無(wú)疑是又一大利好。商業(yè)地產(chǎn)不限購(gòu)、不限貸，投資準(zhǔn)入門(mén)檻更低。

　　樊元樹(shù)：“新國(guó)五條”對(duì)行業(yè)整體都有影響，是對(duì)行業(yè)整體信心的致命打擊。在去年底今年初，行業(yè)普遍認(rèn)為今年房地產(chǎn)會(huì)有好的政策面，“國(guó)五條”出臺(tái)，讓這種預(yù)期徹底落空。新國(guó)五條頒布首周，市場(chǎng)交易量下降17%，第二周下降10%�？梢钥吹�，短期內(nèi)，無(wú)論是住宅或是商業(yè)成交均有下降；但中長(zhǎng)期來(lái)看，產(chǎn)品之間會(huì)出現(xiàn)分化，住宅顯然是重災(zāi)區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)將優(yōu)于住宅市場(chǎng)。

　　商業(yè)地產(chǎn)：挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存

　　主持人：面對(duì)新一輪投資購(gòu)買機(jī)遇，重慶商業(yè)地產(chǎn)今年發(fā)展如何？站在開(kāi)發(fā)者的角度，該如何在眾多同類項(xiàng)目脫穎而出？

　　林海彬：前邊我提到商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景較好。但有一個(gè)問(wèn)題我也不得不說(shuō)，表面上看投身商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)很好的事情，但不是每個(gè)項(xiàng)目都能一樣風(fēng)光。甚至賣得好也不能說(shuō)明一個(gè)項(xiàng)目就成功了。招商不專業(yè)、經(jīng)營(yíng)不善最后導(dǎo)致對(duì)城市資源浪費(fèi)，影響城市形象的案例比比皆是。

　　蔣姝：新國(guó)五條時(shí)代，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，我認(rèn)為仍是機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。住宅限購(gòu)、限貸等調(diào)控持續(xù)從緊，將進(jìn)一步刺激商業(yè)地產(chǎn)投資需求，有望進(jìn)一步拉動(dòng)重慶寫(xiě)字樓、商鋪和商用公寓銷量與價(jià)格。當(dāng)然，產(chǎn)品的同質(zhì)化也不可避免，這就要求開(kāi)發(fā)者提供適銷對(duì)路的產(chǎn)品。在開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃階段，一個(gè)產(chǎn)品的成敗已決定大半。

　　樊元樹(shù)：“新國(guó)五條”雖然沒(méi)有直接打擊商業(yè)地產(chǎn)，站在開(kāi)發(fā)者的立場(chǎng)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)仍有不利的影響。因?yàn)�，目前很多開(kāi)發(fā)商所采用的“以住養(yǎng)商”模式，本就暗藏風(fēng)險(xiǎn)。“住養(yǎng)商”有三層含義：第一是住宅領(lǐng)域賺取的資金，成為商業(yè)地產(chǎn)的敲門(mén)磚；第二，利用現(xiàn)有項(xiàng)目里的住宅銷售開(kāi)發(fā)后期商業(yè)；第三，原有住宅開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)為主，嫁接到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。尤其是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要更豐富的經(jīng)驗(yàn)和開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)，商業(yè)地產(chǎn)人才貯備是一大難題。

　　入手商用物業(yè) 兼顧投資回報(bào)

　　主持人：如果說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)將成為投資優(yōu)選品是大勢(shì)所趨，那么，對(duì)有興趣入手商用物業(yè)的投資者而言，有沒(méi)有專業(yè)的選購(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避技巧？

　　林海彬：入手商用物業(yè)首先應(yīng)對(duì)市場(chǎng)有大致的把握。商業(yè)地產(chǎn)主要有寫(xiě)字樓、酒店等商務(wù)物業(yè)和購(gòu)物中心、商鋪等商用物業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來(lái)三年內(nèi)，重慶寫(xiě)字樓每年新增供應(yīng)量約在200萬(wàn)方，去年重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)已出現(xiàn)20%的空置率。如此大量的供應(yīng)，即使市場(chǎng)有足夠的錢去消化，企業(yè)每年的注冊(cè)量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上。也就是說(shuō)，投資者將在一段時(shí)間，甚至很長(zhǎng)時(shí)間被租售問(wèn)題困擾。相對(duì)而言，購(gòu)物中心、商鋪等商用物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)更小一些。

　　蔣姝：地段，始終還是選擇商業(yè)地產(chǎn)的第一要素。而與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)地段的依賴更大。相對(duì)核心的地段如區(qū)域核心圈、商業(yè)核心圈都是不錯(cuò)的選擇。離開(kāi)了地段，無(wú)論是寫(xiě)字樓或是商鋪，都沒(méi)有絕對(duì)的優(yōu)質(zhì)可言。不過(guò)，應(yīng)該說(shuō)，寫(xiě)字樓更適合長(zhǎng)線投資。而目前很多寫(xiě)字樓項(xiàng)目也分離出售，與商鋪的總價(jià)不相上下，給了投資者更豐富的選擇。

　　樊元樹(shù)：看地段、看開(kāi)發(fā)實(shí)力等等，都是入手商業(yè)地產(chǎn)必須要把握的要素。這里我還想強(qiáng)調(diào)的是，投資者應(yīng)兼顧投資回報(bào)的考量。光靠物業(yè)升值獲取收益的方式頗顯單一，而商業(yè)物業(yè)五年內(nèi)的交易成本遠(yuǎn)高于住宅。希望短期內(nèi)變現(xiàn)的投資者應(yīng)慎重。此外，目前市面上，真正優(yōu)秀的商鋪資源，開(kāi)發(fā)者是很少會(huì)拿出來(lái)銷售的，多數(shù)自持。反倒是寫(xiě)字樓市場(chǎng)，有一些優(yōu)秀產(chǎn)品出售。建議更多關(guān)注辦公物業(yè)市場(chǎng)。