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    寫(xiě)字樓本身是一項(xiàng)優(yōu)質(zhì)的資本，具有投資和收藏價(jià)值，在變幻莫測(cè)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，貨幣可能貶值、股票可能下跌、黃金也具有波動(dòng)性，唯有優(yōu)質(zhì)商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)（地標(biāo)性高端寫(xiě)字樓）常常能保持恒久的價(jià)值趨勢(shì)，這造就了它也是金融機(jī)構(gòu)所喜聞樂(lè)見(jiàn)的抵押品和發(fā)債優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。所以投資高端寫(xiě)字樓也是財(cái)富階層賴以保值升值的必須。

    城市核心優(yōu)質(zhì)資本，資本追逐新方向

    如果說(shuō)炒股票追求的是“一夜暴富”，玩的就是心跳。那么，同樣是金融類產(chǎn)品，基金給人感覺(jué)，就兩個(gè)字：穩(wěn)��！沒(méi)有過(guò)山車式的直上直下，只是細(xì)水長(zhǎng)流式的財(cái)富積累。在風(fēng)云變幻的地產(chǎn)領(lǐng)域，能夠像基金一樣穩(wěn)健的投資產(chǎn)品也只有寫(xiě)字樓。在經(jīng)歷了一系列政策打壓之后，住宅對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)開(kāi)始失去已往的吸引力；商鋪價(jià)格過(guò)于高昂的局面也讓人無(wú)從下口。當(dāng)其它的投資產(chǎn)品都不同程度地出現(xiàn)低迷狀態(tài)，寫(xiě)字樓投資不僅一枝獨(dú)秀，而且成了投資理財(cái)?shù)谋茱L(fēng)港。近10年來(lái)，不論股市、樓市如何波動(dòng)，投資寫(xiě)字樓不僅能夠獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)，同時(shí)也能獲得穩(wěn)定的物業(yè)增值。

    不久前，某門(mén)戶網(wǎng)站曾做了次民意調(diào)查，題目是：“新政下，哪種房子才是硬通貨”和“新政下，投資者的投資轉(zhuǎn)向”等帖子進(jìn)行激烈的討論。經(jīng)過(guò)為期一周的投票，結(jié)果顯示，47%的網(wǎng)民選擇了寫(xiě)字樓投資，33%選擇購(gòu)買(mǎi)住宅，20%選擇了商鋪投資。這是近年來(lái)，在有關(guān)住宅和商務(wù)消費(fèi)、投資的調(diào)查中，首次出現(xiàn)的商住倒掛現(xiàn)象。資本逐利，在流動(dòng)性泛濫的背景下，資金需要投資途徑，當(dāng)調(diào)控堵住了住宅市場(chǎng)的投資通道時(shí)，資金從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向?qū)懽謽�、商鋪等商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)就不可阻擋。

    政策的調(diào)控一直是針對(duì)住宅市場(chǎng)，因此商業(yè)地產(chǎn)幸免于難，成為投資客和開(kāi)發(fā)商的避風(fēng)港。對(duì)于投資者而言，兼具保值、增值、出租收益功能的商業(yè)地產(chǎn)，才應(yīng)該是更具完美意義的投資產(chǎn)品。同住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)增值空間更大。換句話說(shuō)，過(guò)去十年是住宅的黃金十年，未來(lái)則是商業(yè)地產(chǎn)尤其是寫(xiě)字樓的黃金時(shí)代。

    “按租金回報(bào)比測(cè)算，寫(xiě)字樓投資的回收期在12年時(shí)間左右，相對(duì)于商鋪和住宅，時(shí)間較短，從投資角度說(shuō)非常好。”市場(chǎng)分析人士指出，與逐漸降溫的住宅投資市場(chǎng)相比，邯鄲寫(xiě)字樓市場(chǎng)近兩年來(lái)風(fēng)頭正勁。從目前市場(chǎng)來(lái)看，甲級(jí)寫(xiě)字樓的銷售價(jià)格和高檔住宅的價(jià)格相當(dāng)，但是甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金水平卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，以人民路CBD某寫(xiě)字樓為例，平均租金在60-80元/㎡/月，而同一區(qū)域內(nèi)住宅月租金25-30元/㎡/月，收益僅為寫(xiě)字樓的二分之一，并且由于住宅出租對(duì)象的經(jīng)常性更換，每年只能收到10個(gè)月的租金。而統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的甲級(jí)寫(xiě)字樓，合約都至少在3年以上，租金收益非常穩(wěn)定。

