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　　多種數(shù)據(jù)顯示，中國商業(yè)面積供應(yīng)充足甚至過剩，開發(fā)商們不得不在租金漲跌、分拆銷售與否、如何獲取長期資金以及電子商務(wù)沖擊等問題中苦苦探尋出路，商業(yè)地產(chǎn)早已是一片紅海，但論及商業(yè)地產(chǎn)是否存在泡沫？商業(yè)地產(chǎn)該如何發(fā)展？開發(fā)商們似乎永遠是自信滿滿。

　　在近日舉辦的第十屆中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇上，首創(chuàng)集團董事長劉曉光、香港崇邦集團總裁鄭秉澤、凱德商用中國總裁駱偉漢、恒隆集團董事長陳啟宗、廣百集團董事長荀振英、中坤集團總裁焦青、九洲遠景商業(yè)管理機構(gòu)董事長王敬以及麥肯錫公司全球董事合伙人戴駿超展開了激烈討論。

　　商業(yè)地產(chǎn)泡沫之爭

　　劉曉光：局部地區(qū)可能有泡沫，但是大部分地區(qū)需求還是大于供應(yīng)的。

　　鄭秉澤：十年前，我就認為沒的做了，作為外資公司，我們對生存空間的認識和內(nèi)地人不同。根據(jù)我們做商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)，如果人均商業(yè)面積是1.2到1.8，不包括寫字樓、住宅和酒店等，一個10萬平方米的商業(yè)面積，就需要100萬居民的支持。所以我的推論是泡沫是存在的。

　　駱偉漢：我的觀點是泡沫還沒有形成。人均1.8平方米的零售面積，可能是所有的購物中心、街邊店等加起來的數(shù)據(jù)。如果你只看購物中心的人均面積，3年前中國大概人均只有0.2平方米，但當(dāng)時購物中心比較發(fā)達的國家，比如美國，人均面積是2.3，這個差距大概有10倍以上，3年后的今天，可能國內(nèi)的購物中心的面積翻了1倍，人均0.4平方米，但還是很少。

　　比如成都，我們今年在成都會有3個商場開業(yè)。今天成都的供應(yīng)量，就像5年前的上海，2年前的沈陽，2年后的武漢，都是有一定的周期，在一定的時間段，可能會供大于求，但是這個時間遲早會過去。

　　陳啟宗：我記得我兩年多前在沈陽開了一個商場，我數(shù)了一下，當(dāng)時有規(guī)模的商場在沈陽有27個在建，一個城市有27個體量那么大的商場，能夠容納得了嗎？好多人說，恒隆你死定了，因為這里有那么多的競爭，你怎么辦？我說凡是說這個話的人，都是沒腦子的。

　　中國內(nèi)地的商業(yè)房地產(chǎn)，特別是高檔的商業(yè)房地產(chǎn)，所謂的四星級、五星級的，有多少是分單位出售的？總之那個數(shù)字不小。凡是已經(jīng)切開出售的商場，都不再是我的競爭對手。全國我看來看去，只有不到10個比較大的集團，是所有的商場都不切開出售的，比如華潤、中糧、萬達、凱德等，香港也不過4個，恒隆、九龍倉、太古、新鴻基。

　　剛開始的時候，或多或少可能會影響我一點，如果你不存在的話，我租金可能會再高一點。如果商場切開出售，你就不能再控制你的租戶組合，你的鄰居賣什么東西，你根本說不得。另外安保、清潔等很多方面也會有不少的難處。

　　所以有人說，商業(yè)房地產(chǎn)在中國競爭激烈，我絕對不同意，我們國家是個13億人口的國家，超過500萬人口的城市有57個，超過300萬的接近90個，超過100萬的180個多，那么大的國家，那么大的市場，只有不超過10個企業(yè)是能夠做這個事的。你說那個市場競爭激烈嗎？

　　焦青：整體的商業(yè)地產(chǎn)沒有太大問題，不過存在泡沫，一個是區(qū)域化的泡沫，第二個是結(jié)構(gòu)化的泡沫。所謂的區(qū)域化的泡沫，因為中國的調(diào)控政策一般是全國性的。區(qū)域化可能是一線城市還沒有到泡沫的程度，但是二、三線城市，就存在比較多的泡沫。

