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    一系列的政策因素和過(guò)高的投資成本使得不少人轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，然而又因?yàn)橘Y金門檻的原因，不少商業(yè)地產(chǎn)的投資項(xiàng)目中依然是面積較小、總價(jià)較低的那部分更受市場(chǎng)的關(guān)注，小面積寫(xiě)字樓也是其中之一。不可否認(rèn)的是，小面積寫(xiě)字樓的出現(xiàn)源于商業(yè)地產(chǎn)本身投資的高門檻，雖然寫(xiě)字樓具有較高的投資回報(bào)率，但想要選對(duì)小面積的寫(xiě)字樓，需要投資者各方面都能看準(zhǔn)了再下手。

    小面積寫(xiě)字樓有局限

    雖然寫(xiě)字樓有較高的投資回報(bào)率，但寫(xiě)字樓對(duì)于投資者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力也有一定的要求，門檻較高，可以說(shuō)是價(jià)值領(lǐng)先，但是成本較大。這里所說(shuō)的門檻表現(xiàn)在兩個(gè)方面：首先是寫(xiě)字樓首付要求付5成，資金壓力較大；同時(shí)，銀行貸款利率高、年限短，各種稅費(fèi)的繳納額度也要比住宅高。這在另一個(gè)層面給寫(xiě)字樓投資提出了更高的要求。于是，一般銷售型的寫(xiě)字樓傾向于將面積劃分得小一些，方便控制總價(jià)，對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)也在可以承受的范圍內(nèi)。對(duì)此業(yè)內(nèi)人士分析，小面積的寫(xiě)字樓主要適合那些剛起步的投資者。

    因而，小面積的寫(xiě)字樓也必然有其局限性，想要選擇投資小面積寫(xiě)字樓的投資者首先要對(duì)此有所認(rèn)識(shí)。現(xiàn)在的小面積寫(xiě)字樓產(chǎn)品越來(lái)越側(cè)重于商住功能的合并，這樣盡管可以促進(jìn)產(chǎn)品的銷售，但是非常不利于該物業(yè)品質(zhì)的提升，也將不利于該物業(yè)的升值，到最后將直接影響到該物業(yè)的租賃情況，不利于投資者的投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，小面積寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)是要有必要條件的，譬如區(qū)位環(huán)境、產(chǎn)業(yè)特征、區(qū)域市場(chǎng)需求等，不能選擇小面積概念被濫用、硬生生分割出來(lái)只求銷售的小面積寫(xiě)字樓。

    另外，小面積寫(xiě)字樓的租金水平也普遍處于一個(gè)相對(duì)較低的水平，這源于區(qū)域的相對(duì)飽和、小面積寫(xiě)字樓的客戶群等因素。投資者應(yīng)找準(zhǔn)客戶需求，根據(jù)自身的區(qū)位、產(chǎn)品特性、資金實(shí)力來(lái)確立自身的投資定位，畢竟小面積不是萬(wàn)能藥。

    小面積寫(xiě)字樓有特點(diǎn)

    具體來(lái)說(shuō)，小面積寫(xiě)字樓的挑選要注重哪些特點(diǎn)呢？首先就是區(qū)域特征要明顯。寫(xiě)字樓物業(yè)比較注重氛圍，社會(huì)認(rèn)同較強(qiáng)的區(qū)域，其區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓的經(jīng)營(yíng)狀況就相對(duì)較好。而且眾所周知，產(chǎn)業(yè)集聚很重要，相同特征的寫(xiě)字樓物業(yè)集聚也同樣重要。譬如不同寫(xiě)字樓物業(yè)，但是入住企業(yè)所在的行業(yè)相似，或者不同行業(yè)的企業(yè)，入住同一特征的寫(xiě)字樓物業(yè)。物以類聚，人以群分，寫(xiě)字樓物業(yè)同樣適用這個(gè)道理。

    其次，由于小面積寫(xiě)字樓的入住企業(yè)大都有著運(yùn)營(yíng)成本的壓力，因而商業(yè)交通配套是否完善對(duì)其選擇辦公地址起到重要的影響作用。位于市中心區(qū)域，尤其是傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)的小戶型寫(xiě)字樓，無(wú)論是銷售價(jià)格還是銷售速度上，都會(huì)有不錯(cuò)的市場(chǎng)前景。退而求其次，哪怕你沒(méi)有成熟的商業(yè)環(huán)境，你必須擁有較為便利的、尤其是通往市中心傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的交通環(huán)境。比如發(fā)展相對(duì)比較成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，由于相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈加深業(yè)務(wù)聯(lián)系的需要，很多企業(yè)傾向于在相關(guān)的產(chǎn)業(yè)園附近辦公，而這些企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍往往是處于產(chǎn)品的研發(fā)和銷售階段。但此類小面積寫(xiě)字樓就必須有相對(duì)比較發(fā)達(dá)的交通體系作為保證。

