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    “十年磨一劍”，正如中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平所言：“十年前，人們會(huì)問什么是商業(yè)地產(chǎn)，而十年后的今天，人們?cè)趩枺�誰還沒有做商業(yè)地產(chǎn)。”

    自2010年以來，住宅受到調(diào)控政策的影響，房企們紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，尋求突破，中國的商業(yè)地產(chǎn)因此獲得了快速發(fā)展。如今，新一輪城鎮(zhèn)化又將給商業(yè)地產(chǎn)帶來新的機(jī)遇，諸如華遠(yuǎn)、鴻坤等房企在這一輪城鎮(zhèn)化浪潮中，也開始積極布局商業(yè)地產(chǎn)。

    在新型城鎮(zhèn)化中，商業(yè)地產(chǎn)將迎來更大的發(fā)展空間。不過，在商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的幾年中，存在著區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性的泡沫，以及同質(zhì)化等問題，因此商業(yè)地產(chǎn)如何轉(zhuǎn)型與升級(jí)成為業(yè)內(nèi)人士需要思考的問題。

    十年磨一劍

    3月29日，由中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)起，中華全國商業(yè)信息中心、《華夏時(shí)報(bào)》聯(lián)合主辦的“中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇2013年會(huì)”在武漢成功舉行。

    此次年會(huì)是“中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇”的第十屆年會(huì)。十年來，年會(huì)見證了中國商業(yè)地產(chǎn)從無到有，再到飛躍式的發(fā)展。正如博鰲亞洲論壇國際咨詢委員龍永圖所言：“過去十年見證了這個(gè)行業(yè)的成長，也見證了中國走過的輝煌歷程。大家關(guān)心中國的房地產(chǎn)，特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，這里是有一個(gè)前提的，即商業(yè)地產(chǎn)與中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景是同命運(yùn)的。”

    在今年的年會(huì)上，本次年會(huì)主席、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟主席、原商業(yè)部部長胡平，前住建部政策研究中心研究員陳淮，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司副總裁陳平，凱德商用中國區(qū)總裁駱偉漢，以及著名財(cái)經(jīng)評(píng)論家、《華夏時(shí)報(bào)》總編輯水皮等專家到會(huì)發(fā)表了精彩演講。

    經(jīng)過十余年的發(fā)展，中國的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)在體量上有很大的增長。中國指數(shù)院的數(shù)據(jù)顯示，從2008年到2012年，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加了將近40%，達(dá)7130.34萬平方米。

    年會(huì)上，針對(duì)這十余年來中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的成就與問題，與會(huì)的政府相關(guān)部門人士、業(yè)內(nèi)專家以及經(jīng)濟(jì)學(xué)家們進(jìn)行了深入的探討。他們認(rèn)為，新一輪城鎮(zhèn)化進(jìn)程將給商業(yè)地產(chǎn)帶來重大的機(jī)遇。同時(shí)，未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也應(yīng)當(dāng)適應(yīng)新形式，積極謀求升級(jí)與轉(zhuǎn)型。

    而近日，在各地方政府“國五條”細(xì)則陸續(xù)落地之后，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)是否是支柱產(chǎn)業(yè)的爭論再次備受關(guān)注。

    會(huì)上，陳淮表示，房地產(chǎn)業(yè)在未來10到20年都將是支柱產(chǎn)業(yè)，不僅僅是因?yàn)樗�能帶�?dòng)上下游若干行業(yè)。而且在于包括商業(yè)地產(chǎn)和住宅建設(shè)在內(nèi)的城市住宅力量，它們的規(guī)模速度質(zhì)量，決定了中國未來10到20年發(fā)展的規(guī)模速度和質(zhì)量。

    實(shí)際上，作為房地產(chǎn)行業(yè)的一部分，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與整個(gè)行業(yè)的走向息息相關(guān)。歷次對(duì)于住宅的調(diào)控，都吸引各路資本投向未受調(diào)控影響的商業(yè)地產(chǎn)。

