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    購物商場層出不窮，這樣的景象卻難讓業(yè)內(nèi)感到樂觀。

    “從地點、規(guī)模、設(shè)計以至客戶服務(wù)等方面著眼，僅極少數(shù)商場能稱得上成功，余下的為陪跑者或死氣沉沉之流。坦白說，大多數(shù)內(nèi)地物業(yè)均屬于后者。”恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗在中期業(yè)績報告中對內(nèi)地同行的評價毫不客氣。

    根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年中國50個大城市中將會涌現(xiàn)約1200萬平方米的新購物中心面積，并將在2015~2016年達(dá)到1500萬平方米的年供應(yīng)峰值。不斷激增的市場供應(yīng)，將零售地產(chǎn)市場逼入了墻角。

    “在高檔商場領(lǐng)域，絕對是贏者越贏、輸者越輸，用另外一個說法，就是‘通吃’。”陳啟宗表示，“這跟本人提過的‘勝者為王’現(xiàn)象接近。引申而言，在類似今天的艱困市況里，強(qiáng)者擁有較佳的抗逆能力。”

    今年上半年，恒隆地產(chǎn)內(nèi)地業(yè)務(wù)的租金收入及營業(yè)溢利分別上升15%及14%至17億港元及13.4億港元，并未受到市場環(huán)境的拖累。

    陳啟宗認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)的購物商場擁有較高的議價能力吸引租戶，對租戶來說，其所支付的租金水平，并非首要關(guān)注的事，關(guān)鍵在于購物商場可帶來的營業(yè)額，因此，即使一些商場提供現(xiàn)金裝修補(bǔ)貼及其他優(yōu)惠，頂級品牌仍然會去選擇更加優(yōu)質(zhì)的購物商場。

    “地點、規(guī)模和設(shè)計是商場的‘基因’，商場一旦落成便不能改變。漠視這些元素的發(fā)展商于其商場尚未開業(yè)已注定失敗。”陳啟宗認(rèn)為。

    就在部分定位中高端的大型購物中心尚且遇到招商困難之際，大量位于一、二線城市郊區(qū)以及三、四線城市市中心的散售型購物中心目前的經(jīng)營狀況更加艱難。

    “在過去的幾個季度，我們留意到中國低端散售型購物中心飽受低客流和高空置率之?dāng)_，項目負(fù)責(zé)人通常把這歸因于電商對于傳統(tǒng)客流的侵蝕。數(shù)以百計的私人小業(yè)主組成的購物中心，因軟硬件缺失，難以與其他項目抗衡，客流便轉(zhuǎn)向電商和整棟持有型購物中心。”仲量聯(lián)行在近期一份報告中指出。

    報告以美國的情況作為對照：受沃爾瑪和亞馬遜的雙重威脅，加上電子媒體的崛起，10至15年前那些欣欣向榮的零售企業(yè)現(xiàn)已業(yè)績慘淡。原因在于，消費者或選擇在網(wǎng)上購買這些實體商品，抑或直接選擇電子替代品，諸如圖書、光盤、電影、游戲機(jī)和家電產(chǎn)品等大眾商品連鎖企業(yè)不是破產(chǎn)就是光環(huán)難繼。這些趨勢使得曾經(jīng)無處不在的連鎖巨頭們?nèi)鏗MV媒體集團(tuán)、Tower Records、Blockbuster、HollywoodVideo、B.Dalton、Barnes & Noble 和Circuit City等迅速衰落，日薄西山。與此同時，電子商務(wù)殘酷的價格壓力和豐富的產(chǎn)品選擇又進(jìn)一步助推了美國城市中夫妻老婆店的終結(jié)。

    一些觀察人士認(rèn)為，與發(fā)達(dá)國家相比，中國的零售市場還遠(yuǎn)未發(fā)展成熟，雖然人均年收入和零售額增速迅猛，但中國實體零售店的覆蓋網(wǎng)絡(luò)尚未完善，許多不發(fā)達(dá)城市仍沒有現(xiàn)代化的購物中心，也鮮有國內(nèi)外知名零售品牌入駐。鑒于中國零售市場尚未成型，且缺乏主導(dǎo)零售品牌，當(dāng)今中國電子商務(wù)對實體店的沖擊會比對發(fā)達(dá)國家的沖擊更顯著。

    不過，仲量聯(lián)行大中華區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)鄧汝舜認(rèn)為，盡管一些細(xì)分市場存在風(fēng)險，當(dāng)前的主流觀點對零售地產(chǎn)市場的發(fā)展前景過于悲觀。

    “我們認(rèn)為這些擔(dān)憂過分夸大了電子商務(wù)的威脅，同時也低估了不同類型實體店的抵抗力。簡單便捷的網(wǎng)購不會使實體零售業(yè)消亡，但某些零售業(yè)態(tài)確實將失去其競爭力。其中風(fēng)險最大的一類要數(shù)那些低價且高度分散無品牌的大眾服飾，而以這些商品類型為主要租戶的低端散售型購物中心將最先受到?jīng)_擊，面臨大量租戶被市場競爭所淘汰。”鄧汝舜表示。