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    酒店式公寓能否入戶？

    家住金華婺城區(qū)白龍橋鎮(zhèn)的汽配經(jīng)營(yíng)戶老李告訴記者，這幾年做生意積累了一些資金，年后看到鎮(zhèn)上有寫字樓在售，單價(jià)不過6000多元，身邊很多朋友都準(zhǔn)備買。老李也準(zhǔn)備買一套，按照開發(fā)商說的，即便不用做辦公，當(dāng)成小公寓出租一年也可以收不少錢。金東區(qū)曹宅鎮(zhèn)的李剛則想在20%的差額個(gè)人所得稅實(shí)施前在市區(qū)買套酒店式公寓，主要目的是為了孩子可以入戶讀書，可是他打聽了不少酒店式公寓，發(fā)現(xiàn)連中介也搞不清哪些項(xiàng)目是住宅哪些是辦公性質(zhì)，2008年之前的舊版房產(chǎn)證上也沒有該項(xiàng)登記，讓人無所適從。

    記者了解到，金華市戶籍管理部門辦理入戶依據(jù)的是房產(chǎn)證上注明的“規(guī)劃用途”，如果性質(zhì)是“辦公”而不是“住宅”，就是商業(yè)地產(chǎn)，它與住宅地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別：同樣是兩套帶衛(wèi)生間、廚房的酒店式公寓，如果是辦公性質(zhì)的寫字樓，就要按商業(yè)地產(chǎn)完稅，從交付當(dāng)天起就進(jìn)入完稅周期。市地稅局有關(guān)人員告訴記者，這種寫字樓性質(zhì)的公寓不論是空置還是出租、自用，不論是做寫字樓還是當(dāng)公寓出租，都納入征稅系統(tǒng)，即便平時(shí)業(yè)主沒有主動(dòng)申報(bào)，在未來房產(chǎn)轉(zhuǎn)手過戶時(shí)，都要一并補(bǔ)繳稅收，取得完稅證明才能過戶。目前市區(qū)正在完善個(gè)人出租房稅收代征網(wǎng)點(diǎn)，個(gè)人辦理非住宅過戶手續(xù)的應(yīng)先向稅務(wù)部門提供土地稅、房產(chǎn)稅及其他稅收的繳稅憑證；無法提供的應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳應(yīng)繳納的土地稅、房產(chǎn)稅及其他稅收，然后才能辦理過戶手續(xù)。從這個(gè)角度講，如果買了一套辦公性質(zhì)的酒店式公寓或者寫字樓，不僅不能享受入戶、求學(xué)等政策，還要從持有日起就繳納個(gè)人出租房屋稅收，而這恰恰是開發(fā)商“忽略”告知購(gòu)房人的。其實(shí)，鑒別新盤的酒店式公寓能否入戶很簡(jiǎn)單，開發(fā)商廣告所說的不限購(gòu)不限貸項(xiàng)目，基本就是商業(yè)地產(chǎn)，無非是打擦邊球把寫字樓改建成公寓，這樣的項(xiàng)目都是不能辦理入戶的。

    警惕開發(fā)商一售了之

    目前，各地購(gòu)物中心發(fā)展過快，商業(yè)物業(yè)泡沫化現(xiàn)象嚴(yán)重，反過來惡化了商業(yè)生態(tài)。浙江永盛集團(tuán)負(fù)責(zé)人鄭桂花感慨，住宅市場(chǎng)與商業(yè)地產(chǎn)猶如冰火兩重天，一些開發(fā)商根本沒有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，或者資金實(shí)力不強(qiáng)、招商不力、物業(yè)管理效率低下，只能將購(gòu)物中心、寫字樓化整為零分隔出售，將危機(jī)產(chǎn)品轉(zhuǎn)手給中小投資人接盤。

    記者探訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，目前市區(qū)眾多商業(yè)綜合體中，除了永盛廣場(chǎng)堅(jiān)持自持物業(yè)招商經(jīng)營(yíng)外，其余開發(fā)商全部分割出售商鋪、寫字樓回籠資金，隔成一間間沒有核心商業(yè)形態(tài)的鴿子籠。不論是6000元/平方米的寫字樓，還是每平方米4萬元以上的商鋪，真正購(gòu)房從事商業(yè)者可能很難收回成本。市華之家置業(yè)公司負(fù)責(zé)人徐景陽坦言，現(xiàn)在各地商業(yè)地產(chǎn)泥沙俱下，包括大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的開發(fā)商，以購(gòu)物中心內(nèi)配建的住宅地產(chǎn)回籠資金，名為住宅實(shí)為商業(yè)地產(chǎn)，本質(zhì)上與炒作住宅地產(chǎn)沒有任何區(qū)別，這一部分商業(yè)地產(chǎn)中的泡沫，時(shí)間一長(zhǎng)就會(huì)暴露眾多問題。

    之前商業(yè)物業(yè)在總體房地產(chǎn)投資中僅占20%不到的比例，但近年來得到迅速提升，同時(shí)也進(jìn)入政府調(diào)控的視野，不可能在信貸等領(lǐng)域得到優(yōu)待。業(yè)內(nèi)人士提醒，商業(yè)地產(chǎn)投資的復(fù)雜性遠(yuǎn)超住宅，投資人要警惕開發(fā)商借商業(yè)物業(yè)炒作住宅地產(chǎn)，受持有成本高、商業(yè)環(huán)境嚴(yán)苛的制約，以商業(yè)地產(chǎn)取代住宅地產(chǎn)的地位，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看也不可能。