　　因為商業(yè)地產(chǎn)基本上有三個模式。第一種是房子全部賣掉，這個容易造成泡沫，首先賣得很高，造成最后資金倒掛。第二個就是同質(zhì)化泡沫，很多城市都是一模一樣的東西，暫時可能不錯，但是一旦地域不同，消費人群就不同，比如說我們大鐘寺商場的消費人群和國貿(mào)的消費人群完全不一樣。同質(zhì)化肯定會存在泡沫，一旦出現(xiàn)問題就是多米諾骨牌效應(yīng)。第三就是，銷售一部分，自留一部分，還有大部分自持。這個是各有優(yōu)劣。

　　戴駿超：確實在2012年一些公開的數(shù)據(jù)表示，投資是比較熱的。一個是投資的增速。2012年，其實住宅房地產(chǎn)的增速不怎么高，局部地區(qū)甚至有負增長。但是一、二線城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展都是大幅度提升。全球現(xiàn)在排名前十的零售面積最大的城市，前三位都是中國，第四位才是中東。這或許不能說投資過熱，至少說明比較熱。我們需要謹(jǐn)慎行事，避免同質(zhì)化。

　　差異經(jīng)營

　　荀振英：現(xiàn)在還沒有到一捅就會破的地步，但很多商業(yè)地產(chǎn)項目布局不合理，經(jīng)營模式同質(zhì)化，這個問題如果不注意，可能在今后幾年，商業(yè)地產(chǎn)形成規(guī)模以后，風(fēng)險會很大。

　　從購物中心來看，現(xiàn)在是如何防止同質(zhì)化的問題，除了地產(chǎn)商自己注意之外，更重要的是里面的商家要注意。所有的購物中心結(jié)構(gòu)都差不多，餐飲、娛樂、購物，商業(yè)的創(chuàng)新性面臨很大的挑戰(zhàn)，聯(lián)營的模式現(xiàn)在已經(jīng)遇到了很大的阻力，某種程度上，百貨業(yè)自有的業(yè)務(wù)，由于直營的程度降低了，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的利潤空間越來越小。所以我建議零售業(yè)和地產(chǎn)業(yè)兩個產(chǎn)業(yè)組成聯(lián)盟，我不贊成地產(chǎn)商去搞商業(yè)，而零售商去搞房地產(chǎn)。在投資的時候，零售業(yè)投一部分，比如投20%，這樣最后回籠的資金可以分?jǐn)�，這樣才是雙贏。

　　陳啟宗：為了避免同質(zhì)化，就要進行差異化�，F(xiàn)在很多商場，為了追求差異化，請了很多設(shè)計師，設(shè)計新穎得不得了，這不是瘋子就是傻子。很多設(shè)計師我是不請的，因為他們設(shè)計的東西很差異化，但是不賺錢。

　　駱偉漢：同質(zhì)化不一定是問題，如果周邊的消費者需要的就是跟另一個城市一模一樣的品牌和產(chǎn)品，我完全可以在這里同質(zhì)化。我們在國內(nèi)有9000多個租戶的合約，8000多個租戶平臺，我們可以幫租戶擴展生意，這是最重要的。

　　王敬：我覺得現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)不是泡沫，而是失衡�，F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施和商業(yè)發(fā)展不平衡。零售行業(yè)的增長速度這兩年大概是13%到15%，而商業(yè)地產(chǎn)的增速是26%到27%。這兩個速度是不匹配的�，F(xiàn)在購物中心很多，量很大，提供的場所泡沫很大，但是零售商在選址過程中，還找不到自己想要的地方，這種矛盾也很多。

　　第二個就是回報率，包括整個商業(yè)的零售率和商業(yè)地產(chǎn)的回報率，國際上商業(yè)地產(chǎn)回報率是8%，而國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)大概4%。所以投資人在投資的時候，同樣是有壓力的。零售行業(yè)同店增長的速度，和租金增長的速度不匹配。

　　還有一個就是區(qū)域問題，這和時間空間不匹配也有關(guān)系。和時間比較而言，有些地方土地的使用期是60年、70年，有些地方就沒有這么長。老百姓在周邊1.5公里以內(nèi)滿足不了自己的基本訴求，還是要跑到8公里以外。所以總體來講，是失衡，應(yīng)該不能叫泡沫。