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    區(qū)域認(rèn)可度不高，配套不足，總價(jià)過高
    丁橋排屋、青山湖高價(jià)別墅有點(diǎn)難賣

    “青山湖很多別墅項(xiàng)目都很難賣啊，有些樓盤半年都賣不出一套。”一位業(yè)內(nèi)人士跟記者透露說，目前該區(qū)域比較高端的別墅項(xiàng)目有青山湖玫瑰園、中都青山湖畔、麒麟山莊等等，都處于銷售滯緩狀態(tài)，這些別墅主力總價(jià)1500萬元以上，有的甚至上億元。
    青山湖是杭州近郊板塊中別墅樓盤最多的區(qū)域，如今出現(xiàn)了多數(shù)高端別墅銷售困難的局面。一方面是青山湖板塊在高端客戶中的認(rèn)同度有待提高。“有的客戶覺得遠(yuǎn)，其實(shí)是很方便的，從文一西路駕車到青山湖大概半個(gè)小時(shí)，但是客戶覺得心理距離遠(yuǎn)；還有一個(gè)原因是青山湖生活配套這幾年一直沒有跟上，只能依托臨安市區(qū)內(nèi)的配套。”島上營銷負(fù)責(zé)人金建華分析說，另一方面是千萬元級(jí)別墅多，高端客戶本身又少。島上是青山湖一線臨湖地段的別墅樓盤，總價(jià)1200萬元左右，項(xiàng)目銷售得不錯(cuò)，最近成交了兩三套別墅。“我們走圈層營銷比如挖掘商會(huì)內(nèi)的客戶，銷售經(jīng)理都是一對一營銷的。”金建華認(rèn)為高端市場的客戶必須靠爭取。
    青山湖板塊中，錦繡錢塘別墅樓盤賣得也比較好。據(jù)了解，錦繡錢塘小院別墅總價(jià)在400萬元-500萬元之間，大院別墅總價(jià)在700萬元以上。在青山湖別墅項(xiàng)目中，這個(gè)總價(jià)算是偏低，加上樓盤扎根在青山湖多年，客戶口碑不錯(cuò)，成交穩(wěn)定。“走得穩(wěn)的，要么是總價(jià)不高的經(jīng)濟(jì)型別墅，要么是高性價(jià)比的別墅，總價(jià)動(dòng)輒兩三千萬元的別墅，如果沒有很大的地段、配套、品質(zhì)優(yōu)勢，確實(shí)很難批量銷售了。”一位業(yè)內(nèi)人士如是說。
    即使?jié)M足“主城區(qū)內(nèi)、價(jià)格低”這兩項(xiàng)條件，排屋、別墅之類的高端產(chǎn)品也未必能熱銷。丁橋區(qū)域的排屋去化得很慢，甚至有些樓盤已經(jīng)交付一兩年了，排屋還在銷售。從價(jià)格上看，丁橋排屋總價(jià)集中在三四百萬元，單價(jià)2萬多元/平方米，跟其他區(qū)域比，價(jià)格算是低的，但是價(jià)格優(yōu)勢并沒有吸引到更多的中高端客戶。
    “主要是板塊定位的原因，客戶對一個(gè)區(qū)域的認(rèn)知很難扭轉(zhuǎn)，城西是排屋別墅集中地，所以客戶覺得排屋應(yīng)該在城西買，不太能接受城東、城北的排屋。”一位業(yè)內(nèi)人士分析說，丁橋是杭州最大的經(jīng)濟(jì)適用房、安置房區(qū)域之一，近幾年陸續(xù)有廣宇、天陽、昆侖、西房等多家品牌開發(fā)商進(jìn)駐，開發(fā)的樓盤定位幾乎都是剛需產(chǎn)品。丁橋正在開發(fā)的某樓盤一位負(fù)責(zé)人跟記者透露，項(xiàng)目的中小戶型早就賣了，改善型戶型卻去化很慢，“小戶型一有，就賣光了。”由此可見，板塊已被剛需熱捧，而排屋卻有點(diǎn)難以受到高端客戶的認(rèn)可。
    “其實(shí)丁橋板塊內(nèi)也有不錯(cuò)的自然資源。丁橋有皋亭山、黃鶴山，早在明代就成為‘錢塘八景’之一；丁橋全鎮(zhèn)水網(wǎng)縱橫，上塘河等五條內(nèi)河流淌在區(qū)域內(nèi)穿鎮(zhèn)而過，總長度達(dá)到30余公里。如果認(rèn)知上能扭轉(zhuǎn)過來，這里的排屋比城西總價(jià)上還能省下一兩百萬元呢。”一位業(yè)內(nèi)人士介紹道。

