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　　《2012中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》中指出，商業(yè)地產(chǎn)在未來5年內(nèi)仍將處于高速發(fā)展期，租金價格將持續(xù)上漲。因此，高租金帶來的問題將持續(xù)困擾零售企業(yè)。與此同時，一些專家認為，高租金對實體經(jīng)濟的擠壓已經(jīng)開始凸顯。

　　大名鼎鼎的星巴克在高租金面前無奈遷址已不再是新聞，隨著房地產(chǎn)市場的日益升溫，商業(yè)地產(chǎn)的高租金對實體經(jīng)濟的擠壓正在逐漸凸顯。高昂的租金正讓商業(yè)連鎖企業(yè)寢食難安。

　　眼下，商鋪高租金這杯“苦咖啡”正在波及更多行業(yè)。不僅僅是星巴克，眾多行業(yè)都必須直面租金節(jié)節(jié)攀升這一問題。從各行業(yè)看，餐飲業(yè)受到租金上漲的影響最大，平均計算餐飲企業(yè)年租金漲幅在15%左右，使得很多經(jīng)營者不禁感嘆還不如“打工仔”；曾經(jīng)被風(fēng)投普遍看好的快捷酒店業(yè)，也遭遇到了尷尬，租金上漲等因素的影響使得7天連鎖酒店凈利潤率不足1%；藥店方面也受到店面租金上漲的影響，目前，有八成藥店盈利出現(xiàn)下滑。

　　不僅如此，有媒體報道稱，受租金上漲影響最大的還包括實體書店。2010年，中國最大的民營書店“第三極”倒閉；2011年7月，北大南門“風(fēng)入松”倒閉，2011年11月；“光合作用”倒閉，在與沒有租金壓力的網(wǎng)店進行的一場場摧枯拉朽的價格戰(zhàn)中，除了有自己物業(yè)的新華書店外，幾乎所有的實體書店都成了房租飛漲的炮灰。有數(shù)據(jù)顯示，2007年以來，全國倒閉關(guān)門的民營書店至少有一萬多家。

　　分析他們的原因除了大規(guī)模的擴張引發(fā)的債務(wù)以外，更重要的仍然是房租和人力成本的問題。有業(yè)內(nèi)人士也表示，星巴克及實體書店的倒閉折射出的商業(yè)地產(chǎn)高租金的一個負面效應(yīng)，就是對實體經(jīng)濟的這種倒逼擠壓已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)。

　　商業(yè)模式之窘

　　實際上，房租除了左右一家店鋪的生死之外，同時也在影響著當(dāng)?shù)厣虡I(yè)模式的發(fā)展。

　　對于普通消費者來說，商業(yè)地產(chǎn)高房租的影響并不那么直接。但是，餐廳的飯菜價格慢慢上漲，專賣店的衣服越來越貴，這些情況每個人都有體會。也有一些快餐店，雖然價格沒有上漲，但是�？蛡儏s慢慢地發(fā)現(xiàn)，食品的量越來越少了。

　　有研究機構(gòu)統(tǒng)計，2008年以來，北京的寫字樓租金年均增長將近40%，增速達到世界第一。普通商鋪的租金自然也不會低。對于商鋪和寫字樓來說，租金在很大程度上體現(xiàn)出稀缺性和重要性。租金高速上漲，這意味著北京的商業(yè)地位在迅速提升，從更廣泛的意義上來說，中國已經(jīng)成為世界經(jīng)濟的重要引擎，各大企業(yè)紛紛來中國淘金。如此，北京的租金越來越高，是一種正常的商業(yè)行為。只是從國貿(mào)星巴克關(guān)店，我們也看出來，面對高租金，不管是中國企業(yè)還是外國企業(yè)，都沒有準(zhǔn)備好。

