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　　在昨日的博鰲論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹表示，未來(lái)房地產(chǎn)直接融資比例將上升，融資渠道將更加多元化，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新將進(jìn)一步發(fā)展。多位房地產(chǎn)金融人士則對(duì)記者表示，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)融資成本下降為大勢(shì)所趨。由于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比例的上升，權(quán)益性融資將受捧。

　　隨著利率市場(chǎng)化和房地產(chǎn)A股再融資開(kāi)閘，房地產(chǎn)企業(yè)如何“找錢”成為熱點(diǎn)話題。

    “我從2010年就開(kāi)始跟蹤研究房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的一些新的苗頭，因?yàn)槲覀兇笾屡袛鄰膰?guó)十條之后，對(duì)住宅市場(chǎng)的抑制投資和投機(jī)性的需求、去杠桿的政策會(huì)恐怕會(huì)長(zhǎng)期堅(jiān)持。”在昨日舉辦的博鰲房地產(chǎn)論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹表示。

　　融資現(xiàn)狀：房地產(chǎn)直接融資比例上升

　　秦虹表示，貸款方面對(duì)于房地產(chǎn)投資的抑制和“去杠桿化”令房企從銀行貸款愈加艱難，而房地產(chǎn)利潤(rùn)率下降及對(duì)于資金要求更高的商業(yè)地產(chǎn)普遍投資加速，這一切都將使得開(kāi)發(fā)企業(yè)也探討新型的金融創(chuàng)新工具。

　　秦虹直言，未來(lái)房企金融創(chuàng)新一是擴(kuò)大直接融資的比例，二是增加權(quán)益性的融資。“我們研究了在國(guó)外比較成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在公募市場(chǎng)融資、私募市場(chǎng)融資和銀行貸款三分天下，其中公募市場(chǎng)和私募市場(chǎng)都是直接融資。”

　　同時(shí)，她坦言，在過(guò)去5年，房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資已經(jīng)開(kāi)始擴(kuò)大了。“比如說(shuō)2008年在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源里面，直接融資占比只有30%，而到2012年底，房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資已達(dá)40%。”

　　渠道多樣：境外融資“便宜的錢”受捧

　　在論壇上，諸多地產(chǎn)商紛紛表示，在不缺錢的情況下，他們更看重“錢是不是夠便宜”。受境外融資低廉成本的吸引，越來(lái)越多的企業(yè)奔向境外融資的懷抱。

　　目前，美國(guó)國(guó)債收益率達(dá)到歷史低點(diǎn)，五年期美國(guó)國(guó)債收益率為5.6%到5.7%，加上利差，資金成本很低，美元融資五年期貸款利率僅為1.35%，十年期利率為2.58%。瑞銀證券董事總經(jīng)理趙駒提到，萬(wàn)科今年的融資利率僅為2.75%，大大節(jié)省了資金成本。

　　而秦虹則表示，中小房地產(chǎn)企業(yè)的境外IPO也再次啟動(dòng)。

　　與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)A股再融資正待開(kāi)閘。自從8月2日新湖中寶推出再融資方案以來(lái)，告發(fā)出再融資方案的房企已有新湖中寶、海印股份、宋都股份、冠城大通等中型房企,再融資總額已達(dá)225億元。

　　對(duì)媒體近期頻頻提及的“房地產(chǎn)企業(yè)再融資是不是泡沫”的問(wèn)題，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)陳淮在論壇上反問(wèn)了一句：“房地產(chǎn)企業(yè)不拿地、不融資，它干什么？”并稱消耗土地、資金，這是正常的再循環(huán)過(guò)程。

　　房地產(chǎn)信托、基金、資產(chǎn)證券化等新興融資方式也在慢慢發(fā)展之中。“券商的類信托業(yè)務(wù)也大部分投向了房地產(chǎn)，此外還有基金和信托的聯(lián)合，銀行和信托的聯(lián)合，都提供了一些直接融資的具體方式。”秦虹表示。

　　德信資本董事長(zhǎng)陳逸楓也表示，“2013年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)基金規(guī)模增量將達(dá)2000億元，相比2012年翻番。”在資產(chǎn)證券化方面，已出現(xiàn)多個(gè)機(jī)構(gòu)開(kāi)始嘗試。高和資本和住建部政策研究中心共同撰寫的《民間資本調(diào)研報(bào)告》中提到，當(dāng)前在我國(guó)的資產(chǎn)證券化的業(yè)務(wù)已經(jīng)有案例出現(xiàn)。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)
　　商業(yè)地產(chǎn)需要“長(zhǎng)錢”

　　記者在論壇上向多位地產(chǎn)金融界人士了解到，未來(lái)房地產(chǎn)融資成本進(jìn)一步下降是大概率事件。

　　“2012年初，房地產(chǎn)融資情況是最嚴(yán)峻的，從去年5月開(kāi)始有所寬松，到了今年，房地產(chǎn)基金的融資成本已經(jīng)下降3~4個(gè)點(diǎn)。”陳逸楓介紹說(shuō)，目前房地產(chǎn)基金偏債券型的融資成本已從24%左右下降到20%左右。

　　盛世神州基金首席執(zhí)行官李萬(wàn)明對(duì)記者表示，由于整個(gè)房地產(chǎn)整體利潤(rùn)率也在逐步下降，未來(lái)房地產(chǎn)融資的成本必然也會(huì)跟隨下行。

