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    就在業(yè)界還在為總部基地是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)還是商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)核爭(zhēng)執(zhí)不休的時(shí)候，全國(guó)各地已經(jīng)開(kāi)始了大舉建設(shè)總部基地的熱潮。然而這股熱潮卻使得當(dāng)初的灰色空間持續(xù)擴(kuò)大——總部基地的實(shí)質(zhì)究竟是服務(wù)于2.5產(chǎn)業(yè)的總部辦公樓，還是“掛羊頭賣狗肉”的商業(yè)寫字樓實(shí)質(zhì)？這一模糊地帶背后究竟有著怎樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)語(yǔ)境？

    中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：目前以北上廣為代表的一線城市正在大力推動(dòng)總部基地的發(fā)展，沈陽(yáng)、成都、武漢、南寧、蘭州等在內(nèi)的二三線城市也紛紛掀起了總部基地的建設(shè)熱潮，如何看待這種“總部基地?zé)?rdquo;現(xiàn)象呢？

    趙弘：要探究總部基地，必須先要了解總部經(jīng)濟(jì)�？偛拷�(jīng)濟(jì)是城市化發(fā)展、信息化發(fā)展的過(guò)程中，企業(yè)通過(guò)變革內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)來(lái)進(jìn)行新一輪資源組合，對(duì)總部進(jìn)行集中配置，從而改變?cè)�有企業(yè)布局模式下束縛發(fā)展局面的現(xiàn)象。

    一些大城市由于人才、信息相對(duì)密集而不適宜繼續(xù)進(jìn)行生產(chǎn)制造活動(dòng)，同時(shí)企業(yè)受限于城市交通擁堵、辦公成本高企等因素，遇到了很多的困難和障礙，因而傾向于把生產(chǎn)制造基地轉(zhuǎn)移到中小城市或欠發(fā)達(dá)地區(qū)。

    而在中小城市，隨著企業(yè)的發(fā)展，其需求與規(guī)模體量逐漸增大，受制于地理位置偏遠(yuǎn)、當(dāng)?shù)厝瞬排c環(huán)境不能滿足企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展等因素，這些企業(yè)也開(kāi)始通過(guò)把總部配置在大城市的方式來(lái)滿足發(fā)展需求�？偛拷�(jīng)濟(jì)就是這樣誕生與發(fā)展起來(lái)的。

    總部經(jīng)濟(jì)使資源得以最優(yōu)化配置：大城市能夠重點(diǎn)發(fā)展研發(fā)、設(shè)計(jì)與營(yíng)銷等領(lǐng)域，而欠發(fā)達(dá)地區(qū)則專注于生產(chǎn)制造與加工等領(lǐng)域。

    發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)有兩種模式：一種是隨著城市的自然發(fā)展，市中心由于交通便捷、人才集中等區(qū)位優(yōu)勢(shì)，總部聚集區(qū)得以自然形成；另一種是通過(guò)人為規(guī)劃來(lái)吸引企業(yè)總部進(jìn)入當(dāng)前稍欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，使區(qū)域獲得新的發(fā)展動(dòng)力。

    總部基地是總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展載體之一，是房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中創(chuàng)造出來(lái)的產(chǎn)品之一。

    目前最重要的是不要把總部基地與總部經(jīng)濟(jì)混為一談。總部經(jīng)濟(jì)是一種資源配置的方式，是企業(yè)內(nèi)在發(fā)展的要求與內(nèi)在的經(jīng)濟(jì)規(guī)律�？偛炕�地是適應(yīng)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求衍生出的產(chǎn)品載體。

    總部具有研發(fā)、營(yíng)銷、投資決策與信息服務(wù)等功能，只有圍繞這些功能延伸出的總部基地才是可持續(xù)的。此外，總部基地還應(yīng)該滿足人的生活、休閑、娛樂(lè)等更高層面的需求。

    張鵬：發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)不在于城市體量的大小，我們不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為總部經(jīng)濟(jì)只能在大城市發(fā)展，而小城市就沒(méi)有這種資格與能力�？v觀國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，如美國(guó)紐約以及中國(guó)上海等城市，成功的總部經(jīng)濟(jì)都是從中小城市開(kāi)始發(fā)展起來(lái)的。