　　今天高房租逼走了星巴克，明天LV沒準(zhǔn)也會搬走。如此下去，剩下的只是一座只有高房租卻無好企業(yè)的空曠城市。

　　“受到互聯(lián)網(wǎng)的沖擊和人工、租金等成本上升的雙重壓力，實體門店利潤正被不斷壓縮。如果租金還繼續(xù)漲，我們這些經(jīng)營者會遇到更大的困難。”一位實體店經(jīng)營者透露，2009年以前開店，店鋪租金通常只占成本開支的四分之一左右，可是近兩年，租金幾乎占據(jù)了大部分利潤。“現(xiàn)在多數(shù)店鋪租金占利潤的30%至50%。核心商圈一些原本經(jīng)營得不錯的店鋪因為租金飛漲導(dǎo)致利潤受到擠壓，實在經(jīng)營不下去；很多本來準(zhǔn)備大展宏圖的店鋪也束手束腳，不敢積極拿鋪搞擴張。”業(yè)內(nèi)人士認為，年年漲租超過一成，長此以往，勢必對整個商業(yè)經(jīng)濟帶來一些不利。

　　世界經(jīng)濟尚未完全復(fù)蘇，中國經(jīng)濟增速放緩也是現(xiàn)實。在這樣的大背景下，雖然中國依然吸引著眾多的生意人，但是商鋪的擁有者還是有必要預(yù)判未來的走勢，適當(dāng)對租金進行調(diào)整，否則今天高房租逼走了星巴克，明天LV沒準(zhǔn)也會搬走。如此下去，剩下的只是一座只有高房租卻無好企業(yè)的空曠城市。

　　暴漲與空置怪象

　　德勤和中國連鎖經(jīng)營協(xié)會近日聯(lián)合發(fā)布的《2012中國購物中心與連鎖品牌合作發(fā)展報告》顯示，2008年以來，中國商業(yè)地產(chǎn)投資一直保持15%以上的增長態(tài)勢，特別是2010年住宅調(diào)控政策頒布后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速達到30%。

　　不可否認，政策成為商業(yè)地產(chǎn)快速增長的幕后推手。隨著國家一系列樓市調(diào)控政策的出臺，從“國五條”到“限購限價令”，住宅地產(chǎn)的投資性能持續(xù)下降，商業(yè)地產(chǎn)目前已成為主要的房地產(chǎn)投資類型。

　　“今后幾年或許依舊是商業(yè)地產(chǎn)的加速歲月。如今城鎮(zhèn)化的大潮也繼續(xù)充當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)快速增長助推器。”一位地產(chǎn)觀察人士表示。據(jù)悉，此前華遠等一批房企紛紛高調(diào)宣布轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。原因很簡單，城鎮(zhèn)化給商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造的機遇讓開發(fā)商迫不及待了。

　　戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示：2012年第一季度北京寫字樓租金同比增長47.76%，為全球?qū)懽謽亲饨饾q幅最高，同期上海寫字樓的租金漲幅是18.5%、廣州19%、深圳16%。2011年第一季度北京寫字樓租金同比增長則為25%，上海、廣州、深圳當(dāng)年漲幅與今年差別不太大。

　　“北京租金暴漲有幾個原因：其一，國際跨國企業(yè)回潮北京辦公；其二，北京最近幾年寫字樓基本沒有增加新的供應(yīng)。上海寫字樓之前的漲幅也是比較高的，因為去年有了新的供應(yīng)，所以漲幅放緩了些。”有業(yè)內(nèi)人士如是說。

　　還有第三個同樣重要的原因——進入商鋪寫字樓市場的資金越來越多。戴德梁行與萊坊這兩年諸多報告中不斷提及：“由于限購，越來越多的投資者正在轉(zhuǎn)向商鋪寫字樓。”在上海一些高聳的、尚搭著腳手架的商務(wù)大樓玻璃幕墻上，�？煽匆娦涯康�“不限購不限貸”字樣。

　　有專家認為，這幾年寫字樓商鋪市場開始形成，買進賣出的多起來了。新買進的大多很有錢，雖然寫字樓商鋪價格很高，但大多采取一次性付清，看起來這些買家真是不缺錢。而從大量的新來房東的行動上，能感覺到仍然有很明顯的民間資本高流動性。

　　一些投機性的特征開始出現(xiàn)在商鋪寫字樓市場。據(jù)相關(guān)媒體報道，在中國一線城市，寫字樓商鋪空置率是比較低的，目前在一些二三線城市倒是出現(xiàn)高空置率的狀況。不過，不管空置率高低，租金都不輕易下降，租賃方可議價的空間是很小的。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，“這種情況在國際房地產(chǎn)發(fā)展成熟的國家是很少看到的，國際一些客戶都會奇怪為什么高空置，租金也不下降，這是不符合市場規(guī)律的。”