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    案例：

    2011年5月，吳某經(jīng)朋友介紹從某房地產(chǎn)開發(fā)公司處購買了一套商業(yè)營業(yè)用商鋪。該商鋪共有兩層，一層商鋪面積為85平方米，夾層為120平方米，二層為250平方米。雙方在合同中明確約定該商鋪的設(shè)計(jì)用途為商業(yè)營業(yè)用房。

    之后，吳某在裝修的過程中發(fā)現(xiàn)，該商鋪夾層的室內(nèi)凈高只有2米，二層的室內(nèi)凈高也只有3米。吳某覺得該商鋪夾層和商鋪二層的層高沒有達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重影響了自己購買商品的使用價(jià)值，遂一紙?jiān)V狀，將某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴至法院，要求該公司返還吳某部分購房款并且支付違約金。

    觀點(diǎn)：

    原告方認(rèn)為，雙方在合同中約定了商鋪的性質(zhì)是商業(yè)營業(yè)用房，那么該商鋪的層高就應(yīng)該符合建設(shè)部出臺(tái)的《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》中的相關(guān)條款，該部門規(guī)章中規(guī)定：“單面開窗和前面敞開戶型的最小凈高為3.2米，前后開窗、機(jī)械排風(fēng)和自然通風(fēng)相結(jié)合的最小凈高為3.5米。”但是原告購買商品的凈高除了一層外，其余凈高均達(dá)不到3.2米。在簽訂合同時(shí)，合同中明確約定了該房屋為商業(yè)營業(yè)用房。顯然，原告購買的商鋪沒有符合《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

    被告方則認(rèn)為，該商鋪從竣工驗(yàn)收，到交付使用，整體的手續(xù)都是齊全和完備的。且該商業(yè)用房的設(shè)計(jì)、測繪都符合國家規(guī)定，原告也辦理了房屋權(quán)屬證書。從建設(shè)部門調(diào)取的圖紙來看，該商鋪在設(shè)計(jì)規(guī)劃的時(shí)候除一層外，夾層和二層是屬于商業(yè)輔助用房，這一點(diǎn)在房產(chǎn)證中能得到體現(xiàn)。原告在購房期間也多次看房，深知該房屋的使用用途是否能達(dá)到他的標(biāo)準(zhǔn)。被告商業(yè)用房銷售不存在任何過錯(cuò)，所以不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

    評析：

    該起糾紛是在房屋買賣過程中產(chǎn)生的糾紛，判斷該起案件的責(zé)任歸屬問題要從雙方簽訂的商品房買賣合同是否涉嫌欺詐、商鋪樓層的層高是否符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、該商業(yè)用房的設(shè)計(jì)和測繪是否符合國家規(guī)定以及是否通過相關(guān)部門的竣工驗(yàn)收等角度去分析。

    從本案來看，雙方簽訂的合同中明確約定商品的使用性質(zhì)是商業(yè)營業(yè)用房，但是從建設(shè)部門調(diào)取的圖紙來看，除一樓是商業(yè)營業(yè)用房之外，其他夾層和二層都屬于商業(yè)輔助用房。從這點(diǎn)看，作為被告在和原告簽訂合同的時(shí)候并沒有明確告知原告，而是采用隱瞞、欺詐的方式，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任。關(guān)于層高的問題，因?yàn)樵撋唐穵A層和二層屬于商業(yè)輔助用房，因此輔助用房的層高不能用商業(yè)營業(yè)用房的層高標(biāo)準(zhǔn)去要求。

    本律師提醒廣大讀者，為了避免以后產(chǎn)生糾紛，在購買商鋪之前，應(yīng)當(dāng)做好充分的調(diào)查工作，主要調(diào)查了解商鋪哪些是商業(yè)營業(yè)用房，哪些是商業(yè)輔助用房；所占的比例是多少；商鋪的凈高有多少；是否符合國家關(guān)于商鋪凈高的標(biāo)準(zhǔn)；充分了解所需購買的商業(yè)營業(yè)用房的設(shè)計(jì)方案、整體規(guī)劃、竣工驗(yàn)收備案的各項(xiàng)手續(xù)等，避免在交房以后產(chǎn)生糾紛，防患于未然。