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　  根據(jù)重慶市商委公布的信息，今年前三季度重慶的寫字樓供應(yīng)量超過了100萬平方米，而據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，目前重慶寫字樓的存量更是高達(dá)200萬平方米。

    但重慶領(lǐng)域機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年重慶前8個(gè)月的寫字樓成交量只有55.48萬平方米，未來的寫字樓市場依然面臨著諸多困境。

　　寫字樓銷售“冰火兩重天”

　　盡管今年重慶寫字樓市場的供應(yīng)量遠(yuǎn)超成交量，但是在當(dāng)前的市場上依然是“幾家歡喜幾家愁”。

　　根據(jù)記者的調(diào)查，位于南坪會展中心旁的國匯中心，雖然目前是現(xiàn)房銷售，而且價(jià)格也有較大優(yōu)惠，但是截至10月29日，據(jù)重慶市網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，國匯中心的重要組成部分———凱賓國際推出的39-54層寫字樓中，39層仍剩余10套房源，40-51樓均未售出房源。調(diào)查表明，自2013年2月份開售以來，凱賓國際僅售出52層、53層整層以及位于39層的8套房源。與國匯中心形成鮮明對比的是，力帆中心在開盤當(dāng)天即銷售認(rèn)購了12億元，位于汽博中心的融創(chuàng)金貿(mào)時(shí)代寫字樓也深得寫字樓投資者追捧。

　　對于當(dāng)前寫字樓市場“冰火兩重天”的銷售現(xiàn)狀，重慶領(lǐng)域機(jī)構(gòu)市場研發(fā)中心副總監(jiān)張鑫在接受重慶晚報(bào)記者采訪時(shí)表示，這主要是因?yàn)椴煌�的企業(yè)和項(xiàng)目采取了不同的銷售策略所致。

　　事實(shí)也的確如此，目前市場上銷售得比較好的寫字樓，一般都將單套寫字樓的面積劃分得比較小，從最開始的單套面積100多每平方米，一直劃小到單套面積只有幾十平方米。這大大降低了寫字樓客戶的投資門檻。

　　調(diào)查
　　天量供應(yīng)造就銷售困境

　　今年以來，重慶寫字樓市場的供應(yīng)量一直居高不下，用張鑫的話說就是“目前重慶寫字樓市場是‘高供應(yīng)、高庫存、高價(jià)位和低庫存’，從而造就了高風(fēng)險(xiǎn)”。

　　根據(jù)重慶市商委公布的最新消息，今年前三季度重慶的寫字樓供應(yīng)量超過了100萬平方米。但是根據(jù)張鑫的預(yù)計(jì)，目前重慶市場寫字樓的存量已超過了200萬平方米。如此存量，應(yīng)對著今年1-8月只有逾55萬平方米的成交量，市場壓力顯而易見。

　　值得一提的是，盡管今年重慶寫字樓的供應(yīng)量較大，但是成交價(jià)格卻居高不下，均價(jià)大約在建面13000元每平方米左右，這對于寫字樓的銷售也帶來了巨大壓力。特別是一些核心區(qū)域的寫字樓，不僅價(jià)格高企，更是“挑客”———只找半層或整層買家。正因如此，今年前8月的50多萬平方米的寫字樓成交中，只有10多萬平方米是位于商圈核心位置。

　　有行業(yè)人士也指出，對于重慶當(dāng)前的寫字樓而言，除了要面對巨大的供應(yīng)量和高價(jià)所帶來的困境之外，還必須直面的是，目前有很多寫字樓位于茶園、大學(xué)城、蔡家等新興區(qū)域。雖然這些區(qū)域?qū)懽謽堑膬r(jià)格較低，但是區(qū)域不成熟嚴(yán)重制約了成交。

　　另外一個(gè)值得關(guān)注的是，重慶是一個(gè)組團(tuán)式發(fā)展的城市，每個(gè)區(qū)域都有自己的中心，每個(gè)中心都可以聚集一定的商業(yè)商務(wù)。因此，這既造成了重慶寫字樓的大量供應(yīng)，同時(shí)也造成了寫字樓銷售的區(qū)域性特性———從某種程度上看，這是限制了一定的購買需求。

　　突圍
　　價(jià)值創(chuàng)新才有出路

　　俗話說“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格”。那么針對當(dāng)前重慶寫字樓的銷售困境，開發(fā)商可以采取那些措施實(shí)現(xiàn)突破呢?

　　對于這個(gè)問題，一個(gè)中小開發(fā)商的負(fù)責(zé)人直言，“面對當(dāng)前這么多供應(yīng)量的寫字樓，到了年末肯定會有一些項(xiàng)目選擇降價(jià)”。也就是走性價(jià)比的路線。

　　不過根據(jù)重慶晚報(bào)記者的調(diào)查，目前的寫字樓除了降價(jià)之外，另外一個(gè)可選擇的途徑就是尋找大客戶，進(jìn)行整棟或者多層銷售。位于茶園中心的金隅大成·時(shí)代都會的一棟寫字樓，就是通過大客戶實(shí)現(xiàn)整棟銷售的。雖然價(jià)格有些讓利，但是開發(fā)商卻能在短時(shí)間之內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售和回款。

　　此外，根據(jù)張鑫透露，當(dāng)前一些銷售較好的寫字樓一樣，也是采用將單套面積劃小，從而降低投資門檻。甚至還有部分寫字樓借鑒此前一些公寓的做法，對業(yè)主進(jìn)行返租。

　　盡管如此，融恒時(shí)代廣場的營銷總監(jiān)劉澄依然認(rèn)為，做細(xì)、做好、做足產(chǎn)品的價(jià)值才是王道。

　　為了同市場上大多數(shù)寫字樓相區(qū)分，一些開發(fā)商也在探索新的寫字樓模式，比如綠地海外灘在鴻恩寺旁邊所打造的“生態(tài)辦公”，以及目前市場上已經(jīng)開始出現(xiàn)的“獨(dú)棟寫字樓”等，這些將通過差異化的產(chǎn)品打造，從而產(chǎn)生更大的價(jià)值。