    近期不少高端房源將面市
    主城區(qū)公寓不愁賣

    雖然遭遇兩極化市場反應(yīng)，但對于今年的杭州高端市場來說，后續(xù)還將有不少高端新品入市。粗略統(tǒng)計(jì)，僅接下來一兩個(gè)月里，就有不少高端公寓將開盤，包括綠城蘭園的新組團(tuán)蘭若、中海·寰宇天下的御江山、西子·新華園的新華壹號(hào)以及全新開盤的元豐·慶春御府，而今年內(nèi)還會(huì)有廣宇·武林外灘、九龍倉·君璽等市中心豪宅新盤入市；排屋、別墅類項(xiàng)目方面，今年也有像濱江·西溪明珠這樣的全新項(xiàng)目亮相，還有中泰·新明半島、萬科·良渚文化村的郡西、堂前、浙江物產(chǎn)的荀莊以及昆侖·天籟等項(xiàng)目推出。
    記者從各售樓部了解到，主城區(qū)的各高端公寓蓄客相對好一些，不少樓盤未售先熱，還沒正式開盤已經(jīng)有不少購房者等著了。開盤在即的御江山將推250-350方房源，是濱江區(qū)政府板塊的千萬級(jí)豪宅，銷售人員告訴記者，這批房源已經(jīng)有不少登記客戶了，大部分為自住需求，主要看中的還是這個(gè)板塊的前景、開發(fā)商的品牌以及產(chǎn)品的品質(zhì)。而同樣即將開盤的慶春御府由于推出的是170方、220方、250方三種精裝戶型，蓄客時(shí)卻遇到了兩極化反應(yīng)，據(jù)了解，該樓盤首開80套房源，預(yù)計(jì)均價(jià)45000元/平方米，其中五成為250方的戶型，因?yàn)槊娣e大、總價(jià)高，感興趣的客戶非常少，反而是170方的最受歡迎。相對來說，周邊一些排屋、別墅項(xiàng)目蓄客更為艱難一些，尤其是總價(jià)超過500萬元的項(xiàng)目銷售壓力還是巨大的。
    一資深高端項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人表示，在目前的行情下，高端樓盤銷售總體困難，對于這個(gè)層次的客群來說，對項(xiàng)目的要求是非常高的，地段、公司品牌、產(chǎn)品品質(zhì)甚至戶型創(chuàng)新等細(xì)節(jié)一個(gè)都不能少；而對于開發(fā)商來說，高端房源也不能像剛需房這么賣，而是選擇圈層營銷這樣的手段來鎖定目標(biāo)客戶，所以在場面上沒有剛需盤這樣熱鬧。

    調(diào)控政策傾向剛需、改需
    未來高端市場供應(yīng)量或?qū)⒖s水

    對于杭州市場高端房源的份額，不少開發(fā)商認(rèn)為，未來幾年的豪宅供應(yīng)量可能沒現(xiàn)在這么大了，尤其是主城區(qū)的豪宅公寓。
    近日，招商地產(chǎn)的2012年年度報(bào)告就顯示，堅(jiān)持走中高端項(xiàng)目路徑的招商地產(chǎn)銷售均價(jià)位居2012年四大房企（招商、保利、萬科、金地）之首，達(dá)1.47萬元/平方米，同時(shí)，大戶型產(chǎn)品目前占公司住宅開發(fā)量的五成以上，招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞坦言，公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡、大戶型產(chǎn)品占比較高，將對完成今年制定的400億元銷售目標(biāo)帶來一定壓力，并表示今后將基本不拿豪宅的土地。這也許就是一個(gè)信號(hào)。
    記者盤點(diǎn)了一下杭州主城區(qū)內(nèi)可以做豪宅公寓的地塊項(xiàng)目，去掉已經(jīng)開盤在售的，剩下也只有九龍倉、中海、龍湖、濱江、融創(chuàng)、雅戈?duì)柕壬贁?shù)公司手中還有豪宅地塊儲(chǔ)備，在市場以剛需為主的情況下，大部分公司都將眼光投向了更好去化的中低價(jià)位、中小戶型項(xiàng)目。在上周杭州主城區(qū)第一期《讀地手冊》出爐時(shí)，不少開發(fā)商就明確表示不拿高價(jià)地、不拿豪宅地。像剛剛在溫州拿下兩個(gè)項(xiàng)目的德信就透露，今年公司要求在杭州起碼要再新增3個(gè)項(xiàng)目，主要是適合做首置首改的宅地。僅2011年沒拿地的大家房產(chǎn)也已制定好拿地計(jì)劃，會(huì)用10億－15億元來拿地，項(xiàng)目定位則是自住、剛需產(chǎn)品。而昆侖更由于現(xiàn)在杭州拿地價(jià)格較高，開發(fā)成本也高，只是基于大本營的考慮選擇在主城區(qū)少量儲(chǔ)備，接下去的焦點(diǎn)會(huì)投向中西部地區(qū)的二三線城市。
    雖然豪宅客群相對來說資金充裕、受政策影響小，但總體來說，這批客群數(shù)量也有限，而且后市隨著房產(chǎn)稅、實(shí)名制等系列調(diào)控政策的出臺(tái)，需求總量還是會(huì)縮小，相比之下，市場上的豪宅供應(yīng)不僅量大還競爭激烈，在這種背景下，開發(fā)商調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、增加中小戶型產(chǎn)品供應(yīng)也是大勢所趨，未來幾年杭州市場高端房源供應(yīng)量縮水也就不難理解了。