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    寫字樓投資有很多爭(zhēng)論，其實(shí)判斷寫字樓價(jià)值也應(yīng)該堅(jiān)持貓論———不管黑貓白貓逮到老鼠就是好貓。所以，判斷一個(gè)寫字樓是不是好貓，只有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)最簡(jiǎn)單，那就是能不能逮住租金。投資寫字樓，并沒(méi)有多少規(guī)矩和戒條，盯緊租金，然后順著租金順藤摸瓜，找到寫字樓高租金的秘密，這就是《成都首份寫字樓供需報(bào)告》的核心內(nèi)容。我們將從軟件和硬件兩大類別來(lái)分析寫字樓的租金密碼，手握密匙越多，寫字樓租金越高。

    租金密碼1：產(chǎn)權(quán)形式 

    產(chǎn)權(quán)越集中越保障租金

    【名詞解釋】

    對(duì)成都寫字樓市場(chǎng)租金的摸底調(diào)查得出的一個(gè)結(jié)論———產(chǎn)權(quán)形態(tài)是決定寫字樓租金的關(guān)鍵要素之一。開發(fā)商或單一業(yè)主整體持有的寫字樓，租金往往成為區(qū)域標(biāo)桿，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同一區(qū)域中業(yè)權(quán)分散的寫字樓。成都寫字樓租金前兩名———仁恒置地廣場(chǎng)、香格里拉中心，以及后起之秀中海國(guó)際中心，無(wú)一例外是單一業(yè)權(quán)寫字樓。 

    【記者調(diào)查】

    同地段同品質(zhì)，租金差距大

    在同一路段，相同品質(zhì)的兩棟寫字樓物業(yè)，為什么A寫字樓的租金會(huì)超過(guò)B寫字樓的租金每平米50元？

    天府大道側(cè)，中國(guó)水電大廈平均租金80元/平方米，是環(huán)球中心的一倍；而在東大街，自持型寫字樓與分散業(yè)權(quán)的寫字樓租金差異仍在50元/平方米左右。明宇金融廣場(chǎng)最低租金135元/平方米，時(shí)代8號(hào)90元/平方米；晶融匯租金140~160元/平方米，喜年廣場(chǎng)90元/平方米。

    記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)的另一個(gè)情況是，目前成都寫字樓市場(chǎng)，租金排名靠前的項(xiàng)目都是開發(fā)商自持的統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫字樓，包括仁恒置地廣場(chǎng)、香格里拉中心、來(lái)福士廣場(chǎng)等。對(duì)此，高緯環(huán)球成都公司研究人士認(rèn)為，“在當(dāng)下的成都市場(chǎng)，業(yè)權(quán)是否統(tǒng)一，是決定寫字樓租金的關(guān)鍵因素之一。伴隨著成都大量寫字樓交付使用，將來(lái)租金呈現(xiàn)兩極分化是一種必然趨勢(shì)。”

    單一產(chǎn)權(quán)擁有者決定租金高低

    為什么業(yè)權(quán)統(tǒng)一的甲級(jí)寫字樓物業(yè)租金會(huì)超過(guò)業(yè)權(quán)分散的相同品質(zhì)寫字樓？“業(yè)權(quán)在誰(shuí)手上，定價(jià)權(quán)就在誰(shuí)手上。”一位長(zhǎng)期活躍于寫字樓租賃市場(chǎng)的資深房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人解釋，“1500平米的寫字樓，如果業(yè)權(quán)分散在七八個(gè)小業(yè)主手中，是很難指望他們的租賃價(jià)格、時(shí)間統(tǒng)一的，此外在有租賃需求的大企業(yè)面前，小業(yè)主幾乎沒(méi)有談判權(quán)，砍價(jià)空間很大。開發(fā)商自持的統(tǒng)一業(yè)權(quán)物業(yè)，租客主要是有實(shí)力的大企業(yè)，在這種情況下業(yè)主更有話語(yǔ)權(quán)，寧愿放棄租客也不會(huì)大幅降價(jià)。”

