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　　以往很長一段時間，杭州的商務、商業(yè)氛圍都不算濃厚，甚至與浙江、杭州這樣的經(jīng)濟體量并不對稱。近些年來，隨著杭州城的外擴，次區(qū)域中心的強勢崛起，杭州慢慢由一個單核化的城市，向多核化的現(xiàn)代城市轉變，商務和商業(yè)的力量推動杭州城的二次變革。在此過程中，杭州的商務、商業(yè)需求也呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，這其中表現(xiàn)最為明顯的一點，即是杭州的商務辦公正迎來升級換代潮，主城區(qū)次區(qū)域中心的寫字樓成為香餑餑。

　　運河CBD的寫字樓賣瘋了

　　前些天，劉先生將自己在黃龍世紀廣場寫字樓的辦公場所騰空，然后搬到了城北的一處寫字樓內，劉先生的公司這些年發(fā)展很快，由當初的10多人發(fā)展到現(xiàn)在的60多人，“人一多，辦公空間就不夠用了，本來想在周圍找找空置的物業(yè)，把辦公場所擴大，搬遷畢竟是件麻煩的事。”但由于在周圍找不到合適的物業(yè)，無奈之下他只能去外面找新場地。“等到搬出來后，我們發(fā)現(xiàn)不在市中心辦公益處多多，除了物業(yè)更新，租金更低，更重要的是早上上班通暢很多，那時候去黃龍上班，一路往市中心走，堵得要死。”

　　像劉先生這樣，現(xiàn)在把辦公場所從黃龍、武林等傳統(tǒng)商圈搬出來的企業(yè)不少，世邦魏理仕杭州分公司董事、總經(jīng)理馬英樞早在幾年前就注意到這個現(xiàn)象，“一般來說，從原先的辦公地搬出來，有兩種原因，一是企業(yè)擴張，辦公場地不夠用了；二是原先的物業(yè)，無論服務還是辦公環(huán)境，都無法滿足客戶變化的需求了。”

　　企業(yè)的這種需求，催生了主城區(qū)次區(qū)域中心辦公樓的旺銷，譬如說在城北的運河CBD，綠地中央廣場未售先熱，三幢寫字樓已預訂掉兩幢，第三幢也正以整幢銷售的方式與一個客戶在談；萬通中心LEED金級寫字樓，從9月25日開賣，如今已賣出6000多平方米。“購買的都是自用型，這個比例高達70%-80%。”杭州萬通中心副總經(jīng)理趙駿證實道。

　　稀缺性成為入手寫字樓的重要考量

　　不過在世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞看來，雖然市場上存在升級換代的需求，但并不是每個區(qū)域的寫字樓都值得購買。世邦魏理仕每個季度，都會發(fā)布一份杭州樓市的價值分析白皮書，在今年第二季度的發(fā)布會上，世邦魏理仕的分析指出，錢江新城是目前杭州寫字樓市場的重災區(qū)，區(qū)域內有高達四成以上的空置率。“錢江新城這些年很火，房價透支也很多，但反過來看，租金并不理想，加上供應量大，形成局部的高空置率。”馬英樞說隨著供應的減少與需求的增加，從未來看，錢江新城的寫字樓還是會趨于一個平衡，但這顯然需要時間。

　　“因此，很多人將眼光投注到了城北、城西這樣的區(qū)域，城西以銀泰城為代表，城北以運河CBD為代表。”易居中國杭州公司副總經(jīng)理徐天表述，分析這些熱門板塊的寫字樓，其共性非常明顯，“一是從區(qū)域角度講，離市中心近，有一個很好的距離。而是配套都非常完備，屬于聚集開發(fā)，像運河CBD，萬通、遠洋、綠地都來了，并且有商務、商業(yè)，集辦公、購物、休閑娛樂，甚至住宅于一體，改變了那種早上上班，晚上下班后人去樓空的"鐘擺效應"。”

　　因此在徐天看來，未來買寫字樓，最重要的還是要看它具不具備某種稀缺性，“城北本身的供應量有限，加上購買者又多以自用為主，未來能出租的面積更為有限，但同時，這個區(qū)域又是承接市中心辦公溢出的最佳區(qū)域之一，這種稀缺性決定了這一帶的寫字樓未來的價值空間非常具有想象力。”

　　而在世聯(lián)地產(chǎn)集團綜合體策略資源中心總經(jīng)理許錚看來，如今的運河CBD，很像深圳的福田中心，積聚從政府到品牌開發(fā)商的大量資源，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一運作，潛力無限。

　　好的開發(fā)商能使寫字樓的租金溢價30%以上

　　在世聯(lián)地產(chǎn)集團綜合體策略資源中心總經(jīng)理許錚看來，一個值得購買的寫字樓，應該具備四個方面的要素，地段、品牌、品質，以及后期的運營能力。“買寫字樓不像買住宅，是一次性買賣，寫字樓的價值，更多地體現(xiàn)在未來的運營能力上，一個好的開發(fā)商，能將租金溢價30%以上。”

　　“這個方面，萬通感同身受。萬通在北京和天津等地都建設有萬通中心，并且都已經(jīng)成為當?shù)氐纳虅盏貥�，與周邊的寫字樓相比，萬通中心的租金溢價率非常高，一般的溢價都在30%以上。”杭州萬通中心副總經(jīng)理趙駿告訴記者。

　　為了做出這種溢價率，杭州萬通中心引入金仕堡為寫字樓客戶服務，還引入上海資源進行大客戶的招商。

　　世聯(lián)地產(chǎn)集團綜合體策略資源中心總經(jīng)理許錚認為，大客戶對于提升寫字樓的整體品質意義非凡，“如果能引進世界500強的企業(yè)，或者能引入比較高端的像金融、投行、知名IT企業(yè)，整幢寫字樓的形象就立起來了，其未來的租金也會跟著水漲船高。”而在趙駿看來，這正是萬通的強項所在，“無論在國內的北京、上海，還是在國外，萬通在這方面都有很好的資源。”

　　除了帶進來的大客戶，趙駿還看重寫字樓能提供給客戶的細致服務，“譬如前陣子杭州萬通中心，我們做了一個爬樓梯的活動，從物業(yè)費里拿出一部分錢出來做獎金，大家的參與度很高。平常我們也會做一些類似串門的活動，打破了企業(yè)與企業(yè)之間的壁壘，大家也覺得很好。時間一久，大家都覺得在這個地方辦公挺好的，就舍不得搬了。”

　　在馬英樞眼里，如今的運河CBD，很像上海的徐家匯，離市中心5公里左右的距離，交通便捷、配套完善，具備相當?shù)妮椛淠芰�，因此，對于該區(qū)域的租金，它也顯得信心滿滿，“等到明年萬通中心投入使用后，我個人的心里租金價位應在4元/平方米/天左右，等到運營四五年后，能達到5元/平方米/天，或者更好。這樣的租金無論是投資回報率，還是年平均漲幅，都遠在住宅之上了。”