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    南寧市最黃金的寫字樓、商鋪，主要集中在青秀區(qū)和興寧區(qū)，像地王、航洋國際、金源CBD、國貿(mào)中心、萬象城、水晶城等，都受商家和投資者熱捧。但是，近年來這些黃金商業(yè)地產(chǎn)租金持續(xù)“高燒”，已經(jīng)讓不少租戶感覺難以承受，一些地方的租客換手率也“水漲船高”。

    寫字樓漲勢穩(wěn) 逐年上漲兩三成

    地王、金源CBD、航洋國際城是南寧寫字樓中資歷老、名氣大的代表，也逐漸成為南寧寫字樓行情的風(fēng)向標。南國早報記者走訪發(fā)現(xiàn)，這三處寫字樓的租金年年看漲。

    從租戶及物業(yè)反饋的信息看，地王寫字樓租金水平可以分為兩種：一是20樓以下，戶型面積200平方米以內(nèi)；二是20樓以上，戶型面積150平方米以內(nèi)。2012年，二者的月租金分別為80~100元/平方米、100~120元/平方米；2013年的租金上漲25%，分別提高到100~120元/平方米、120~180元/平方米。

    記者了解到，從2000年開始，地王寫字樓租金就持續(xù)以25%的水平逐年上漲，與2000年相比，目前的租金上漲了將近一倍。航洋國際城寫字樓的一號樓是純寫字樓，多為500平方米、800平方米、1200平方米大戶型，2012年月租金為85~95元/平方米，2013年為100~120/平方米。二號樓和三號樓為公寓式寫字樓，目前月租金為60~70元/平方米。

    記者發(fā)現(xiàn)，近3年來，航洋國際城租金逐年漲幅也達到20%。此外，位置、樓層特別好的戶型，租金上漲的幅度還更高一些。

    金源CBD是公寓式寫字樓，目前最新的月租金行情是：面積150平方米以內(nèi)的為70元/平方米左右，150~300平方米的為80元/平方米左右，大于300平方米的為90~100元/平方米。據(jù)周邊一家房產(chǎn)中介工作人員介紹，近3年金源CBD租金逐年漲幅達到30%，在南寧的寫字樓當中算是佼佼者。

    商鋪漲勢兇 一年跳漲一兩倍

    “要想富，買商鋪”，從開發(fā)商的廣告當中，不難嗅到商鋪租金的“牛氣”。從記者走訪的情況看，與寫字樓漲勢還算“穩(wěn)健”相比，近年來南寧黃金商鋪的租金漲幅大有“漲停板”之勢。

    水晶城由于優(yōu)越的地理位置和成熟的配套，成為不少商家看好的開店位置。2011年，水晶城一樓外鋪，以400元/平方米的月租價格就能租到。到了2013年，同樣位置的鋪面月租已經(jīng)上漲到700~900元/平方米。一位經(jīng)營珠寶的租戶反映，近3年水晶城一樓外鋪租金年漲幅在60%左右。

    采訪中，記者也聽到一位正在找鋪面開店的市民形容商鋪租金為“強中更有強中手”。例如，朝陽商圈中的國貿(mào)中心“寸土寸金”，今年其一樓外鋪平均月租金達到800元/平方米，內(nèi)鋪也要200元/平方米；二樓靠近出口位置的商鋪為200元/平方米左右，位置較偏的至少也要100元/平方米。記者通過周邊地產(chǎn)中介和租戶獲悉，今年國貿(mào)中心的租金相比去年直接跳漲200%。

    記者了解到，萬象城商鋪不對外出售，部分租金通過從商家銷售額中扣點獲取，租金高低視商家知名度進行相應(yīng)調(diào)整。目前一樓商鋪月租金在300~500元/平方米�，F(xiàn)在，萬象城已成為周邊住宅小區(qū)商鋪租金“晴雨表”，多個小區(qū)商鋪租金更是直逼萬象城，最高月租達到400元/平方米，最低的也要200元/平方米。

    探因：需求旺 也有業(yè)主盲目漲

    黃金地段商業(yè)地產(chǎn)租金這種持續(xù)飆漲的勢頭，究竟是什么原因呢？地產(chǎn)中介業(yè)內(nèi)人士分析，相對住宅的規(guī)模和發(fā)展水平，南寧寫字樓還是有很大的提升空間。近年來南寧的經(jīng)濟發(fā)展進入快車道，寫字樓、商鋪的租賃需求非常旺盛，這是支持租金上漲的最大原因。

    輝煌置業(yè)商業(yè)部經(jīng)理楊平表示，地王、航洋國際、金源CBD等寫字樓的租金水平和租金漲幅，與北上廣等一線城市相比，仍有不少差距。近年來，不少總部在一線城市的大型企業(yè)紛紛進駐南寧，開設(shè)分公司拓展業(yè)務(wù)。這些企業(yè)對租金水平的承受力比較大，一定程度上導(dǎo)致部分業(yè)主“坐地起價”的現(xiàn)象。