    某國(guó)際知名地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)相關(guān)人士告訴成都商報(bào)記者，跨國(guó)公司和大企業(yè)對(duì)于辦公物業(yè)的選址有一個(gè)非常重要的準(zhǔn)則，就是要確保業(yè)權(quán)的單一性。

    “成熟的商用物業(yè)特別是寫字樓物業(yè)，一定是開發(fā)商或單一業(yè)主整體持有的。”明宇集團(tuán)董事長(zhǎng)張建明認(rèn)為，寫字樓業(yè)權(quán)是否統(tǒng)一，是衡量甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)之一，也將在后期直接決定寫字樓的服務(wù)水平。

    【代表項(xiàng)目】

    仁恒置地廣場(chǎng)、香格里拉中心、明宇金融廣場(chǎng)、中海國(guó)際中心、晶融匯

    租金密碼2：服務(wù)水平

    服務(wù)水平影響租金

    【名詞解釋】

    與硬件相比，寫字樓服務(wù)是軟性指標(biāo)，包括日常管理、清潔、維修、收發(fā)快遞等標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，還包括節(jié)日問(wèn)候、代訂機(jī)票等定制式服務(wù)。經(jīng)過(guò)對(duì)一線成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的考察和對(duì)成都本地市場(chǎng)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，硬件配置、交通等因素是寫字樓前期攬租的關(guān)鍵，而在入駐以后，管理團(tuán)隊(duì)的服務(wù)水平才是留租和影響租金長(zhǎng)期水平的關(guān)鍵。 

    【記者調(diào)查】

    多年不撤租，全憑服務(wù)留客

    “甲級(jí)寫字樓不能只體現(xiàn)在硬件上，細(xì)微人本關(guān)懷也是一個(gè)非常重要的方面。”在地段和硬件配置之外，服務(wù)水平成為當(dāng)前成都寫字樓的需求方提及率最高的一個(gè)關(guān)鍵詞。

    “在外行眼里，寫字樓的租金是由地段和硬件配置決定的，但在內(nèi)行眼中，寫字樓管理團(tuán)隊(duì)的服務(wù)水平也是決定租金差異的關(guān)鍵因素。”仲量聯(lián)行大中華西區(qū)物業(yè)與資產(chǎn)管理部相關(guān)人士一語(yǔ)道破甲級(jí)寫字樓能否長(zhǎng)期保持租金的玄機(jī)。

    “以香港中環(huán)CBD和尖沙咀區(qū)域的幾個(gè)全球知名寫字樓物業(yè)的運(yùn)行現(xiàn)狀來(lái)看，它們的硬件配置很多方面都已落后，寫字樓之間的招租競(jìng)爭(zhēng)，就全憑服務(wù)攬客了。”某地產(chǎn)企業(yè)代表告訴成都商報(bào)記者，在寸土寸金的香港，寫字樓連基本的停車位配置都是不夠的，但他們的物業(yè)服務(wù)可以做到，首層迎賓人員可以在第一時(shí)間叫出長(zhǎng)期在寫字樓內(nèi)上班白領(lǐng)的名字。

    軟性指標(biāo)保證租金領(lǐng)先市場(chǎng)

    “甲級(jí)寫字樓除了在硬件配置上的領(lǐng)先，服務(wù)水平也是一定能夠與普通寫字樓區(qū)別開來(lái)的。”擁有豐富甲級(jí)寫字樓物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的仲量聯(lián)行物業(yè)管理相關(guān)人士認(rèn)為，細(xì)致貼心的服務(wù)是留客的關(guān)鍵。

    據(jù)悉，以仲量聯(lián)行為例的寫字樓專業(yè)物管團(tuán)隊(duì)，在日常的工作中，除了為租戶提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)之外，還將提供至尊服務(wù)等貼心的服務(wù)模式。比如仲量聯(lián)行所管理的晶融匯項(xiàng)目，在標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)之外，還將為租戶提供賓客服務(wù)禮包、服務(wù)工具租賃、管家服務(wù)、禮賓服務(wù)等。