    目前，商業(yè)地產(chǎn)自身蘊(yùn)藏的保值增值性已經(jīng)開(kāi)始為更多的老百姓了解和認(rèn)可，尤其是黃金地段的商業(yè)地產(chǎn)。首先，商業(yè)地產(chǎn)所附帶的土地具有稀缺性和有限性，隨著城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)土地需求的增大，土地價(jià)值也會(huì)相應(yīng)提高，從而帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的增值；其次，由于城市核心地段受到政府公共支出投入的資金也較多，巨大的資金投入會(huì)不斷促使該區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值持續(xù)上升；第三，商業(yè)地產(chǎn)本身帶有一定的社會(huì)公共功能，如購(gòu)物、辦公、娛樂(lè)、休閑場(chǎng)所，隨著其功能的實(shí)現(xiàn)，即開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，這些功能本身又具有巨大的社會(huì)價(jià)值，而促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的不斷增值。

    投資寫(xiě)字樓的三大準(zhǔn)則

    “地段，是投資寫(xiě)字樓的第一標(biāo)準(zhǔn)。”在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，好地段有兩種：一是概念性的、愿景性的地段，就是規(guī)劃中的或在建的未來(lái)城市中心；二是已經(jīng)成熟的、城市價(jià)值呈現(xiàn)的地段。前者由于其地段價(jià)值需要時(shí)間的驗(yàn)證，物業(yè)價(jià)值和投資回報(bào)需要較長(zhǎng)時(shí)間的城市價(jià)值積淀，因此，進(jìn)入門(mén)檻較低，即價(jià)格便宜。但由于其區(qū)域發(fā)展具有極大的不可控性，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。后者，則是地段價(jià)值早已經(jīng)過(guò)城市價(jià)值的多年積淀，且商務(wù)價(jià)值已經(jīng)呈現(xiàn)，商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚，租金回報(bào)明顯，投資回報(bào)一目了然，投資風(fēng)險(xiǎn)也就能得到較好的規(guī)避。比如，人民路商圈核心的友誼時(shí)代廣場(chǎng)，其寫(xiě)字樓的價(jià)值，就是一個(gè)讓投資者看得見(jiàn)、摸得著的。

    其次，注意寫(xiě)字樓的配置。“這里的配置，包括項(xiàng)目周邊的城市配套，如商業(yè)、餐飲、城市功能等配套的成熟度，也包括項(xiàng)目自身的硬件配置，如電梯、大堂等。”根據(jù)不同的辦公需求，寫(xiě)字樓大概可以分為四種：商圈寫(xiě)字樓、成長(zhǎng)型總部基地、獨(dú)棟辦公樓及城市綜合體寫(xiě)字樓。其中，商圈寫(xiě)字樓的業(yè)主，因?yàn)槠鋸?qiáng)烈的品牌昭示作用，對(duì)周圍的商務(wù)氛圍、城市配套以及自身品質(zhì)的要求就非常高。如友誼時(shí)代廣場(chǎng)，憑借其人民路商圈核心的地段，同時(shí)兼具城市綜合體高端配套，盡享成熟商圈的商業(yè)、商務(wù)氛圍，幾乎可以說(shuō)是被品牌包圍的寫(xiě)字樓，其投資價(jià)值可見(jiàn)一斑。

    再次，要考慮寫(xiě)字樓未來(lái)的增值空間，一定要看城市規(guī)劃。寫(xiě)字樓是城市發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的載體，城市規(guī)劃對(duì)此具有深刻的影響意義。如有中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)，現(xiàn)代交通的融入，比如輕軌、地鐵，就可以有較好的未來(lái)潛在升值空間，為寫(xiě)字樓的潛在價(jià)值加分。友誼時(shí)代廣場(chǎng)所在地段，被邯鄲市政府規(guī)劃為人民路CBD，將建設(shè)成邯鄲城市對(duì)外開(kāi)放的窗口，邯鄲城市的榮耀名片、資本中心，友誼時(shí)代廣場(chǎng)的存在便是資本落地的有效注腳。

