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　　16日，杭州主城區(qū)一共出讓七宗地塊，涉宅用地有四宗：三宗分別位于望江新城、筧橋新城、三里亭單元的純宅地，和一宗位于牛田單元的商住地。

　　其中，最受關(guān)注的地塊是濱江拿下的望江宅地。該宅地容積率2.7，地塊體量約11萬方，起價(jià)34872元/㎡。開拍10分鐘，地價(jià)就拍至封頂價(jià)進(jìn)入“競自持”環(huán)節(jié)，最終，濱江以“樓面價(jià)45326元/㎡+22%自持”的代價(jià)拿下的。據(jù)了解，該地價(jià)僅次于鳳起潮鳴的45368元/㎡，成為了土拍史上地價(jià)第二高。

　　一時(shí)間，這宗望江宅地的成交結(jié)果霸屏了杭州各大房產(chǎn)公號(hào)的頭條。除了其“地價(jià)第二高”的爆點(diǎn)，還有目前杭州土拍熱度的傳導(dǎo)效應(yīng)。

　　濱江望江宅地創(chuàng)地價(jià)第二高的背后：
　　2019年杭州土拍熱度一路攀升

　　為什么濱江競得的望江宅地能“引燃”杭城？

　　要知道，該宗望江宅地的東北側(cè)就是濱江于去年8月27日拿下的濱江金地·御品項(xiàng)目，也是目前望江新城板塊內(nèi)唯一一個(gè)新盤，還未開盤。當(dāng)時(shí)，杭州土拍市場正處于低迷期，御品項(xiàng)目的成交地價(jià)為29976元/㎡，溢價(jià)率僅1.95%，跟前天成交的望江宅地相比，彼時(shí)的濱江確實(shí)“撿漏”了。

　　除了濱江望江宅地拍出“地價(jià)第二高”的熱度，其余涉宅地的成交結(jié)果也不賴。需要配建10%公租房的三里亭宅地跟筧橋宅地，都被綠城競得，溢價(jià)率分別達(dá)23.1%和29.7%之高；商業(yè)占比高達(dá)50%的牛田商住地被越秀補(bǔ)倉，該地塊緊挨越秀此前拿的現(xiàn)房項(xiàng)目，盡管體量小、商業(yè)比例大，還是拍到了溢價(jià)率21.7%。

　　其實(shí)，在經(jīng)歷了2018年下半年的下行期后，從2019年一開年，杭州土地市場早已有了復(fù)蘇的跡象。拿主城區(qū)來說，今年1月2日大關(guān)宅地和筧橋生態(tài)公園宅地的成功出讓為2019年的土拍開了個(gè)好頭，跟此前普遍的底價(jià)、低溢價(jià)率成交相比，這兩宗主城區(qū)宅地的溢價(jià)率達(dá)到了11%和20.1%，雖然稱不上大熱，但也為市場注入了不少信心。

　　而在之后的主城區(qū)土地出讓過程中，市場熱度一路攀升。據(jù)悉，1月29日成功出讓的兩宗彭埠單元宅地跟一宗翠苑單元宅地，溢價(jià)率分別是17.1%、22.6%和25.5%。到了3月4日主城區(qū)年后的首場土拍時(shí)，由中南拿下的艮北新城牛田單元宅地溢價(jià)率拍到了42.8%，若算上配建10%公租房的成本，該宅地的實(shí)際地價(jià)高達(dá)30923元/㎡。

　　4月，主城區(qū)又迎來一波“推地潮”，杭州土拍熱度仍在持續(xù)。在率先拉開這波“推地潮”的4月2日當(dāng)天，主城區(qū)出讓四宗地塊，涉宅地占兩宗，分別是：祥符東宅地和三塘商住地。這也是今年杭州土拍規(guī)則改變后的首次拍地，即溢價(jià)率上限由50%調(diào)整為30%。雖然溢價(jià)率上限降低了，但當(dāng)日祥符東宅地和三塘商住地不僅成交樓面價(jià)雙雙封頂，自持比也均達(dá)到了20%以上。土拍市場熱度依舊，甚至可堪比2017年時(shí)的盛況了。

　　1月、4月“分食”主城區(qū)集中推地量
　　土拍市場雖熱，卻不及去年同期

　　至截稿，杭州主城區(qū)今年上半年已成功出讓36宗地塊了，土地出讓金共計(jì)428.45億元，其中涉宅地有15宗（包括2宗人才租賃住房用地），商地有21宗（包括停車場用地）。

　　據(jù)了解，主城區(qū)的大量土地出讓日均集中在1月份和4月份，這兩個(gè)月各自出讓18宗地塊（包含4月26日即將出讓的地塊）。其中，涉宅地大量集中在4月份，算上4月26日即將出讓的地塊，整個(gè)4月主城涉宅地塊共計(jì)12宗，占該月主城所有出讓地塊總數(shù)的66.7%。

　　而去年同期，主城區(qū)共出讓38宗地塊，土地出讓金共計(jì)546.3億元，其中涉宅地占了22宗（包含4宗租賃用地）。相比之下，去年上半年主城區(qū)的大量土地出讓日只集中在1月份，有19宗地塊，涉宅占11宗；2月、3月、4月分布較平均，分別各自出讓7宗、6宗、6宗地塊，其中4月涉宅地出讓最多，出讓的6宗都是（包含4宗租賃用地）。

　　值得一提的是，雖然今年開年以來，杭州主城區(qū)土拍市場熱度一路攀升，但前提是對比去年下半年低迷時(shí)期的市場行情，跟去年同期時(shí)的“如日中天”還是不可比擬的。

