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　　近日，因房地產(chǎn)新政引發(fā)的地產(chǎn)投資話題受到多方的關(guān)注。一方面是各界熱議新“國五條”背景下住宅投資該何去何從，另一方面是商業(yè)地產(chǎn)的資金流向。

　　寫字樓供不應求租金不斷上漲

　　“最近一段時間，我們忙多了，來自全國各地的投資者，以及許多老客戶都在打聽寫字樓產(chǎn)品，僅上個周末，我們就接待了100多組客戶。與商鋪相比，前來咨詢寫字樓的客戶越來越多。”青秀萬達廣場置業(yè)顧問告訴記者。

    在南寧其他寫字樓項目了解到，投資者對寫字樓的關(guān)注度比年前高，且有成交量，投資者看重投資物業(yè)的地段價值和自身品質(zhì)。

　　據(jù)克而瑞廣西片區(qū)數(shù)據(jù)顯示，2011年，南寧市辦公樓供應面積為11.3萬平方米，成交面積為8.6萬平方米，而2012年供應量僅為6.2萬平方米，成交面積為7.2萬平方米，無論是供應量還是成交面積，均有所下降，說明南寧寫字樓去年整體供應不足，但需求旺盛。今年1月份，南寧市僅供應了2.6萬平方米，2月份則零供應，可以說，當前寫字樓產(chǎn)品數(shù)量整體較少。

　　近年寫字樓新品供應量少，已經(jīng)交付使用的情況又如何?記者從寫字樓云集的金湖廣場一些二手房中介了解到，該片區(qū)的寫字樓租金主力區(qū)間為60—120元/平方米·月，比去年增長了5—10元。其中，5年前南寧地王國際商會中心的租金只有50元/平方米，而現(xiàn)在是120—150元/平方米·月。高端寫字樓產(chǎn)品的稀缺，使得埌東寫字樓租金不斷上漲，出租率也達到90%以上。

　　據(jù)輝煌置業(yè)水晶城分行的資深營業(yè)經(jīng)理周至旭介紹，每年年后是寫字樓租賃高峰期，現(xiàn)在來咨詢寫字樓的客戶比咨詢住宅和商鋪的要多。“越來越多的企業(yè)都在南寧尋找良好的辦公環(huán)境，比如開設分公司等�，F(xiàn)在每個月都有20—30組客戶來找寫字樓，根本供不應求。只要環(huán)境條件合適，客戶很少在租金上過多考慮”。

　　寫字樓回報率在7%-8%最合投資者“心水”

　　寫字樓新貨市場的缺貨量，以及寫字樓二手買賣和租賃市場的火爆，說明了一點：當年投資寫字樓的回報率相當可觀。一些業(yè)內(nèi)人士分析認為，從年回報率來看，南寧目前已經(jīng)投入使用的中高端寫字樓在2007年之前回報率大約是4%，從2009年開始已達到7%-10%。周至旭表示，一般投資回報率在7%-8%的寫字樓，客戶比較滿意。

　　“地段是寫字樓的命脈。”對于好的寫字樓，來自溫州的投資客陳先生的觀點斬釘截鐵。他表示，就拿金湖廣場、航洋國際城一帶來說，現(xiàn)在的轉(zhuǎn)售價普遍比埌西一帶高，差價甚至高達2000元/平方米。究其原因，關(guān)鍵是這里的地段好，寫字樓就有身價。所謂的地段好，即處于或靠近行政中心或者城市CBD，這樣的寫字樓升值快，投資回報率也高。

　　更值得一提的是，在任何時候，房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，城市主中心區(qū)域地段土地的稀缺性，注定了寫字樓的后期價值，將為寫字樓帶來不可復制的價值基礎。例如即將推出的青秀萬達廣場國際5A甲級寫字樓集群，南連埌東CBD，東接鳳嶺，西連興寧老城區(qū)，北通快環(huán)。建成后這里將形成城市新的商業(yè)中心，所以受到眾人關(guān)注。

　　好的寫字樓稀缺投資先學會“識貨”

　　盡管目前市場上二手寫字樓的價格增長了19%，但眼下，如何能投到一間好的寫字樓，成為不少投資者關(guān)注的焦點。“目前南寧優(yōu)質(zhì)寫字樓屈指可數(shù)，其中純寫字樓的需求很大，因為市面上真的太少見了。”某項目的置業(yè)顧問郭某這樣形容南寧寫字樓市場的現(xiàn)狀。

　　有6年寫字樓投資經(jīng)驗的王先生對寫字樓的品質(zhì)感觸最深。他告訴記者，定義寫字樓好與不好，除了地段等因素外，寫字樓自身的硬件也非常關(guān)鍵。比如現(xiàn)在南寧租金最高的寫字樓地王國際商會中心，雖有車位不足的硬傷，但其層高、結(jié)構(gòu)、朝向等均非常好，公攤35%也屬于正常范圍，加上其大堂裝修高檔，一些大企業(yè)還是非常愿意進駐，租金也自然而然漲了。他還認為，外立面和大堂有檔次、層高在5.8米、大開間、東南朝向的寫字樓最好。

　　南寧寶資天地產(chǎn)咨詢副總經(jīng)理陳宇航認為，好的寫字樓硬件方面要過硬，對于投資者來說，地段稀缺升值潛力大，層高夠高、公攤夠小才實用。而作為商務辦公的地方，電梯速度快、停車位充足也將大大節(jié)省時間。

　　投資算算賬：超過10%的年回報率最佳

　　投資回報率是指通過投資而應返回的價值，即投資者從某一項投資活動中得到的經(jīng)濟回報。投資寫字樓的年回報率的計算方式為：(每平方米的租金÷每平方米的售價)×12個月×100%。一般而言，如果某個寫字樓的年回報率達到8%—10%則可投資購買，超過10%的年回報率最佳。

　　以埌東CBD某寫字樓物業(yè)為例，2006年的價格是6000元/平方米，現(xiàn)在二手銷售價格漲到了近2萬元/平方米，好的樓層和位置甚至達到了2.5萬元/平方米。目前，該寫字樓的租金情況為120—200元/平方米，回報率相當可觀。