    DTZ戴德梁行曾發(fā)布報(bào)告稱，受國家對(duì)住宅市場(chǎng)調(diào)控收緊的影響，以長期持續(xù)收益為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)受到機(jī)構(gòu)投資者青睞，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了快速發(fā)展道路，中國商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入黃金10年。

    新型城鎮(zhèn)化帶來新機(jī)遇

    此次年會(huì)，恰逢新一屆政府大力提倡新型城鎮(zhèn)化，而對(duì)于中國城鎮(zhèn)化的未來將會(huì)顯著地影響到房地產(chǎn)行業(yè)的論斷，已是業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。與會(huì)的業(yè)內(nèi)人士都十分看好新型城鎮(zhèn)化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的重大推動(dòng)力。

    2013年的《政府工作報(bào)告》用200余字的篇幅闡述了“城鎮(zhèn)化”，這種專門對(duì)“城鎮(zhèn)化”進(jìn)行闡述的情況并不多見。另有數(shù)據(jù)顯示，以70%的城鎮(zhèn)化率和每年1.4%的發(fā)展速度估算，2012年我國城鎮(zhèn)化率為52.6%，中國的城鎮(zhèn)化過程還將持續(xù)13年左右，城鎮(zhèn)化，尤其是以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，將成為拉動(dòng)內(nèi)需的最大潛力所在。

    全國人大常委、民建中央副主席、財(cái)經(jīng)委員會(huì)副主任辜勝阻[微博]表示，新型城鎮(zhèn)化是最大的潛在內(nèi)需和持久的動(dòng)力，城鎮(zhèn)化肯定將成為商業(yè)地產(chǎn)的重要推動(dòng)力，它將為商業(yè)地產(chǎn)提供重大需求，同時(shí)也會(huì)改變?nèi)藗兊南�費(fèi)觀念。新型城鎮(zhèn)化最重要的是產(chǎn)業(yè)支撐、人口的聚集，這將帶來商業(yè)的繁榮。

    而對(duì)于希望在商業(yè)地產(chǎn)上有所作為的企業(yè)來說，新型城鎮(zhèn)化無疑為他們進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)帶來了難得的機(jī)遇，值得注意的是，最近出現(xiàn)了新一輪開發(fā)商由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的跡象。與萬科、保利等大型房企早在幾年前就開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)不同，包括鴻坤、華遠(yuǎn)等一批房企一貫以住宅開發(fā)為重點(diǎn)，最近他們紛紛高調(diào)宣布轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。顯然，城鎮(zhèn)化給商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造的機(jī)遇成為吸引開發(fā)商的重要原因。

    華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)表示，中國大陸現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入城鎮(zhèn)化高速發(fā)展階段，這一階段也是房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展區(qū)間，房地產(chǎn)的黃金周期遠(yuǎn)未結(jié)束。而華遠(yuǎn)近期為了在調(diào)控中突圍，開始積極轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。

    不僅房企加緊布局商業(yè)地產(chǎn)，一些非地產(chǎn)企業(yè)也看好商業(yè)地產(chǎn)的前景，希望從中分一杯羹。最近宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的杭州娃哈哈集團(tuán)有限公司董事長宗慶后認(rèn)為：“城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)將改變當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集中于大中城市的現(xiàn)狀、擴(kuò)大市場(chǎng)容量，提供更多的商業(yè)機(jī)會(huì)，不僅有利于現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者，也有利于吸引更多的企業(yè)、更多的品牌進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)共同發(fā)展。”

    當(dāng)然，新型城鎮(zhèn)化與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是相輔相成、互相促進(jìn)的。

    龍永圖表示，商業(yè)地產(chǎn)在推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)從投資拉動(dòng)向內(nèi)需拉動(dòng)的進(jìn)程當(dāng)中將發(fā)揮重要的作用。在城市不斷擴(kuò)張的情況下，商業(yè)地產(chǎn)在聚集人氣，創(chuàng)造就業(yè)方面，也會(huì)發(fā)揮重要的作用。

    防止“三化”