    “相比住宅物業(yè)，寫字樓的物業(yè)服務(wù)水平更需要專業(yè)化，為甲級(jí)寫字樓提供物業(yè)管理服務(wù)的服務(wù)人員，他們的普遍學(xué)歷和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)都是優(yōu)于普通住宅項(xiàng)目的。”明宇金融廣場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴成都商報(bào)記者，“普通住宅物業(yè)的服務(wù)人員能夠講英文嗎？甲級(jí)寫字樓的服務(wù)人員在配置上就考慮到了這一點(diǎn)。”

    前不久，希頓國(guó)際廣場(chǎng)也對(duì)外發(fā)布了“金鑰匙”服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。該聯(lián)盟起源于法國(guó)巴黎，是全球唯一擁有84年歷史的網(wǎng)絡(luò)化、個(gè)性化、專業(yè)化、國(guó)際化的品牌服務(wù)組織。經(jīng)過(guò)專業(yè)化的篩選，希頓國(guó)際廣場(chǎng)在嚴(yán)格的審核中脫穎而出，正式成為“金鑰匙”國(guó)際聯(lián)盟的合作方。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“金鑰匙”首次入駐成都寫字樓，也標(biāo)志著成都將更新商務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，刷新商務(wù)服務(wù)高度。

    【代表項(xiàng)目】

    明宇金融廣場(chǎng)、晶融匯、希頓國(guó)際廣場(chǎng)

    租金密碼3：品牌名氣

    大品牌吸附大企業(yè)

    【名詞解釋】

    同樣是西服，杰尼亞要比雅戈?duì)栙F10倍。同樣是跑車，一輛蘭博基尼可以買100輛吉利美人豹。商品的最大屬性之一，就是品牌溢價(jià)屬性。品牌名氣，決定著一件商品的價(jià)值量級(jí)和含金量。同樣是寫字樓，仁恒置地廣場(chǎng)最高租金可達(dá)300元/平米·月，而城南不少寫字樓租金僅為仁恒置地廣場(chǎng)的十分之一。 

    【記者調(diào)查】

    品牌標(biāo)識(shí)衍生高租金

    前段時(shí)間，世界知名藥商“拜耳制藥”在成都租賃寫字樓。其事務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人明確告訴成都商報(bào)記者，總部要求務(wù)必選一線、國(guó)際級(jí)的辦公樓宇，以匹配公司世界500強(qiáng)的形象。最終，拜耳制藥以220元/平米·月的租金水平，成功進(jìn)駐仁恒置地廣場(chǎng)。

    去年，世界500強(qiáng)企業(yè)美國(guó)杜邦成都公司入駐仁恒置地廣場(chǎng)，租金亦超過(guò)200元/平米·月。同期，世界500強(qiáng)企業(yè)美國(guó)陶氏化學(xué)成都辦事處入駐位于人民南路科技商務(wù)區(qū)的來(lái)福士廣場(chǎng)。這家世界500強(qiáng)排名第152位的巨頭，看中的正是來(lái)福士廣場(chǎng)國(guó)際化的品牌標(biāo)識(shí)。

    今年5月初，位于東大街的明宇金融廣場(chǎng)落成，美國(guó)花旗銀行、日本邦民財(cái)務(wù)兩大跨國(guó)公司簽約入駐。據(jù)明宇相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，項(xiàng)目整體租金水平超過(guò)120元/平米·月。5月21日，具有百年歷史的全球信息產(chǎn)業(yè)巨頭IBM簽約入駐城南通威國(guó)際中心，租金接近百元/平米·月。近期，城南超甲精裝寫字樓“希頓國(guó)際廣場(chǎng)”也向媒體公布簽約入駐企業(yè)名單，卡塔爾航空、韓國(guó)起亞、中國(guó)聯(lián)拓等世界500強(qiáng)企業(yè)以及多家跨國(guó)公司赫然在列。

