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    （原標(biāo)題：降溫、高熱、分化，土拍這半年峰回路轉(zhuǎn) 記者：印夢(mèng)怡 文：蔣敏華 制圖：姬臣）

　　今年上半年，杭州土地市場(chǎng)依舊笑傲群雄。中指數(shù)據(jù)顯示，杭州十區(qū)共出讓土地148宗，總出讓金額1394億元，盡管與去年同比微降2%，但仍然領(lǐng)先全國(guó)。

　　事實(shí)上，受金融環(huán)境、預(yù)期變化等多重因素影響，上半年杭州土地市場(chǎng)堪稱跌宕起伏、峰回路轉(zhuǎn)：春節(jié)前異常冷清，春節(jié)后突遇“小陽春”，隨后快速“入夏”，再到二季度尾聲板塊熱度兩極分化。

　　下半年走勢(shì)又將如何？站在半年度的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，面對(duì)急劇變化的市場(chǎng)基本面，這個(gè)答案充滿了變數(shù)。

　　降溫、高熱，再到理性分化
　　上半年土地市場(chǎng)好戲連臺(tái)

　　回顧今年初，當(dāng)近郊板塊中泰掀起了2019年的首輪降價(jià)風(fēng)，杭州主城區(qū)的土地市場(chǎng)也正刮起“冷風(fēng)”。

　　1月29日，城西文教板塊的翠苑宅地，地價(jià)率先下跌，濱江&中鐵建以3.61萬元/㎡拿地。而2018年同板塊中海商住地的樓面價(jià)為36894元/㎡（住宅部分實(shí)際地價(jià)約4.67萬元/㎡），降溫頗為明顯。

　　不過這股“冷意”并未持續(xù)。春節(jié)后，隨著新房市場(chǎng)回暖、限價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)預(yù)期，以及金融環(huán)境的寬松，不少房企拿地信心回歸，地價(jià)重新步入上行通道。

　　于是，春節(jié)后的幾場(chǎng)土拍，勾莊、喬司、火車南站等多個(gè)板塊地價(jià)紛紛創(chuàng)新高，溢價(jià)率不斷攀升，甚至頻繁爭(zhēng)奪至封頂價(jià)，進(jìn)入自持階段。

　　高潮發(fā)生在4月16日，望江新城08號(hào)地塊出讓，濱江集團(tuán)的拿地價(jià)達(dá)45325元/㎡，還包含22%的高自持比例。這一地價(jià)，在杭州歷史上僅次于綠城·鳳起潮鳴45368元/㎡，若算上自持部分成本，已是杭州最貴宅地?zé)o疑。

　　緊隨而來的是4月18日，本報(bào)發(fā)文《限價(jià)松動(dòng)？杭州房企別抱幻想了！》，有關(guān)部門權(quán)威人士向錢報(bào)記者表示：不要低估杭州調(diào)控樓市的決心。

　　分化也就此開啟，除了原定于4月26日出讓的金沙湖地塊突然在24日晚間被終止掛牌出讓，其余四宗在26日出讓的主城區(qū)彭埠、艮北、文暉涉宅地塊無一拍至封頂，甚至再次出現(xiàn)近底價(jià)成交。

　　此后的5月和6月，主城、蕭山、臨安等陸續(xù)推地，不過推地節(jié)奏有所放緩，冷熱分化也更為明顯，理性拿地重新成為主基調(diào)。

　　下半年市場(chǎng)或降溫
　　房企持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度

　　去年7月以后，杭州土地市場(chǎng)風(fēng)云突變，幾乎是一夜之間“由夏入冬”。今年，杭州土地市場(chǎng)是將走出全年“陽線”行情，還是重蹈去年覆轍？

　　“相比上半年，下半年杭州土地市場(chǎng)會(huì)適當(dāng)降溫。”多名業(yè)內(nèi)人士向記者表示，一般來說出于戰(zhàn)略布局的需要，開發(fā)商上半年補(bǔ)倉(cāng)欲望較為強(qiáng)烈。因此，在大多數(shù)年份中，土地市場(chǎng)“前高后低”現(xiàn)象較為明顯，今年或許也不會(huì)例外。

　　此外，今年5月以來房企融資監(jiān)管趨嚴(yán)，這將對(duì)土地市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生直接影響。

