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　　在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)高溫之下，供應(yīng)量也持續(xù)走高，成都商業(yè)地產(chǎn)迎來了一波又一波的井噴。但在井噴之后，存量增加成為必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。據(jù)銳理機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年末，成都商業(yè)地產(chǎn)存量已達(dá)1100萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了北京、上海、廣州、深圳等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)存量。在“多”還是“少”的爭論中，今年成都商業(yè)地產(chǎn)仍然正常平穩(wěn)地發(fā)展，不少綜合體在今年進(jìn)入開業(yè)階段，而商業(yè)街異軍突起，成為商業(yè)市場的新熱點(diǎn)，寫字樓與LOFT、SOHO一起撐起的辦公物業(yè)也在高壓下尋找突破。

　　寫字樓持續(xù)消化存量

　　據(jù)吉信行數(shù)據(jù)，上半年主城區(qū)辦公市場成交量一路走紅，較去年上半年同比增長91.35%。今年寫字樓市場，供應(yīng)量減少，但成交量有所增加，主要以去庫存為主。

　　從熱銷板塊來看，上半年寫字樓銷售熱銷板塊集中在南延線高新段，成交價(jià)格整體偏高。上半年寫字樓市場，城南的成交量占比65%，成為寫字樓銷售的熱門區(qū)域。8月份的數(shù)據(jù)也顯示，城南依然保持了寫字樓銷售的領(lǐng)導(dǎo)地位，城南銷售面積占62%。從環(huán)域上看，繞城外成為寫字樓銷售主力區(qū)域。8月份寫字樓成交面積占比中，繞城外占地31%，三環(huán)-繞城為19%，二環(huán)-三環(huán)為16%，一環(huán)-二環(huán)為19%，一環(huán)內(nèi)為15%。

　　雖然市場在持續(xù)消化存量，但寫字樓市場仍不容樂觀。據(jù)58同城、新浪四川最新數(shù)據(jù)顯示：南延線上，有的寫字樓租金可以達(dá)到100-150元，有的寫字樓租金僅為30-50元，兩極分化情況嚴(yán)重。供應(yīng)量依然相對(duì)較大。不過相對(duì)低廉的租金和較好的硬件設(shè)施，加上南延線交通和商業(yè)配套的提速，近期市場出現(xiàn)了不少公司南遷的跡象。隨著南延線市政配套、生活配套以及入住率提高，在整體成熟下，南延線的寫字樓也將迎來新的機(jī)會(huì)。

　　商鋪市場商業(yè)“街戰(zhàn)”正酣

　　吉信行2013年房地產(chǎn)研究半年報(bào)分析顯示，從主城區(qū)今年商鋪供銷量看，供應(yīng)在持續(xù)升高，從價(jià)格來看，商鋪價(jià)格整體呈現(xiàn)上漲趨勢，按照類型不同，會(huì)出現(xiàn)價(jià)格分層。8月份吉信行月報(bào)顯示，主城區(qū)商鋪供應(yīng)減少銷售上漲，成交面積約6.86萬平方米，環(huán)比上漲約21.94%，供求比0.53，庫存壓力略有減緩。近郊商鋪則供銷通落，供銷比約0.6。

　　今年的商鋪市場除了傳統(tǒng)的底商外，各大牌開發(fā)商推出的“商業(yè)街”賺足了市場眼球。和黃“新街里”、龍湖“天街里”、華潤“潤街”、藍(lán)光“紅街”“耍街”、中海“華府金街”、銀泰城“悅坊”等一系列整體包裝理念下的商鋪推出面市，帶熱了商鋪市場，也將商鋪價(jià)格上推，不少商業(yè)街的售價(jià)已經(jīng)在8萬以上。