    總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵要素在于高端智能人才的聚集，其次才是交通條件、城市建設(shè)等物質(zhì)條件。這些高科技人才聚集在某個(gè)區(qū)域后，會(huì)通過(guò)吸引資金、投資者和政府優(yōu)惠政策等要素進(jìn)行配置。而這種配置必須是單一的產(chǎn)業(yè)價(jià)值配置，其他的物質(zhì)基礎(chǔ)圍繞著這個(gè)單一產(chǎn)業(yè)價(jià)值進(jìn)行發(fā)展，形成區(qū)域的總部經(jīng)濟(jì)。

    周建成：辦公式工業(yè)園區(qū)不僅在一線城市多，在二三線城市也非常多。從產(chǎn)品銷售難度來(lái)說(shuō)，住宅、商業(yè)、辦公和工業(yè)是依次遞減。不少開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)打擦邊球的形式，在低一級(jí)的土地上做更高一級(jí)的產(chǎn)品，因此工業(yè)用地上出現(xiàn)了不少辦公、商業(yè)甚至是住宅產(chǎn)品。有些開(kāi)發(fā)商在離市中心較近的地區(qū)開(kāi)發(fā)了辦公產(chǎn)品，同時(shí)強(qiáng)調(diào)自身的綠色生態(tài)與低密度特點(diǎn)。這類辦公產(chǎn)品與商業(yè)寫字樓物業(yè)相比就有了很好的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

    美國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)中存在一種所謂的“柔性工業(yè)地產(chǎn)”，通常是服務(wù)于裝備制造業(yè)的企業(yè)，但并未脫離工業(yè)領(lǐng)域，面對(duì)的還是園區(qū)內(nèi)的企業(yè)辦公需求。反觀國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商，更多的是服務(wù)于商業(yè)領(lǐng)域的辦公，從這個(gè)方面來(lái)講恐怕是不能長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的。

    梁春：從廣義上說(shuō)，總部經(jīng)濟(jì)分為三種，一種是北京CBD這樣的總部，以高端服務(wù)業(yè)為主，包含了會(huì)計(jì)師事務(wù)所、投行、券商、律師事務(wù)所、金融保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)；一種是企業(yè)研發(fā)類的總部，另一種就是所謂的“Office Park”，即近郊低密度的辦公商務(wù)園區(qū)，如北京亦莊和豐臺(tái)總部基地這樣的類型。

    總部經(jīng)濟(jì)并不是哪一個(gè)城市都能夠容納，沈陽(yáng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能跟北上廣深這些一線城市相比，在這些地區(qū)，可能廠房是“剛需”，但總部并不是“剛需”，至少現(xiàn)階段是不明顯的。在這種地方做總部基地，各方可能都有自己的算盤：開(kāi)發(fā)商讓工業(yè)地產(chǎn)商業(yè)化，圈了一大片地，最終還是以商業(yè)地產(chǎn)的形式結(jié)束；企業(yè)客戶買這種產(chǎn)品，很大程度上是當(dāng)做投資產(chǎn)品，而不是出于自用的初衷，它們看重自買新區(qū)物業(yè)的保值升值作用；至于政府，是否招來(lái)承諾中的總部或許并不重要，關(guān)鍵是這片辦公園區(qū)建設(shè)起來(lái)以后對(duì)周邊土地價(jià)值的提升，更加有利于土地財(cái)政的持續(xù)。

    中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：市場(chǎng)上多數(shù)總部基地項(xiàng)目與普通的商業(yè)寫字樓沒(méi)有太大區(qū)別，這種難以辨別的產(chǎn)品形態(tài)，是否會(huì)帶來(lái)不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等潛在問(wèn)題？

    趙弘：總部辦公樓實(shí)際上和寫字樓并沒(méi)有區(qū)別，兩者都是一種載體，而總部經(jīng)濟(jì)必須通過(guò)這樣的載體來(lái)實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展。關(guān)鍵問(wèn)題并不在總部基地產(chǎn)品層面上，而在土地制度上。

    國(guó)內(nèi)的土地政策是工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代延續(xù)下來(lái)的，實(shí)際上已無(wú)法適應(yīng)如今的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。政府不能墨守成規(guī)地限定工業(yè)用地的價(jià)格。土地政策必須根據(jù)新興經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)卣{(diào)整。在近郊適合發(fā)展總部基地的土地，就不應(yīng)該再以工業(yè)土地價(jià)格進(jìn)行出讓，而是應(yīng)該適當(dāng)變更土地性質(zhì)和提高土地出讓金進(jìn)行調(diào)整。否則仍然以過(guò)于低廉的工業(yè)用地價(jià)格賣出土地，最后利益受損的還是政府和國(guó)家。