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　　昆明目前大量商業(yè)地產(chǎn)遍地開花，大型商業(yè)綜合體、小區(qū)底商、城中村改造項目配套商業(yè)規(guī)劃、購物中心、百貨商場等等大大小小的商業(yè)項目層出不窮，但對于一個只有幾百萬人口的城市來說，人口基數(shù)的限制難以支撐如此大體量的商業(yè)項目，且昆明許多商業(yè)項目存在著諸多的先天不足因素，導(dǎo)致商業(yè)項目后續(xù)經(jīng)營乏力，更給投資者的資金安全造成很大隱患。

　　面對商業(yè)地產(chǎn)的種種問題，不少有責(zé)任的開發(fā)商已經(jīng)在思考什么樣的商業(yè)才能確保投資者的資金安全和更客觀的回報。

　　思考一 未來幾年商業(yè)進入集中供應(yīng)期

　　隨著昆明建設(shè)區(qū)域性國際城市的進程加快，商業(yè)地產(chǎn)得到超速成長。最近10年，各種商業(yè)項目蜂擁而至，商業(yè)體量約1972萬平方米。而僅僅700萬區(qū)域人口的昆明，人均商業(yè)面積就達1.4平方米，已經(jīng)遠超歐美發(fā)達國家。昆明商業(yè)地產(chǎn)開始泛起泡沫，并越來越引發(fā)業(yè)界和投資者的擔(dān)憂。

　　田野咨詢機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，昆明市382個城中村，目前完成土地交易面積約9000畝，地上可建建筑面積約2500萬平方米。根據(jù)城中村改造項目規(guī)劃方案指標看，住宅和泛商業(yè)配比為8：2。其中住宅可建建筑面積約2000萬平方米，約20萬套住宅，泛商業(yè)可建建筑面積約500萬平方米。從目前上市銷售的城中村改造項目來看，可以預(yù)見，未來幾年將是城中村改造項目商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店等泛商業(yè)物業(yè)的集中供應(yīng)期，商業(yè)物業(yè)銷售與運營也將進入白熾化競爭時期。

　　解決

    找有實力、有能力的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商很重要。

　　商業(yè)項目不比住宅，它的成敗決定于每一個細節(jié)。不管是前期的開發(fā)、中間的銷售還是后期的運營，每一個步驟都需要最專業(yè)的團隊給出最專業(yè)的研究報告和結(jié)論。所以現(xiàn)在尋找一個有實力的開發(fā)商投資商業(yè)，才是王道。有句老話，一鋪養(yǎng)三代。這句話背后所強調(diào)的價值是種長效價值，商不營不活，沒有強大的運營力，商業(yè)只能停留在無限期的養(yǎng)商周期里，投資風(fēng)險不言而喻，商成傷，對投資而言將惡性循環(huán)為一次風(fēng)險舉措。

　　思考二 昆明，不缺乏商業(yè)，缺運營能力

　　說到投資，可能更多的人會想到商業(yè)地產(chǎn)，其原因或許是因為國內(nèi)投資產(chǎn)品的局限性�，F(xiàn)在商業(yè)分為大型商業(yè)綜合體、小區(qū)底商、城中村改造項目配套商業(yè)規(guī)劃、購物中心、百貨商場、公寓還有旅游地產(chǎn)等，商業(yè)地產(chǎn)類型多的讓不懂行的朋友摸不著頭腦。

　　如果你肯注意觀察的話，昆明基本是三步一鋪，但有些所謂好區(qū)位的商鋪，也并不是每個都有好下場。毋庸置疑，好的區(qū)位和大的人流量是決定商業(yè)項目成敗的基礎(chǔ)，實際上商業(yè)項目的成活，或者日后火爆和升值，關(guān)鍵還是在于商業(yè)地產(chǎn)公司的運營能力。目前不少昆明商業(yè)項目均在招商環(huán)節(jié)為難。不少商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)過很長一段時間的招商，卻只能達到40-50%左右，嚴重影響后續(xù)經(jīng)營。于是不少商家選擇將商鋪全部銷售或者大部分銷售，造成后期的無統(tǒng)一管理，給商業(yè)項目后續(xù)運營埋下嚴重隱憂。投資這樣的商業(yè)項目很有可能就會出現(xiàn)虧損。

    解決

    尋找自持比例高又有運營經(jīng)驗的商業(yè)項目。