　　去年底，符合條件的房企獲準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債，一度被視為房企融資監(jiān)管放松的信號(hào)。5月，監(jiān)管層針對(duì)信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)開出多張罰單，并且針對(duì)房企海外融資加強(qiáng)監(jiān)管。房企資金面的變化，預(yù)計(jì)將在三季度的土地市場(chǎng)中得到更為明顯的體現(xiàn)。

　　尤為值得一提的是，近期市場(chǎng)瘋傳杭州即將出臺(tái)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土拍新政。一旦推出這一新政，下半年杭州土地市場(chǎng)可能會(huì)明顯降溫。“下半年市場(chǎng)降溫后，對(duì)房企而言拿地難度會(huì)降低。”一位某本土房企投資部門的人士對(duì)記者說。

　　土地市場(chǎng)降溫，并不意味著開發(fā)商不看好杭州市場(chǎng)。今年上半年，杭州土地市場(chǎng)仍不斷冒出新面孔。站在“后峰會(huì)前亞運(yùn)”風(fēng)口的杭州，擁有巨大的成長(zhǎng)空間，從中長(zhǎng)期看仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的績(jī)優(yōu)股。

　　后續(xù)主城區(qū)重磅不斷
　　百億級(jí)江河匯地塊備受關(guān)注

　　下半年的杭州土地市場(chǎng)，重磅不少。

　　據(jù)記者了解，金沙湖地塊大概率將在下半年重新掛牌。畢竟上一次金沙湖板塊推地已是10年前，而該地塊緊鄰金沙湖南側(cè)，區(qū)位可以說相當(dāng)稀缺。在4月終止掛牌前，多家開發(fā)商曾向錢報(bào)記者預(yù)測(cè)，該地塊大概率會(huì)拍至封頂價(jià)。

　　另一宗同樣被等待近10年的濱康綜合體，也很大可能將于下半年重新出讓。

　　當(dāng)然，最為重磅的還是錢江新城江河匯城市綜合體地塊。4月4日，這個(gè)位于京杭運(yùn)河與錢塘江交匯處、由景芳三堡單元三宗地塊組成的巨型綜合體地塊，發(fā)布了招標(biāo)公告，總建筑面積達(dá)85.4萬㎡，總起價(jià)達(dá)131億元，投標(biāo)時(shí)間就在2019年7月4日。其中，匯東區(qū)塊總起價(jià)約115.5億元，僅起價(jià)已超過“杭州最貴商地”恒隆百井坊地塊的107.3億元。

　　如此高門檻的地標(biāo)綜合體項(xiàng)目，誰將參與？近日，微信公眾號(hào)“江干發(fā)布”透露了一些端倪——6月25日，“江干發(fā)布”發(fā)文稱“香港新鴻基集團(tuán)董事局主席郭炳聯(lián)攜集團(tuán)高層一行到訪杭州江干，實(shí)地考察意向地塊。”文中提及“新鴻基集團(tuán)擬在杭州打造一個(gè)世界級(jí)的城市綜合體”。

　　可以預(yù)見，作為亞運(yùn)會(huì)前亮相的重要地標(biāo)之一，7月4日的投標(biāo)場(chǎng)面或?qū)⒉惠敶饲暗膩嗊\(yùn)村投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)。據(jù)記者了解，亞運(yùn)村地塊的投標(biāo)當(dāng)天，有開發(fā)商的標(biāo)書和模型重達(dá)一噸，還得開著大貨車去。

    2019年上半年房企拿地金額榜TOP10

　　排名　企業(yè)　　土地?cái)?shù)量（宗）　拿地金（億元）
　　1　　 濱江集團(tuán)　　  7　　　97.06
　　2　　 綠城中國(guó)　　  5　　　85.2
　　3　　 嘉里建設(shè)　　  1　　　68.14
　　4　　 新希望地產(chǎn)　　2　　　61.53
　　5　　 中南建設(shè)　　  1　　　41.69
　　6　　 金地集團(tuán)　　  2　　　40.35
　　7　　 保利地產(chǎn)　　  1　　　38.61
　　8　　 碧桂園　　　  2　　　29.35
　　9　　 新城發(fā)展控股　1　　　27.16
　　10　　 榮安地產(chǎn)　　 1　　　25.32
　　數(shù)據(jù)來源：中指研究院