　　去年同期（1月-4月）時(shí)，杭州主城區(qū)土拍市場可以說是“拍一場火一場”。在22宗涉宅地中，有10宗純宅地和1宗商住地均拍至封頂樓面價(jià)，自持比也大都在20%以上，祥生于去年1月8日競得的之江宅地，自持比更是高達(dá)50%，即如今的祥生·湛景云境項(xiàng)目。即使是沒有拍至地價(jià)封頂?shù)纳嬲�地，溢價(jià)率也都在20%以上。

　　因此，從今年以來土拍行情的橫向比較看，杭州主城區(qū)的土拍熱度是上去了；但從去年同期土拍行情的縱向比較看，市場熱度卻不似從前。

　　接下來
　　主城區(qū)還有這些土拍大戰(zhàn)：
　　“錢塘新區(qū)”成立以來首推宅地
　　樓面起價(jià)超板塊內(nèi)近期宅地封頂?shù)貎r(jià)

　　接下來，在4月26日和5月17日，主城區(qū)還將迎來兩場土拍大戰(zhàn)。

　　據(jù)了解，4月26日主城區(qū)將出讓7宗地塊，總體量66.4萬方，總起價(jià)109.9億元。其中，涉宅地有5宗，分別位于下沙、彭埠單元、艮北新區(qū)和文暉單元。

　　值得關(guān)注的是下沙中心單元宅地，地塊出讓面積61284㎡，容積率2.8，建筑面積171595㎡，起價(jià)346880萬元，起始樓面價(jià)20215元/㎡。這也是自大江東、下沙合并為“錢塘新區(qū)”以來，下沙推出的首宗宅地。

　　這宗下沙中心單元宅地位置頗佳，東至海達(dá)南路綠化，南至海通街，西至下沙南路，北至天城東路。與地鐵1號(hào)線金沙湖站步行距離600米左右，交通便利；跟北面的金沙湖公園僅隔著一條天城東路，風(fēng)景怡人；步行至西邊的浙大醫(yī)學(xué)部附屬邵逸夫醫(yī)院也只需800米左右；附近有龍湖金沙天街、金沙印象城、銀泰百貨等商業(yè)配套；周邊還有下沙實(shí)驗(yàn)幼兒園、景苑小學(xué)、景苑中學(xué)等教育資源�？胺Q“寶地”。

　　據(jù)悉，該地塊周邊近幾年并未有宅地成交。而板塊內(nèi)最近一次成交地塊是在去年1月12日，龍湖以“封頂樓面價(jià)16480元/㎡+自持比20%”競得了一宗大學(xué)城北單元宅地。該地距離即將出讓的下沙中心單元宅地較遠(yuǎn)，直線距離達(dá)6公里，且周邊配套設(shè)施還不完善。而下沙中心單元宅地的樓面起價(jià)就已超過龍湖大學(xué)城北項(xiàng)目的封頂樓面價(jià)。

　　文暉單元推大型商住地
　　地鐵5號(hào)線上蓋、杭氧杭鍋綜合體加持

　　此外，5月17日主城區(qū)還將出讓8宗地塊，包含了3宗宅地、1宗商住地、1宗租賃住房用地和3宗商地，總體量70.5萬方，總起價(jià)124.3億元。其中，3宗宅地分布于祥符板塊和丁蘭板塊，商住地位于文暉單元。

　　其中，最大的亮點(diǎn)是文暉單元商住地。地塊出讓面積98053㎡，容積率2.34，起始樓面價(jià)22839元/㎡，體量近23萬方。據(jù)了解，這是下城區(qū)今年推出的涉宅地中體量最大的一宗。

　　不過，這塊地并不好“啃”。據(jù)悉，文暉單元商住地由多個(gè)地塊組成：XC0402-28、XC0403-07、09、33、XC0404-07地塊。東至勝南路、南至杭鍋支河、西至中舟路、北至杭氧街，規(guī)劃為住宅、商業(yè)、服務(wù)、城市軌道交通、社會(huì)停車場用地。

　　其中，XC0403-07地塊、XC0403-33地塊內(nèi)住宅建筑面積不大于地塊地上總建筑面積的75%；XC0402-28、XC0404-07地塊地下停車位除滿足自身配建需求外，還需解決杭鍋工業(yè)遺產(chǎn)區(qū)塊的配建停車位缺口，數(shù)量不少于725個(gè)；XC0403-07、XC0403-09、XC0403-10、XC0403-33地塊地下停車位除優(yōu)先滿足自身停車配建需求外，還應(yīng)配建杭氧老廠區(qū)旅游博覽綜合用地的配套停車場及人防防空工程，配建不少于800個(gè)地下停車位；另外還配建不少于300個(gè)社會(huì)公共停車位。

　　值得肯定的是，文暉單元商住地自身?xiàng)l件足夠優(yōu)秀。交通方面，該地塊為地鐵五號(hào)線杭氧站上蓋，未來交通便利；同時(shí)，項(xiàng)目內(nèi)會(huì)配建商業(yè)商務(wù)設(shè)施，后續(xù)各類生活配套將較為齊全。而且，地塊所在的杭氧杭鍋綜合體將結(jié)合地鐵上蓋物業(yè)和配套物業(yè)開發(fā)，打造多功能于一體的國際旅游綜合體；加之地塊內(nèi)也會(huì)配建商業(yè)部分，后續(xù)各類生活配套將十分齊全。與此同時(shí)，未來這里還將是整個(gè)下城區(qū)的核心配套。

　　這樣的寶地將吸引多少開發(fā)商前來爭奪？拭目以待。
　　（原標(biāo)題：45326元/㎡！杭州地價(jià)第二高 記者：樓楠）