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    杭州市中心標桿寫字樓租金堅挺，老舊寫字樓處境尷尬。

　　春節(jié)剛過，“國五條”迅速來襲。一方面，住宅受到更嚴厲的擠壓，商業(yè)類項目在政策利好下將會繼續(xù)享受到住宅的溢出效應；另一方面，就寫字樓而言，近年來杭州寫字樓市場售價和租金雙雙穩(wěn)步上揚，整個商務市場容量也在擴大。由此，杭州寫字樓漸漸步入一個良性循環(huán)的穩(wěn)健上升通道。

　　跟商鋪、酒店式公寓吸引了大量投資客不同的是，寫字樓市場的客群一直以購買自用為主，因而相對獨立穩(wěn)健，售價和租金水平的關聯(lián)性較強，由于杭州市場起步較低，因此尚未出現(xiàn)價格泡沫。對于企業(yè)型客戶來說，購買性價比不錯的寫字樓，既可以自用辦公，也可以抵押貸款并作為優(yōu)質資產(chǎn)儲備；而對于個人投資型客戶來說，入手一套總價不高品質不錯的寫字樓，可以出租獲得穩(wěn)定可觀的投資回報，也不失為一個穩(wěn)妥的投資選擇。那么，哪些寫字樓項目是比較值得投資的呢？

　　去年寫字樓行情集中在下半年
　　拱宸區(qū)塊、錢江新城和濱江是成交主力

　　盤點一下近三年來的杭州寫字樓市場可以發(fā)現(xiàn)，這個市場相對獨立穩(wěn)定，每年的供應量、成交量以及成交價格的變化不算明顯，基本呈現(xiàn)出穩(wěn)步小幅上揚的態(tài)勢。

　　漢嘉地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，跟供應小年2011年相比，2012年的杭州寫字樓市場算是略有起色，回穩(wěn)到正常水平。整個2012年，杭州主城區(qū)一共成交寫字樓1401套，總成交面積29.9萬平方米，這一成交量較之于2011年的830套、22.2萬方回升明顯，已經(jīng)接近于2010年的1701套、33.9萬方成交行情；總成交金額為71.5億元，而2011年總成交金額為53.7億元；但是，23882元/平方米的成交均價反而略遜于2011年的24131元/平方米，這跟2012年的新供應板塊城北、申花等寫字樓均價相對不高，以及全年樓市價格整體下行都有關聯(lián)。

　　贏商投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年杭州基本沒有推出新的寫字樓樓盤，因此成交行情凄慘，總共才成交不到200套，只相當于2011年同期的三分之一。杭州寫字樓市場在下半年才“活”了過來并且生機勃勃。2012年下半年共成交寫字樓1211套，占全年總成交量的87%，是2011年同期的2.4倍。尤其是12月逆勢突圍，成交量達到434套，成為自2010年以來寫字樓單月成交量之冠。

　　整個2012年度，杭州寫字樓成交主要集中在拱宸區(qū)塊、錢江新城區(qū)塊和濱江區(qū)政府區(qū)塊，三者成交總量占到了總成交量的75%。拱宸區(qū)塊憑借萬通中心、蔚藍國際大廈、美好國際大廈的集體發(fā)力，成交量達到總成交量的三分之一以上。而錢江新城區(qū)塊和濱江區(qū)政府區(qū)塊盡管寫字樓供應量較大，競爭激烈，寫字樓產(chǎn)品又有著面積大總價高的特性，但憑借良好的區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿�，仍然有著不錯的成交量。

　　杭州西北部是去年至今的供應重鎮(zhèn)
　　租賃需求大、低總價寫字樓成交放量

　　從2012年至今的成交行情來看，那些區(qū)域內(nèi)寫字樓供應稀缺但租賃需求較大、或面積適中總價不算太高的項目最受市場歡迎。

　　杭州西北部區(qū)域是去年以及今年的寫字樓項目供應重鎮(zhèn)，主要包括拱宸、申花、文教等區(qū)塊，由于城西、城北寫字樓項目都很稀缺，因此成交行情不俗。

　　二手寫字樓呈現(xiàn)“兩頭旺”現(xiàn)象
　　總價兩三百萬的房源受到市場追捧

　　不僅是一手市場上體現(xiàn)出中小面積寫字樓和品質寫字樓受捧的跡象，在二手寫字樓市場上，同樣也呈現(xiàn)出類似的特點。

　　沐和商業(yè)地產(chǎn)相關市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在二手寫字樓租賃和買賣市場上，小面積酒店式公寓用作辦公占到了總量的四成，面積在一兩百方的寫字樓占比為25%-35%，三五百方面積的寫字樓占20%，剩余為面積在500方以上的大型寫字樓。“純寫字樓方面，最受市場歡迎的產(chǎn)品總價在200萬-300萬左右，戶型則集中在80-130方、150-250方這兩個面積段。”沐和商業(yè)地產(chǎn)寫字樓部經(jīng)理曾祥瑞介紹。

　　“單價和總價較低的寫字樓和標桿性的甲級寫字樓在市場上最受歡迎，需求比較旺盛，而那些中不溜秋的寫字樓則處境尷尬，不上不下難以出手。”中原地產(chǎn)寫字樓部經(jīng)理李云峰也持有相似觀點，他分析稱：“現(xiàn)在杭州一般寫字樓的正常出租回報率都可以達到4%以上，比起很多商鋪3%的出租回報率都做不到的慘淡行情來，寫字樓還是比較穩(wěn)健的。如果用心找找，在杭州回報率能達到5%的寫字樓也還是找得到的。另外比較關鍵的一點是，杭州的寫字樓成交價還處于一個較低的水平，基本上都比住宅低，因而未來的增值空間還比較大，而商鋪現(xiàn)在價格已經(jīng)處于高位，未來增值部分被透支得比較明顯。”的確，杭州寫字樓和住宅的住商倒掛現(xiàn)象一直存在，比如朝暉路綠洲花園的住宅售價在30000元/平方米左右，而寫字樓的單價兩萬都不到，有一半的差價；而住宅和商鋪則存在另一種價格倒掛現(xiàn)象，商鋪的價格往往是住宅的1.5-2倍，甚至還不止，現(xiàn)在杭州的商鋪售價為四五萬元/平方米的并不少見。

　　此外，如果想購買二手寫字樓，還需要注意的是別買那些使用年限短、硬件設施差的“高齡”老舊寫字樓，因為它們租賃和轉手行情都比較差，買了只會砸在手上。事實上，杭州市場上已經(jīng)出現(xiàn)了這樣一批“高齡”寫字樓，大多為1994年、1995年建造，目前土地使用年限大約剩余35年，地段一般還不差，集中在市中心。以慶春路上1995年左右的中河大廈為例，目前租金水平約為2元/平方米/天，而坐落于黃龍的2005年建造的公元大廈租金則達到6元/平方米/天。中原地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)負責人馬愛萍告訴記者：“高齡寫字樓地段好但租金低主要有兩個原因：停車不方便，空調(diào)、物業(yè)等配套設施跟不上。”由此，杭州老舊寫字樓的現(xiàn)狀就是，轉手率很低，幾乎沒有客戶愿意接手，租金以及售價也漲得很慢。