    此次年會(huì)，將不少筆墨放在了防止商業(yè)地產(chǎn)投資的“三化”，即泡沫化、同質(zhì)化、邊緣化。

    近年來，商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)投資中所占的比重連年上升。據(jù)REICO報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，從商業(yè)營業(yè)用房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例來看，2012年商業(yè)地產(chǎn)投資占總投資的比重為13%，比2011年同期的11.9%相比，微升1.1個(gè)百分點(diǎn)。2012年商業(yè)營業(yè)用房竣工面積10226.5萬平方米，比去年同期上漲8%。

    然而，在商業(yè)地產(chǎn)投資額不斷上漲的同時(shí)，一些三四線城市的購物中心的空置率居高不下，因此人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資出現(xiàn)泡沫的擔(dān)憂并非空穴來風(fēng)。有專家甚至認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)將取代住宅成為最大的泡沫。

    對(duì)此，與會(huì)專家認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫并非存在于所有的城市中，而是呈現(xiàn)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的特點(diǎn)。

    王永平指出，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)當(dāng)與城市發(fā)展、人口規(guī)模、消費(fèi)能力等實(shí)際因素相協(xié)調(diào)。對(duì)于城市化進(jìn)度快的城市，有能力消化這些短期泡沫。在那些城市人口基數(shù)太小、人口增長速度緩慢的地區(qū)，則只能讓商業(yè)地產(chǎn)泡沫愈演愈烈。

    各地方政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的渴望也是商業(yè)地產(chǎn)存在過剩風(fēng)險(xiǎn)的重要原因之一。有業(yè)內(nèi)人士稱，地方政府和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商比較容易達(dá)到默契，這是達(dá)成多方共贏的一種需求。宗慶后也提到，現(xiàn)在全國不少地方的政府都表示歡迎他去投資開發(fā)商業(yè)，愿意提供優(yōu)惠的政策條件。

    然而，開發(fā)商由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)于專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃和運(yùn)營缺乏經(jīng)驗(yàn)，這使得如今不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面臨著同質(zhì)化競(jìng)爭的壓力，尤其是一些三四線城市，由于供應(yīng)量過大，消費(fèi)能力又難以消化供應(yīng)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的例子不在少數(shù)。

    現(xiàn)在不少進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的公司計(jì)劃都非常驚人。宗慶后就表示，除了今年在湖南的長沙、株洲落實(shí)前期已經(jīng)敲定的兩家商場(chǎng)之外，還將采取租物業(yè)的辦法再開設(shè)3-5家商城，同時(shí)購買或開工建設(shè)20家城市綜合體，三至五年內(nèi)將籌建100座商城或者綜合體，迅速形成規(guī)模效應(yīng)。

    事實(shí)上，經(jīng)過多年發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)到了需要升級(jí)轉(zhuǎn)型的時(shí)候。辜勝阻認(rèn)為：“目前對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，非常重要的是開發(fā)模式轉(zhuǎn)型、融資渠道轉(zhuǎn)型、運(yùn)營方式轉(zhuǎn)型。”

    此外，年會(huì)與時(shí)俱進(jìn)，面對(duì)傳統(tǒng)零售業(yè)將面臨利潤率挑戰(zhàn)和市場(chǎng)份額的重新劃分的問題，與會(huì)的業(yè)內(nèi)人士探討了傳統(tǒng)商業(yè)是否會(huì)被電子商務(wù)邊緣化的問題。

    數(shù)據(jù)顯示，2011年我國網(wǎng)購規(guī)模占社會(huì)消費(fèi)品零售總額18.4萬億元的4.3%，2012年網(wǎng)購規(guī)模占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重在5.8%~6.2%之間。據(jù)預(yù)測(cè)，到十二五末期，這一占比將達(dá)到10%以上。

    顯然，零售業(yè)經(jīng)歷了百貨店、連鎖店和超市等業(yè)態(tài)后，將迎來第四次業(yè)態(tài)革命。面對(duì)電子商務(wù)的沖擊，商業(yè)地產(chǎn)的從業(yè)人士希望電子商務(wù)與傳統(tǒng)商業(yè)化敵為友，共同發(fā)展。