    在人南商務(wù)核心區(qū)，新投入運(yùn)營(yíng)不久的來(lái)福士廣場(chǎng)向成都商報(bào)記者獨(dú)家披露了簽約企業(yè)名錄，其中，不乏蘇格蘭皇家銀行、日立數(shù)據(jù)、華碩電腦、朗盛化學(xué)、希捷科技、新加坡勝安航空、豐田通商等跨國(guó)企業(yè)或國(guó)內(nèi)知名公司。“整體租金超過(guò)150元/平米·月，”凱德相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴成都商報(bào)記者。

    李東在接受成都商報(bào)記者采訪時(shí)表示，近半年來(lái)，國(guó)際級(jí)知名大企業(yè)頻繁現(xiàn)身租賃市場(chǎng)，“因?yàn)槠髽I(yè)實(shí)力較強(qiáng)，他們普遍要求最好的商務(wù)地段、最知名的超甲寫字樓、而所支付租金水平一般在150元/平米·月以上。”

    專于商業(yè)地產(chǎn)研究的成都新港地產(chǎn)執(zhí)行董事張紅兵也認(rèn)為，“具備國(guó)際知名度的大品牌寫字樓對(duì)大企業(yè)有著天然的吸附力，而這種吸附的最直接表現(xiàn)，就是衍生出超高的租金。”張紅兵表示，這是一個(gè)正常的邏輯鏈條，其核心，在于寫字樓的品牌溢價(jià)。

    【代表項(xiàng)目】

    仁恒置地廣場(chǎng) 香格里拉寫字樓

    租金密碼4：資源優(yōu)勢(shì)

    政策、資源為租金護(hù)航

    【名詞解釋】

    資源，之于不動(dòng)產(chǎn)的意義，在住宅方面毋庸置疑，商業(yè)地產(chǎn)特別是寫字樓的售價(jià)與租金，同樣與資源優(yōu)勢(shì)息息相關(guān)。 

    【記者調(diào)查】

    區(qū)域規(guī)劃，為寫字樓積累租客

    東大街沿線的寫字樓租金，近年來(lái)可圈可點(diǎn)。自2008年?yáng)|大街被定義為金融總部聚集地后，這一主要發(fā)展方向的明確在很大程度上增強(qiáng)了進(jìn)駐企業(yè)意向和寫字樓項(xiàng)目開發(fā)商的信心。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，東大街已經(jīng)聚集各類金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、證券機(jī)構(gòu)等300多家企業(yè)，是西部城區(qū)金融機(jī)構(gòu)種類最為齊全的區(qū)域。得天獨(dú)厚的政策優(yōu)勢(shì)以及濃烈的金融氛圍吸引著包括匯豐、渣打、荷蘭銀行、中英人壽、中保、中德安聯(lián)等海外知名金融企業(yè)的陸續(xù)入駐。

    李東在接受記者采訪時(shí)表示，2008年?yáng)|大街被確定為金融總部聚集區(qū)，政策的利好吸引了大量金融企業(yè)進(jìn)駐，也吸引了大量的開發(fā)商涌進(jìn)這個(gè)區(qū)域開發(fā)。目前，東大街已形成國(guó)際商務(wù)、金融、會(huì)展等國(guó)際高端商務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，吸引了大量實(shí)體商務(wù)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)入駐。

    同樣，城南的金融城板塊作為一個(gè)特殊的板塊，發(fā)展勢(shì)頭也十分猛。盡管城南寫字樓競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，但金融城區(qū)域的寫字樓發(fā)展相對(duì)健康。吸引大量企業(yè)選擇入駐金融城寫字樓的，是金融城總部商務(wù)區(qū)的總體規(guī)劃，作為成都市13個(gè)市級(jí)戰(zhàn)略功能區(qū)之一，金融城總部商務(wù)區(qū)將重點(diǎn)承載西部金融業(yè)管理機(jī)構(gòu)及其運(yùn)營(yíng)后臺(tái)。

