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    以往但凡國家出調(diào)控政策，無論樓市還是土地市場總要降溫應(yīng)景，今年卻打破常規(guī)，自新國五條出臺后，一手房市場和土地市場都是一派“春意盎然”的景象，尤其是杭州主城區(qū)土地市場，今年一季度主城區(qū)土地收入高達201.35億元，創(chuàng)近五年新高，同比增長383%！

    就在一級市場一片歡騰的氣氛下，也難掩本土開發(fā)商落寞的表情。從去年下半年土地市場回暖至今，以萬科、中海、嘉里、九龍倉、龍湖等為代表的外來全國性房企依靠雄厚的資本實力在杭州大量增持土地，相形之下，一直以品質(zhì)自矜的杭州房企后勁不足，在土地市場上鮮有斬獲，默默拱手讓出未來的市場占有率，遭遇后勁危機。

    今年一季度主城區(qū)土地收入創(chuàng)近五年新高
    杭州土地市場已成“大鱷的盛宴”，難覓本土房企身影

    3月21日，隨著杭州主城區(qū)3月最后一場土地出讓會收官，杭州土地市場的又一個新紀錄誕生了：2013年第一季度，杭州主城區(qū)共出讓30宗地塊，總出讓面積848595平方米，成交金額達201.35億元，同比增長383%，接近去年全年成交額的一半，創(chuàng)近五年來新高。

    從去年8月開始，杭州主城區(qū)土地市場的走勢便由冷轉(zhuǎn)暖，并一路上揚，10月甚至達到140億元的月成交高峰，去年12月同樣以75.32億元的月成交額收獲翹尾行情，至此全年總成交額約424.76億元。進入2013年，土地市場也一改低開高走的傳統(tǒng)行情走勢，新年一開門便是大量開閘供地，成交額也不斷刷新同期紀錄。

    尤其值得關(guān)注的是，去年至今杭州有不少寶地出讓，而土地價格也在水漲船高。例如去年中海一擲便是56億元，包攬錢江新城二期三堡3宗沿江宅地，刨去保障性住房面積不算，溢價率也高達49%；而龍湖在去年以23.5億元拿下濱江區(qū)奧體中心一宗體量近25萬方的宅地后，今年2、3月份又接連出手，拿下兩宗丁橋新城地塊，在龍湖的帶動下，丁橋宅地樓面價也首度達到8886元/平方米的高度；此外，今年2月下旬世茂在九堡連奪兩宗宅地，成交樓面價11145元/平方米也成新高……

    不可否認，過去不到一年的時光，杭州土地市場已成“大鱷的盛宴”。遙想當年綠城、濱江等龍頭房企位列拿地榜前列、其余本土企業(yè)百花齊放的局面已成明日黃花，大鱷一統(tǒng)江湖的格局正在形成。先看看去年主城區(qū)的拿地金額榜，排在榜首的是中海，69.08億元拿下4宗宅地，總體量有45.46萬平方米；第二是萬科，40.72億元同樣新收4宗地，體量達48.97萬平方米；嘉里排第三，25.37億元拿下了5宗地塊，可建面積也有23.3萬平方米；龍湖列第四，雖然用23.52億元只拿了一宗地塊，但單項目體量就有24.75萬平方米，也是主城區(qū)少見的大體量住宅項目。再看看剛剛過去的一季度拿地情況，也多以大鱷為主，金地、保利進駐長睦，世茂布局九堡，龍湖挺進丁橋，還不乏新進駐杭州的外來大鱷——萬達、港中旅，更有不少像招商這樣的大鱷，頻繁出現(xiàn)在出讓會卻仍未找到時機。

    本土房企土地儲備日漸見底
    市場占有率將大幅下滑

    根據(jù)目前拿地及土地儲備的情況，可以預見，本土房企的市場占有率將大幅下滑，大量本土房企或?qū)⒃诖篦{的夾縫中求生存。

    記者粗略統(tǒng)計了一下本土知名房企的土地儲備情況。老大哥綠城已經(jīng)多年沒有在杭州拿地，好在土地儲備夠充足，接下來能賣的也都是一些老盤未開發(fā)的存量，像西溪誠園、明月江南、蘭園、田園牧歌以及余杭的玉園、藍庭、翡翠城等都還有非�？捎^的存量。和綠城情況相似的還有金都、坤和等實力房企，這幾年都沒有新增土地儲備，只能靠銷售存量維持業(yè)績，例如坤和僅和家園還有存量，西溪里已經(jīng)進入尾盤銷售。相較之下，濱江集團的存量更充沛一些，除了目前在售的金色黎明、曙光之城、萬家星城等項目，還有西溪明珠以及新入手的五常濕地地塊和勾莊地塊等新項目。

    而不少規(guī)模中等的開發(fā)商情況則更不樂觀。例如宋都、野風、華盛達、錢塘、欣盛、東海等企業(yè)目前在售的項目接近尾聲，又沒有新地塊入手，一旦存量售完，同樣面臨品牌在杭州市場上“失聲”的危機。更有像圣奧、祐康這樣的開發(fā)商將項目以代建的方式委托給其他開發(fā)商開發(fā)、銷售，從某種程度上來說，也是變相地退出市場。

    土地市場“資本為上”
    傳統(tǒng)房企面臨困局

    “我們資金實力不如國企、大鱷雄厚，財務(wù)成本又高，在資本為上的土地市場爭奪中明顯處下風。”一本土開發(fā)商無奈地說。的確，面對有股市、信托、基金等多種渠道招募資金的全國性大鱷，不少傳統(tǒng)本土房企面臨融資困局，自然無法與大鱷們在土地市場上拼搶。倒是綠城、濱江的一些做法為傳統(tǒng)房企突圍提供了借鑒意義。

    像綠城這幾年一大業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變就是向代建發(fā)展，2010年9月，綠城集團在杭州宣布成立綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司（下稱“綠城建設(shè)”），綠城的商業(yè)代建業(yè)務(wù)主要來自二、三線城市，以地方性龍頭企業(yè)居多，其中近40%沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，據(jù)知情人士透露，目前代建業(yè)務(wù)在綠城集團已有“半分天下”之勢，財報的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)有總土地儲備可支撐綠城集團未來5年發(fā)展。此外，綠城去年同時與九龍倉、融創(chuàng)中國等合作，減輕了自身資金壓力，近期，綠城就與融創(chuàng)合作出資90億元拿下了上海黃浦區(qū)一項目。

    而濱江也是精明的開發(fā)商之一，將諸多風險分散到多個“雞蛋籃子”中。像去年在土地市場上的幾次拿地，相當多資金來自濱江控股旗下的普特基金，這意味著運作了大半年時間的普特基金成功落地。成立基金公司，濱江方面的出發(fā)點很明確，那就是以風險共擔的方式來獲取回報。過往房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目，從籌錢拿地到銷售，甚至到后期管理，一條龍全部自己掌控，這樣操盤的手法屬于重資產(chǎn)操盤，企業(yè)要背負沉重的資金壓力，需要在銷售端快速回籠資金；一旦市場陷入疲軟，類似的操作就危機頻現(xiàn)。通過基金參與方式，可以解決開發(fā)商最重要的融資問題，集合社會資源來開發(fā)項目。此外，濱江也積極開展代建業(yè)務(wù)以及經(jīng)營酒店、寫字樓、商鋪等商業(yè)項目，通過多種渠道實現(xiàn)豐厚的現(xiàn)金流，讓濱江集團能夠更為良性地運作。