    中央商務(wù)區(qū)錢(qián)景無(wú)限
    綜合體寫(xiě)字樓炙手可熱

    從全國(guó)趨勢(shì)來(lái)看，中央商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓租金增長(zhǎng)情況比較明顯，根據(jù)高力國(guó)際測(cè)算的數(shù)據(jù)顯示，2005年至2011年6年間，上海、深圳CBD寫(xiě)字樓均有不同程度的上漲，上漲比例一般在15%以上，而CBD核心商務(wù)綜合體的出現(xiàn)，租金更是明顯大幅度上漲。在歐美大都市，占全市面積3%的CBD，其土地價(jià)值卻占全城總值的20~40%！紐約曾經(jīng)在1855~1858的4年之間，房地產(chǎn)價(jià)格上漲700%，整個(gè)西方社會(huì)為之震撼；而倫敦市中心房?jī)r(jià)上漲速度比其他地區(qū)高出兩倍，這種漲勢(shì)目前還在持續(xù)中，金融城更是創(chuàng)下歷年來(lái)的最大漲幅：31%。原因就在于，大都市核心地段，往往是金融聚集區(qū)、商務(wù)中心區(qū)。

    大企業(yè)、大財(cái)團(tuán)紛紛入駐人民路中央商務(wù)區(qū)，而中央商務(wù)區(qū)核心商務(wù)旗艦體友誼時(shí)代廣場(chǎng)首當(dāng)其沖，而友誼時(shí)代廣場(chǎng)寫(xiě)字樓必定成為資本價(jià)值高地！

    資本最高收益
    由地標(biāo)性高端寫(xiě)字樓創(chuàng)造

    北京租金最昂貴的寫(xiě)字樓是國(guó)貿(mào)三期，上海則是環(huán)球金融中心，深圳則是京基100……

    無(wú)一例外，他們都是地標(biāo)性高檔寫(xiě)字樓。一位不愿透露姓名的北京國(guó)貿(mào)租戶曾說(shuō)，3年前，他的公司剛剛搬到國(guó)貿(mào)三期，彼時(shí)房租只有300元/平方米/月，不過(guò)到了2012年，國(guó)貿(mào)三期對(duì)外的報(bào)價(jià)刷新到了1000元/平方米/月，并提出了一些苛刻的條件。盡管價(jià)格大幅上漲，但2012年第一季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求卻依舊活躍，以中央商務(wù)區(qū)最為可觀，其租賃成交量占比達(dá)到39%。需求的發(fā)展推動(dòng)租金繼續(xù)上升。第一季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)有效凈租金達(dá)到525元/平方米/月，季度環(huán)比增長(zhǎng)3.6%。

    租金上漲的背后，是需求源源不斷卻供應(yīng)有限，邯鄲亦是如此。近年來(lái)，邯鄲城市經(jīng)濟(jì)保持整體良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，整體經(jīng)濟(jì)在河北省內(nèi)排名靠前。其中，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快（增長(zhǎng)12.7%，占固定資產(chǎn)投資比重17.6%），未來(lái)還有逐步擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)比重的趨勢(shì)。相對(duì)制造業(yè)來(lái)說(shuō)，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)成本的敏感性較低，他們更傾向于選擇形象好，昭示性強(qiáng)的地標(biāo)寫(xiě)字樓來(lái)辦公。

    資本回報(bào)，地標(biāo)性寫(xiě)字樓獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷

    顯而易見(jiàn)，同樣是寫(xiě)字樓，同樣位于相同的地段，地標(biāo)性寫(xiě)字樓擁有比一般物業(yè)更能創(chuàng)造更為客觀的租金回報(bào)，擁有地標(biāo)，就是擁有一份長(zhǎng)久高收益的保障。中國(guó)城市典型地標(biāo)，與周邊同類物業(yè)租金對(duì)照：上海環(huán)球金融中心當(dāng)前租金高達(dá)20元/㎡/天，而2013年上海寫(xiě)字樓租金均值為4元/㎡/天，而北京國(guó)貿(mào)三期最新報(bào)價(jià)30元/㎡/天，相比北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)有效凈租金卻僅有17元/㎡/天，孰高孰低價(jià)值明顯。

    眾所周知，城市標(biāo)志性高端綜合體寫(xiě)字樓，昭示性形象最好，對(duì)于品牌企業(yè)的身份實(shí)力越是彰顯。所以即便位于同一區(qū)域，地標(biāo)性寫(xiě)字樓具有不可比擬的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，它是一座城市物業(yè)至高價(jià)格的制定者，亦是一座城市未來(lái)發(fā)展的最大受益者。友誼時(shí)代廣場(chǎng)作為邯鄲最中心地段，商務(wù)形態(tài)最高端，產(chǎn)品配置最高規(guī)格，地標(biāo)形象最突出的寫(xiě)字樓，必定讓同類物業(yè)望其項(xiàng)背，讓擁有者為之驕傲。