    另外，投資者購(gòu)買小戶型寫(xiě)字樓，無(wú)疑是看重它的投資回報(bào)率。通常情況下，性價(jià)比較高的物業(yè)比較容易獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，租賃狀況比較理想，而且二次出售的機(jī)率也比較高，因此樂(lè)觀的投資回報(bào)率也就相對(duì)容易實(shí)現(xiàn)。這類性價(jià)比高的小面積寫(xiě)字樓產(chǎn)品也是投資者最為熱衷的。

    最后，選擇有實(shí)力和信譽(yù)的開(kāi)發(fā)商和弄清產(chǎn)權(quán)也是很重要的。目前上市的小面積寫(xiě)字樓產(chǎn)品大多為爛尾樓續(xù)建項(xiàng)目或者是住宅樓改建項(xiàng)目，因此在產(chǎn)權(quán)關(guān)系、債務(wù)關(guān)系上有可能存在一定的問(wèn)題，需要投資者謹(jǐn)慎對(duì)待。而有實(shí)力和信譽(yù)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品的質(zhì)量和性價(jià)比都比較高，不容易產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛，且后期的物業(yè)管理公司的管理水平通常也較高。那些對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)不是很了解的投資者，往往可以多看重開(kāi)發(fā)商的品牌和信譽(yù)度。

    小面積寫(xiě)字樓有風(fēng)險(xiǎn)

    投資就意味著風(fēng)險(xiǎn)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資同樣會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。作為寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)中的熱點(diǎn)，小面積寫(xiě)字樓的投資風(fēng)險(xiǎn)更是不容忽視。

    供求關(guān)系是第一時(shí)間需要投資者掌握的。由于目前小面積寫(xiě)字樓被社會(huì)和業(yè)內(nèi)廣泛看好，因此開(kāi)發(fā)力度也隨之加大，一些區(qū)域過(guò)度飽和的開(kāi)發(fā)會(huì)使得供過(guò)于求只是時(shí)間的問(wèn)題。而由于寫(xiě)字樓產(chǎn)品屬于非民用物業(yè)，因此其進(jìn)一步就必然會(huì)面臨著空置的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商在售樓過(guò)程中宣傳的寫(xiě)字樓產(chǎn)品投資回報(bào)率為7％~8％，這是在全年出租的前提下計(jì)算出來(lái)的。而通常情況下，寫(xiě)字樓產(chǎn)品的空置期加上免租裝修期至少要2個(gè)月，這樣算來(lái)，則實(shí)際投資回報(bào)率一般就只有6％左右。而如果空置期愈長(zhǎng)，其投資回報(bào)率也就相應(yīng)的愈低。這種風(fēng)險(xiǎn)還往往是投資者所不能預(yù)見(jiàn)和控制的。

    收益方面，二次出售的難度也是小面子寫(xiě)字樓的另一風(fēng)險(xiǎn)。寫(xiě)字樓產(chǎn)品的收益通常情況下是通過(guò)收租的方式獲得的，它不像住宅產(chǎn)品，可以隨時(shí)隨地方便地出售。除非是傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)，或者發(fā)展已經(jīng)比較成熟的新興商務(wù)區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓，否則很難通過(guò)二次出售來(lái)獲得收益。因此，即使是小面積的寫(xiě)字樓投資，仍比較適合長(zhǎng)期投資。

    另外，由于小面積寫(xiě)字樓的業(yè)主眾多，為了爭(zhēng)奪客戶，很容易產(chǎn)生惡性競(jìng)爭(zhēng)，而惡性競(jìng)爭(zhēng)的最直接體現(xiàn)就是租金水平的降低，這就非常不利于小面積寫(xiě)字樓物業(yè)整體租金水平的上升，也嚴(yán)重影響到小戶型寫(xiě)字樓投資者的投資回報(bào)。同時(shí)，小戶型寫(xiě)字樓的租戶還具有較高的不穩(wěn)定性。目前，小面積寫(xiě)字樓的租戶來(lái)源主要有兩個(gè)方面，一是剛剛起步的中小企業(yè)，二是剛剛?cè)腭v的外企辦事處等機(jī)構(gòu)。這兩種客戶源都有一個(gè)共同的特征，那就是穩(wěn)定性比較差。剛剛起步的中小企業(yè)還有一個(gè)特征就是資金支付能力差，這種不穩(wěn)定性也將直接影響到小戶型寫(xiě)字樓投資者的收益。

    最后，小面積寫(xiě)字樓所在區(qū)域的未來(lái)發(fā)展不確定性也需要投資者有所關(guān)注。 目前市面上有很多小面積寫(xiě)字樓物業(yè)所在的區(qū)域?qū)儆趧倓傞_(kāi)發(fā)的區(qū)域，且位置較為偏僻，盡管政府的規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)，但是未來(lái)的發(fā)展前景到底如何，目前仍然是一個(gè)未知數(shù)，這些區(qū)域的小戶型寫(xiě)字樓投資更將面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。