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　　2012年年初，杭州市建委和杭州市規(guī)劃局聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），規(guī)定商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)、每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層建設(shè)不得超過(guò)3個(gè)帶獨(dú)立衛(wèi)生分割單元、不得分割轉(zhuǎn)讓辦證……這些條例因招招直指之前風(fēng)靡樓市的酒店式公寓，所以被業(yè)界稱為“禁酒令”，而小戶型集聚的村留用地項(xiàng)目，無(wú)疑也深受影響。

　　其實(shí)，除此之外，村留用地市場(chǎng)如果要真正迎來(lái)春天，需要提升的空間還有很多。

    應(yīng)對(duì)“禁酒令” 產(chǎn)品更趨多元化

　　提問(wèn)：說(shuō)到村留用地項(xiàng)目，大家第一個(gè)反應(yīng)就是酒店式公寓，因?yàn)檫@種類型的房子轉(zhuǎn)讓比較容易，開(kāi)發(fā)商比較喜歡打造。但去年年初，“禁酒令”的出臺(tái)也讓村留用地項(xiàng)目深受影響，這部分產(chǎn)品今后應(yīng)該何去何從？

　　陳煥春：如果“禁酒令”真的嚴(yán)格執(zhí)行的話，可以將51％的部分考慮做成以租代售的小戶型產(chǎn)品，因?yàn)?1％部分本來(lái)就不能產(chǎn)權(quán)分割，不受“禁酒令”影響，但要跟購(gòu)房者說(shuō)清楚。因?yàn)閺哪壳皝?lái)看，低總價(jià)的投資渠道還是很少的，這部分產(chǎn)品或多或少總是有它的客群存在，可以作為變現(xiàn)的工具。但這部分產(chǎn)品，最好還是要結(jié)合地段、結(jié)合產(chǎn)品的具體特征，走一些商業(yè)地產(chǎn)的正規(guī)路線，比如由一家公司整體持有，這也有利于未來(lái)公司的資產(chǎn)沉淀。

　　因?yàn)橹�前酒店式公寓作為一個(gè)快速回現(xiàn)的產(chǎn)品，可以支撐開(kāi)發(fā)商的資金鏈，所以開(kāi)發(fā)商都喜歡做這類產(chǎn)品。但其實(shí)，村級(jí)留用地項(xiàng)目可以做的類型很多。

　　黃海波：我覺(jué)得對(duì)于這一塊，政策應(yīng)該做出更明確的規(guī)定，應(yīng)該向購(gòu)房者明示51%的部分，也是可以賣的，如果不行，那么是不是可以當(dāng)投資金融產(chǎn)品來(lái)賣。比如是否可以考慮采用租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)的模式，如五年經(jīng)營(yíng)權(quán)就可以轉(zhuǎn)讓，我想今后應(yīng)該會(huì)有一些金融工具來(lái)對(duì)接這個(gè)項(xiàng)目，村級(jí)留用地做信托或者是基金持有是比較合適的。

　　我們最近在研究主題性商業(yè)，比如有一些區(qū)域商業(yè)中心，像城東天城路這一帶，未來(lái)可能會(huì)成為一個(gè)區(qū)域的商業(yè)中心。另外還有一些地處發(fā)展還不是很成熟區(qū)域的村留用地，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商業(yè)和辦公時(shí)機(jī)還不是太成熟，但是不是一定要做成酒店式公寓呢？不然，是不是可以嘗試做一些主題性的商業(yè)甚至是一些專業(yè)化的市場(chǎng)？我想應(yīng)該也是一種不錯(cuò)的選擇。

    企業(yè)會(huì)所、類別墅 村留用地應(yīng)嘗試高端產(chǎn)品

　　提問(wèn)：無(wú)論“禁酒令”能否執(zhí)行到位，但一個(gè)趨勢(shì)是，今后村留用地項(xiàng)目中的寫字樓比例將會(huì)提升，或者大平層的供應(yīng)量會(huì)增加，應(yīng)該如何對(duì)同質(zhì)化實(shí)現(xiàn)破局？

　　朱春霞：村留用地一直是一個(gè)帶著腳鐐起舞的產(chǎn)品，產(chǎn)品做得很艱難，但與此同時(shí)，它一定程度上又應(yīng)該是自由發(fā)揮，引領(lǐng)市場(chǎng)的一個(gè)產(chǎn)品。我覺(jué)得從產(chǎn)品上來(lái)說(shuō)，杭州村留用地項(xiàng)目可以分為四個(gè)階段。

　　第一個(gè)階段是非常散漫的，政策如何，要做成什么樣的產(chǎn)品，都不清楚，這個(gè)階段的產(chǎn)品給公眾的印象不是很好，導(dǎo)致后來(lái)大家要花很大的精力去扭轉(zhuǎn)它；

　　第二階段是留用地的純粹小戶型階段，它們通過(guò)各種附加值比如做成loft、精裝修等來(lái)比拼，客戶群是過(guò)渡性自住剛需、投資客或者是老年人；

　　第三個(gè)階段則是“大平層階段”，因?yàn)?008年后允許產(chǎn)權(quán)分割到層，開(kāi)發(fā)商往往在樓盤中搭配小戶型和大平層，但這種大平層常常是做成辦公形式，而很少有人把它當(dāng)作一個(gè)平層的豪宅來(lái)做，其實(shí)我認(rèn)為這對(duì)于村留用地來(lái)說(shuō)，是個(gè)契機(jī)。因?yàn)?008年之后，別墅用地就已經(jīng)禁止開(kāi)發(fā)，特別是市中心豪宅的量更少，所以大平層其實(shí)可以被當(dāng)作容納了各種豪宅功能的高端產(chǎn)品、把它作為別墅的平面化形式來(lái)打造。這個(gè)拓展性是非常大的。

　　而第四個(gè)階段，我認(rèn)為是“自由作品時(shí)代”，因?yàn)榇辶粲玫亟獬�了產(chǎn)權(quán)上的限制，可以給產(chǎn)品更多的想象力和發(fā)揮的余地。村留用地可以往更高端的方向上走。

　　陳煥春：一些地段比較好的村留用地，其實(shí)可以嘗試類別墅、企業(yè)會(huì)所等等類型。如果這塊地周邊有一些可利用的景觀資源，同時(shí)價(jià)格又合適的話，其實(shí)對(duì)于一些企業(yè)來(lái)說(shuō)，是有吸引力的，它可以用來(lái)作為會(huì)議、招待等等功能。比如在杭州西溪濕地邊、西湖景區(qū)里面有很多會(huì)所，都是企業(yè)自發(fā)去租賃，他們有這個(gè)需求。如果細(xì)細(xì)挖掘，這塊市場(chǎng)還是有潛力的。