　　高和資本執(zhí)行合伙人蘇鑫則認(rèn)為，對(duì)以商業(yè)地產(chǎn)為主的地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資成本只是一個(gè)方面，融資的長(zhǎng)短是另一個(gè)方面。“商業(yè)地產(chǎn)需要大量資金，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，關(guān)注的是有沒(méi)有‘長(zhǎng)錢’。”他認(rèn)為，未來(lái)權(quán)益化融資、資產(chǎn)證券化前景將更廣闊。

　　今年上半年以來(lái)，十大標(biāo)桿房企融資額已超過(guò)2012年全年水平

　　從新湖中寶的“猶抱琵琶半遮面”到宋都股份的“慷慨直言”，緊閉了三年的房地產(chǎn)上市企業(yè)再融資的大門，似乎又要開(kāi)啟。但房產(chǎn)融資到底何時(shí)放開(kāi)，依然具有不確定性。在近期的證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)布會(huì)上，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人強(qiáng)調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)再融資的口徑?jīng)]有發(fā)生變化。

　　新湖中寶的增發(fā)預(yù)案打亂了房地產(chǎn)企業(yè)A股暫停再融資的節(jié)奏。早在2010年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，要求對(duì)存在閑置土地、炒地，以及捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。當(dāng)年10月，證監(jiān)會(huì)披露，為貫徹國(guó)務(wù)院相關(guān)精神，已暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)，并對(duì)已受理的房地產(chǎn)類重組申請(qǐng)征求國(guó)土資源部意見(jiàn)。

　　今年8月1日晚間，新湖中寶發(fā)布公告稱，公司擬以不低于3.07元/股的價(jià)格，定向增發(fā)不超過(guò)17.91億股（含17.91億股），募資不超過(guò)55億元。

　　上述公告還顯示，募資凈額擬用于兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其中，投資30億元用于普陀區(qū)的上海新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段；投資25億元用于閘北區(qū)的上海新湖青藍(lán)國(guó)際。值得一提的是，這兩個(gè)項(xiàng)目均屬于上海普陀區(qū)及閘北區(qū)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。

　　與新湖中寶用于棚戶區(qū)改造“猶抱琵琶半遮面”式的定增方案相比，宋都股份用于商品房建設(shè)的非公開(kāi)發(fā)行方案，則可謂“慷慨直言”。

　　今年8月7日，宋都股份發(fā)布公告稱，公司欲以非公開(kāi)發(fā)行方式發(fā)行數(shù)量不超過(guò)3.125億股（含3.125億股），募集資金總額不超過(guò)15億元，用于南京南郡國(guó)際花園項(xiàng)目、杭州東郡國(guó)際三期項(xiàng)目以及補(bǔ)充流動(dòng)資金，這兩個(gè)項(xiàng)目都是以小戶型為主、面向剛性需求客戶的商品住宅項(xiàng)目。

　　國(guó)務(wù)院辦公廳于 2006年發(fā)布的國(guó)辦發(fā)號(hào)文件規(guī)定自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。國(guó)土資源部2010年頒布的國(guó)土資發(fā)號(hào)文件也規(guī)定申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

　　從房地產(chǎn)調(diào)控的角度來(lái)看，無(wú)論是新湖中寶還是宋都股份，都緊貼政策思路。新湖中寶是支持政策性保障住房建設(shè)，而宋都股份則是力保剛性需求的安居樂(lè)業(yè)。

　　此前最后一例房企再融資方案的實(shí)施時(shí)間是2009年8月，金地集團(tuán)進(jìn)行了一筆42億元的再融資方案。此后，房企再融資直接用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)再未有任何獲批案例。

　　有分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)之所以會(huì)嘗試A股再融資，主要是政策顯露的一些苗頭。最主要的是今年7月30日中共中央政治局會(huì)議沒(méi)有重申加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，而是提出要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，地產(chǎn)股開(kāi)始一度集體上揚(yáng)。

　　隨后房地產(chǎn)企業(yè)蠢蠢欲動(dòng)，8月5日，北京城建發(fā)布繼續(xù)停牌公告；8月6日，金科股份發(fā)布停牌公告稱，公司正謀劃重大事項(xiàng)；8月7日當(dāng)天，招商地產(chǎn)發(fā)布停牌公告，公司正在籌劃發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)事項(xiàng)。

　　其實(shí)，雖然房地產(chǎn)企業(yè)A股再融資的道路不通暢，但是房地產(chǎn)企業(yè)借道海外，資金也還比較充裕。

　　中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)8月5日發(fā)布的二季度信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)及分析指出，今年二季度房地產(chǎn)信托規(guī)模為8118.63億元，相比去年年底的6880億元，有較大增長(zhǎng)，增幅達(dá)到了17.99%，但占資金信托的比例則進(jìn)一步從去年年底的9.85%下降到了9.12%，占比下降了0.73個(gè)百分點(diǎn)。有信托業(yè)專家表示，今年上半年房地產(chǎn)信托的規(guī)模增長(zhǎng)，與上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖有關(guān)，但占比的繼續(xù)下降，表明信托公司對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年上半年以來(lái)，十大標(biāo)桿房企國(guó)內(nèi)外融資額已經(jīng)超過(guò)459.6億元，已經(jīng)超過(guò)了2012年全年的413億元融資額。下半年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)海外融資的腳步還在繼續(xù)。8月6日下午，保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司發(fā)布公告稱，其全資子公司恒利（香港）置業(yè)有限公司通過(guò)其全資子公司 PolyRealEstate Finance Ltd在境外發(fā)行了一筆5億美元的五年期固息債券。

　　上海證券地產(chǎn)分析師舒廷飛認(rèn)為，若宋都股份方案獲批，將有大量上市房企躋身于再融資名單之列。