    實際上，地理位置差距并不遠的其他寫字樓，如東方曼哈頓、金湖帝景等，月租在60~80元/平方米，“在這一帶開店的多是有實力的品牌企業(yè)，他們更注重的是在城市黃金地段樹立品牌形象”。

    “2011年南寧限購令實施以來，商業(yè)地產(chǎn)并沒有受到限制。一個商鋪，每炒一手，租金就要漲一波。”楊平談到，2010年以來，南寧商鋪的總體租金年漲幅達到了20%~30%，向北上廣等一線城市看齊。

    由于大量炒房的資金轉(zhuǎn)為炒鋪，鋪面的成交量和成交率都在增長。對于“下家”來說，高價從“上家”那里接手商鋪，為了盡快賺回差價，最直接和有效的辦法就是加租，提高自己的租售比，“不少業(yè)主并不是考慮實際情況，而是盲目地說漲就漲”。

    租戶頂不住 利潤增長難跟上

    業(yè)主持“皇帝女兒不愁嫁”的態(tài)度漲租金，租戶只能選擇租或不租。對于近年來的租金漲勢，不少租戶都向記者表示頂不住，一旦利潤增長跟不上租金漲幅，就只能給房東打工，來源于租金成本的經(jīng)營壓力也與租金上漲成正比。

    地王寫字樓一家留學(xué)中介機構(gòu)負責人孫先生坦言，近年來南寧出國留學(xué)市場競爭激烈，公司的利潤增幅并不大。租金逐年大幅上漲，擠掉了公司當年開拓出來的“新蛋糕”。

    但是對此公司也很無奈，因為做留學(xué)中介非常講究公司形象，一般都會選擇高檔寫字樓作為辦公地點。如果貿(mào)然搬到租金相對便宜、檔次降級的地方，很容易讓顧客產(chǎn)生“經(jīng)營不善，實力不強”的負面印象，“相當于拼命干的結(jié)局一是保住生存，二是給房東打工”。

    最近，南寧一家湖南風(fēng)味連鎖餐館在國貿(mào)一樓開了分店，目前處于最后的裝修階段。老板介紹，這家面積在100平方米左右的商鋪，每月租金高達7萬元，是他的幾家分店中最高的，甚至相當于幾家店租金的總和。

    記者留意到，該餐館屬于大眾消費，素菜價格為15~18元，肉菜為25~38元。“國貿(mào)店的菜單要調(diào)整，菜品價格要提高，才能維持經(jīng)營，每天至少要有2500元的營業(yè)額用來交租，此外還應(yīng)付采購、人員、能源等方面的租金，經(jīng)營壓力非常大。”該老板表示，他主要是看好國貿(mào)的人流量，因此決定賭一把，扛半年不行就撤。

    影響：猛加租 未必真能賺得多

    在人流量沒有變化、硬件配套未能提高的情況下，業(yè)主一味加租是不是真的可以持續(xù)實現(xiàn)利益最大化呢？記者發(fā)現(xiàn)，實際上，這些最黃金的寫字樓、商鋪的租客換手率也在相應(yīng)提高。業(yè)內(nèi)人士指出，對于希望獲得長期穩(wěn)定回報的業(yè)主來說，“殺雞取卵”不如“放水養(yǎng)魚”。

    南寧廣平房產(chǎn)的市場主管何先生談到，黃金商圈確實人流量大，但是商業(yè)容量也非常大，這個客觀情況不容忽視。比如說，悅薈廣場的商業(yè)面積為8萬多平方米，但云集數(shù)千個商家（品牌），實際上，分流到每個商鋪或?qū)９竦目土髁恳彩窍鄬τ邢薜�。在租金翻倍增長的情況下，商家的盈利空間已經(jīng)微乎其微。

    一些租戶為了生存，只能提高價格，比如某連鎖品牌甜品店，同樣一碗招牌豆腐花，悅薈廣場的門店賣到12元，其他門店只售6元。

    “這種明顯的差價未必真有效，消費者同樣可以選擇降低消費額來應(yīng)對，原本打算吃兩碗就改為吃一碗。”何先生說，這種經(jīng)營模式往往難以為繼。據(jù)悉，目前悅薈廣場、國貿(mào)中心、水晶城等黃金地段商鋪的租戶換手率也居高不下。

    南寧江山地產(chǎn)的一位負責人也談到，換手率很高，意味著斷租的可能性加大。對于業(yè)主來說，不顧實際地加租，一旦斷租或者長時間租不出去，不僅降低收益，還會產(chǎn)生尋租壓力。與其一味地加租，抱著“愛租不租，反正總有人租”的心態(tài)，還不如客觀地調(diào)整租金水平，讓租戶的生意長做長有，從而實現(xiàn)雙贏。