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    樓宇經(jīng)濟(jì)是總部經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，雖然占地面積不大，卻往往因?yàn)闃I(yè)態(tài)配置上的優(yōu)勢(shì)，能夠創(chuàng)造可觀的效益。

    濟(jì)南總部經(jīng)濟(jì)在全國(guó)排名17位，做好總部經(jīng)濟(jì)文章，不僅僅是簡(jiǎn)單靠寫(xiě)字樓帶動(dòng)，還需要在找準(zhǔn)定位、產(chǎn)業(yè)聚集等方面下工夫。

    美國(guó)大型房地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕最新公布的全球?qū)懽謽亲饨鹋判酗@示，全球租金最貴的城市為香港，北京位列第三。而在7月1日，濟(jì)南第一高樓綠地中心主體封頂，此前宣布進(jìn)駐綠地中心的世界500強(qiáng)企業(yè)已達(dá)23家。

    據(jù)記者觀察，除了綠地中心，隨著世茂、華強(qiáng)、萬(wàn)達(dá)、恒大、魯商、黃金時(shí)代廣場(chǎng)、天業(yè)國(guó)際、魯邦國(guó)際廣場(chǎng)等一批寫(xiě)字樓拔地而起，省城寫(xiě)字樓市場(chǎng)正日益活躍，投資潛力也正逐步呈現(xiàn)。

    “這標(biāo)志著濟(jì)南企業(yè)總部基地經(jīng)濟(jì)基本成型，濟(jì)南將在未來(lái)幾年內(nèi)迎來(lái)一個(gè)寫(xiě)字樓的建設(shè)高潮。”在日前由買(mǎi)房網(wǎng)主辦的“2013年濟(jì)南寫(xiě)字樓發(fā)展高峰論壇”上，山東世聯(lián)怡高物業(yè)顧問(wèn)有限公司董事、總經(jīng)理朱江這樣預(yù)測(cè)。

    寫(xiě)字樓將成新寵

    論壇上，江浙滬房管局聯(lián)誼會(huì)副理事長(zhǎng)李驍認(rèn)為，2010年保險(xiǎn)資金獲準(zhǔn)投資商業(yè)地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士注意到，大概有300多億元規(guī)模的保險(xiǎn)資金流向了一些一、二線城市，這些城市的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目成為其優(yōu)選。

    “追求穩(wěn)定回報(bào)”是業(yè)內(nèi)對(duì)保險(xiǎn)資金投資原則的共識(shí) ，而如此巨額資金的流向勢(shì)必將左右相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

    湊巧的是，國(guó)家于2010年4月推出了“史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控”政策。在對(duì)住宅進(jìn)行了限購(gòu)、限貸調(diào)整政策之后，資金陸續(xù)流出住宅地產(chǎn)市場(chǎng)，其規(guī)模有上萬(wàn)億元之巨。如此規(guī)模的巨額資金，動(dòng)向其實(shí)非常有限，大部分轉(zhuǎn)頭進(jìn)入了旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、寫(xiě)字樓等大商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域 ，過(guò)去兩年有關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也驗(yàn)證并支持了上述觀點(diǎn)。

    李驍樂(lè)觀地認(rèn) 為，與住宅地產(chǎn)被業(yè)內(nèi)公認(rèn)存在泡沫的情形不同，寫(xiě)字樓市場(chǎng)至少是泡沫非常低的。雖然2010年住宅調(diào)控之后，大量資金涌入商業(yè)地產(chǎn)，各地紛紛上馬了很多項(xiàng)目，短時(shí)間之內(nèi)形成的供應(yīng)量的消化需要有個(gè)過(guò)程，但是當(dāng)寫(xiě)字樓可觀的收益回報(bào)率被投資者普遍看好。據(jù)他觀察，目前一線城市的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金回報(bào)率在5%到6%之間。所以起碼從投資這個(gè)角度來(lái)講，目前擁有一些優(yōu)質(zhì)的寫(xiě)字樓是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)低、收益比較好的選擇。