　　在市場火爆的商業(yè)街中，既有傳統(tǒng)的社區(qū)底商，如藍(lán)光的coco紅街系、耍街系，主要依托熱銷的住宅項(xiàng)目，另一些的“商業(yè)街”是綜合體中的可售部分，在大型綜合體和主力店的品牌背景下，這部分商業(yè)街，在產(chǎn)品打造上都帶來創(chuàng)新和亮點(diǎn)。如8月份龍湖北城天街推出的中央外街，以弓形動(dòng)線為基礎(chǔ)，對(duì)商業(yè)街的整體規(guī)劃為弧形曲線，避免了消費(fèi)者逛街疲憊的情況。9月份正式開放售樓部的成都銀泰城·悅坊被作為銀泰城最具特色的主力業(yè)態(tài)之一，是成都首座全天候公園式主題商業(yè)街，因其特色被授予“商業(yè)街開發(fā)創(chuàng)新項(xiàng)目”稱號(hào)。

　　大型綜合體逐步進(jìn)入開業(yè)考驗(yàn)期

　　根據(jù)四川省連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，成都大型綜合體數(shù)量是123個(gè)，排名全國第一。“井噴”是不爭事實(shí)，這供應(yīng)井噴之下，后市的競爭將會(huì)更加白熱化。從去年到今年，九方、奧克斯、以及亞洲最大單體建筑——環(huán)球中心等幾個(gè)重要的綜合體項(xiàng)目陸續(xù)開業(yè)，位于紅星路步行街的國金中心預(yù)計(jì)將在年底開業(yè)。

　　隨著綜合體陸續(xù)開業(yè)，競爭也將凸顯。四川商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長、四川省連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長冉立春認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的競爭會(huì)變成商業(yè)零售業(yè)的競爭。而贏利模式單一、停車位不足、專業(yè)人才匱乏，運(yùn)營能力亟待提升等問題也將是困擾商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。從運(yùn)營層面來看，單一盈利模式也是商業(yè)綜合體面臨的困境，“目前綜合體盈利模式基本以主力店為主，像凱丹廣場、來福士廣場運(yùn)用的店中店模式就很少”。最后，冉立春結(jié)合行業(yè)實(shí)例，感嘆商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營管理人才匱乏，使得運(yùn)營能力大打折扣。商業(yè)地產(chǎn)的培訓(xùn)體系沒有建立起來，人才是斷檔的。

　　怎樣從后市激烈的競爭中脫穎而出，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營者應(yīng)當(dāng)反思以上問題。打破單一盈利模式——例如增加引入“店中店”，科學(xué)規(guī)劃車位配比，建立商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理人才培訓(xùn)體系，都值得業(yè)界借鑒和參考。

　　商務(wù)公寓市場份額逐步擴(kuò)大

　　商務(wù)公寓作為商業(yè)地產(chǎn)中較有特色的一部分，近年來在商業(yè)地產(chǎn)中份額正在慢慢增加。近幾年，隨著成都的發(fā)展，更多商業(yè)用戶相關(guān)部門和企業(yè)都看準(zhǔn)成都對(duì)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，鎖定公寓項(xiàng)目在成都市場潛力及未來發(fā)展空間，積極推動(dòng)了公寓的未來發(fā)展。而面積小，總價(jià)低，不受政策限制的特性，也讓商務(wù)公寓在投資市場占據(jù)一席之地。

　　今年，SOHO供應(yīng)與去年相比一直處于低位，成交均價(jià)保持平衡發(fā)展。從各方位來看，隨著城南商業(yè)與辦公的發(fā)展以及城東的迅速崛起，東、南兩方位銷售占比均較高。從LOFT供銷走勢來看，今年上半年供應(yīng)量與去年基本持平，成交量有大幅上漲。近年來，隨著LOFT物業(yè)的發(fā)展，銷量一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的趨勢，預(yù)計(jì)未來LOFT等將成為辦公物業(yè)的一種重要形式。從各方位來看，城南依舊是其銷售熱門區(qū)域，隨著“北改”的進(jìn)程，城北成交量也逐漸增加。從城區(qū)來看，作為商業(yè)辦公主要區(qū)域的高新區(qū)依舊是銷售的主要承載區(qū)。