    除了政策利好的資源優(yōu)勢(shì)，區(qū)域稀缺性也讓一些寫字樓的租金出現(xiàn)了一枝獨(dú)秀的局面。記者通過(guò)采訪得知，中海大廈平均租金達(dá)到100多元/平方米·月，而金沙萬(wàn)瑞中心，租金穩(wěn)定在90～100元/平方米·月。高力國(guó)際成都公司總經(jīng)理蔡孟頤表示，寫字樓市場(chǎng)有嚴(yán)格的地域?qū)傩裕�城西作為成都居住起步最早的傳統(tǒng)住宅區(qū)，在高檔住宅集中的區(qū)域，其居住人群一般對(duì)商務(wù)、商業(yè)服務(wù)都有較強(qiáng)的需求。“物以稀為貴，城西寫字樓的租金自然就高了。”

    租金密碼5：建筑標(biāo)識(shí)

    越容易看見(jiàn)越好出租

    【名詞解釋】

    標(biāo)識(shí)感，一眼看得到，容易記住，是不動(dòng)產(chǎn)的一筆無(wú)形財(cái)富。香港的IFC、成都的香格里拉中心，從地段、外立面，都極具地標(biāo)性。近年來(lái)，陸續(xù)拔地而起的超高層建筑對(duì)高度、體量和外立面的比拼，都在增強(qiáng)寫字樓的無(wú)形價(jià)值。 

    【記者調(diào)查】

    拼高度，為了被看到

    在北京，坐出租車的乘客只需要說(shuō)“國(guó)貿(mào)”，司機(jī)就諳熟于胸。“地標(biāo)”，給人極強(qiáng)視覺(jué)沖擊力，更容易被記住。在成都市中心，2010年建成的仁恒置地廣場(chǎng)高達(dá)180米，租金最高已達(dá)300元/平方米·月；地處東大街的明宇金融廣場(chǎng)也是東大街金融CBD區(qū)域目前遠(yuǎn)遠(yuǎn)就能看見(jiàn)的最高寫字樓，其獨(dú)特的弧形外立面也具備極強(qiáng)的標(biāo)識(shí)性，而據(jù)記者了解其租金在120元/平方米·月；地處東二環(huán)路的華潤(rùn)大廈高度200.9米，租金也是120元/平方米·月。

    目前在建的不少寫字樓都在高度上相互比拼，東二環(huán)天府門廊的成都ICC（環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)）280米；天府大道的GTC·環(huán)球時(shí)代中心 243米，銀泰中心220米；城西珠江新城國(guó)際高層寫字樓集群248.39米；而成都國(guó)際金融中心、中大國(guó)際廣場(chǎng)，均超過(guò)250米，保力國(guó)際廣場(chǎng)、龍之夢(mèng)新城均超過(guò)300米，成都綠地中心則將是成都最高的標(biāo)志性建筑，高度468米。

    體量大，容易成地標(biāo)

    對(duì)寫字樓來(lái)說(shuō)，建筑的總體量和規(guī)模也十分重要。例如成都環(huán)球中心，190萬(wàn)方的建筑體量讓其成為全球最大的單體建筑。有大體量規(guī)模，涵蓋五星級(jí)酒店、購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)而形成多個(gè)高端業(yè)態(tài)組合的綜合體寫字樓還有GTC·環(huán)球時(shí)代中心 、棕櫚泉國(guó)際中心、希頓國(guó)際廣場(chǎng)、來(lái)福士廣場(chǎng)、復(fù)地·復(fù)城國(guó)際、西環(huán)廣場(chǎng)等一批備受市場(chǎng)關(guān)注的物業(yè)。其中已經(jīng)交付使用的來(lái)福士廣場(chǎng)的甲級(jí)寫字樓租金在180～220元/平米·月，希頓國(guó)際廣場(chǎng)租金在100～120元/平米·月，棕櫚泉國(guó)際中心則是只售不租，由企業(yè)整層購(gòu)買。