    “一般來(lái)講，一個(gè)城市的人均GDP達(dá)到8000美元之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)是住宅地產(chǎn)的天下，當(dāng)人均GDP達(dá)到8000美元到1.5萬(wàn)美元之間時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)則呈現(xiàn)住宅向商業(yè)地產(chǎn)過(guò)渡的狀態(tài)，達(dá)到1.5萬(wàn)美元之后就將是商業(yè)地產(chǎn)的天下了。我相信，可能未來(lái)10年，在住宅去投資化、房地產(chǎn)業(yè)去經(jīng)濟(jì)支柱化的過(guò)程中，從現(xiàn)在開(kāi)始，誰(shuí)布局寫(xiě)字樓，誰(shuí)就有望在未來(lái)10年占據(jù)一席 之地。”李驍強(qiáng)調(diào)。

    城市的經(jīng)濟(jì)引擎

    以寫(xiě)字樓為中心聚集的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群是城市發(fā)展的動(dòng)力源，也是現(xiàn)代化城市最具備活力和生命力的部分。從某種意義上說(shuō)，寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)水平代表著一個(gè)城市發(fā)展的水平。

    近年來(lái)在國(guó)內(nèi)各大城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)多方出擊、全面布局的深圳銅鑼灣集團(tuán)董事長(zhǎng)陳智對(duì)山東的寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較看好。他認(rèn)為，隨著北京到上海的高鐵開(kāi)通以及中國(guó)四橫四縱的高鐵布局，濟(jì)南正日益成為聯(lián)通國(guó)內(nèi)各大重要城市的交通樞紐，這使得濟(jì)南有望在不久的將來(lái)成為很多中小型企業(yè)的總部基地。

    針對(duì)濟(jì)南寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)的萌動(dòng)，相關(guān)人士也提出了各自的忠告。

    山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究中心主任、導(dǎo)報(bào)特約評(píng)論員李鐵崗認(rèn)為，最近幾年，建設(shè)CBD的熱潮在濟(jì)南逐步升溫，但CBD建成之后的繁榮離不開(kāi)企業(yè)總部的入駐。統(tǒng)計(jì)顯示，濟(jì)南總部經(jīng)濟(jì)在全國(guó)排名17位，做好總部經(jīng)濟(jì)文章，不僅僅是簡(jiǎn)單靠寫(xiě)字樓帶動(dòng)，還需要在找準(zhǔn)定位、產(chǎn)業(yè)聚集等方面下工夫。

    朱江在看好濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景的同時(shí)表示，寫(xiě)字樓的售價(jià)和使用成本一定要跟當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相吻合。因?yàn)閷?xiě)字樓本身是個(gè)生產(chǎn)工具，其次才是一個(gè)投資工具。作為生產(chǎn)工具，每個(gè)企業(yè)買(mǎi)寫(xiě)字樓，投資者既要注重單位平方米的產(chǎn)值，還要看前期所付出的成本。如果成本超過(guò)了這個(gè)城市接受的范疇，那未來(lái)的后果很可能是災(zāi)難性的。屆時(shí)，沒(méi)有客戶進(jìn)來(lái)，物業(yè)費(fèi)收不上來(lái)，再經(jīng)營(yíng)下去就會(huì)發(fā)生困難，就會(huì)造成巨額的補(bǔ)貼或者虧損，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用會(huì)非常高。

    在朱江看來(lái)，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)其實(shí)就是一個(gè)大型城市綜合體的開(kāi)發(fā)。比如圍繞寫(xiě)字樓，可能還要布局公寓、購(gòu)物中心、底商甚至住宅等綜合業(yè)態(tài)。除了具有大資本運(yùn)作的特點(diǎn)之外，還是一個(gè)技術(shù)含量高、對(duì)人才要求高、非常復(fù)雜的系統(tǒng)操作過(guò)程，這就需要各行各業(yè)的專家參與和探討，把開(kāi)發(fā)的邏輯和開(kāi)發(fā)的計(jì)劃理清楚，把開(kāi)發(fā)的盈利模式設(shè)計(jì)好，才可能取得寫(xiě)字樓的成功。在這樣一個(gè)龐大的系統(tǒng)中，開(kāi)發(fā)商如何設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)模型才能讓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)以最小的投入來(lái)獲取一個(gè)可以滾動(dòng)的現(xiàn)金流 ，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)的安全和平衡，是一門(mén)大學(xué)問(wèn)。