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    較于住宅產(chǎn)品,濟(jì)南寫字樓產(chǎn)品價(jià)格一直處于“低谷”狀態(tài),同區(qū)域中“價(jià)格倒掛”現(xiàn)象明顯。受傳統(tǒng)板塊影響,各區(qū)域?qū)懽謽亲饨饍r(jià)格也存在較大差距。

    板塊租金差異明顯
    配套漸成寫字樓“硬件”

    濟(jì)南的寫字樓市場(chǎng)有著較為明顯的地域差異。記者調(diào)查幾大寫字樓集中板塊發(fā)現(xiàn),各區(qū)域?qū)懽謽堑淖赓U價(jià)格相差較大,濼源大街板塊租金最高,多為2.8-4.5元/平/天,二環(huán)板塊附近次之,在1.5-4元/平/天左右,高新區(qū)租金水平普遍較低,每平米每天在1.5-2.5元之間。其中二環(huán)板塊、燕山板塊幾個(gè)寫字樓項(xiàng)目的出租都在90%以上。

    隨著外地企業(yè)進(jìn)入濟(jì)南以及大量本地企業(yè)的崛起,對(duì)于寫字樓的要求也逐漸升高,品質(zhì)高、配套全、能夠代表企業(yè)形象的甲級(jí)寫字樓越來(lái)越受青睞。“近一兩年,不少外來(lái)企業(yè)進(jìn)駐濟(jì)南,交通便利、設(shè)計(jì)新穎、配套完善的寫字樓成為他們的辦公地首選。”一業(yè)內(nèi)人士說(shuō)到,即使在濟(jì)南本地,對(duì)于品質(zhì)寫字樓的需求也表現(xiàn)的十分明顯,濟(jì)南西部新建寫字樓產(chǎn)品較少,“企業(yè)東遷”成為近年常態(tài)。部分設(shè)計(jì)陳舊,配套不足,物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)都不甚理想的早期寫字樓已逐漸面臨淘汰,其出租率甚至達(dá)不到30%。

    也有業(yè)內(nèi)人士指出,如今選擇寫字樓產(chǎn)品,價(jià)格已非第一考慮因素。“寫字樓產(chǎn)品的選擇相當(dāng)于改善型住房選擇,關(guān)注的更多是物業(yè)、服務(wù)配套等軟性因素”,一寫字樓項(xiàng)目策劃經(jīng)理說(shuō)到。她表示,在客群調(diào)研中,多數(shù)購(gòu)房者關(guān)注的是諸如電梯、物業(yè)費(fèi)、停車位等問(wèn)題。

    高價(jià)區(qū)域現(xiàn)低價(jià)產(chǎn)品
    寫字樓投資空間放大

    世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,2013年上半年,濟(jì)南寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)一直保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì),唯獨(dú)6月份供應(yīng)達(dá)到高峰23.03萬(wàn)平米�？傮w來(lái)看,2013年上半年寫字樓產(chǎn)品月均供應(yīng)量16.56萬(wàn)平米,6個(gè)月的月均成交量1.05萬(wàn)平米,成交均價(jià)11346.5元/平米,整體市場(chǎng)成交成平穩(wěn)態(tài)勢(shì),單月的成交量和成交價(jià)格都在平均值附近,沒(méi)有太大的起伏。市場(chǎng)成交以整層或半層銷售為主,成交量較大的寫字樓產(chǎn)品區(qū)域較集中。

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前濟(jì)南最新寫字樓集群區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格每平米多在11000-16000元之間,以?shī)W體片區(qū)為例,均價(jià)維持在13000元/平米左右,同區(qū)域甚至還有7000-9000元/平米的產(chǎn)品,價(jià)格差距較大。

    “剛剛看了位于奧體中路的東都國(guó)際寫字樓產(chǎn)品,首次開盤價(jià)格為6000元/平米,比周邊住宅產(chǎn)品低了1500-2000元,倒掛現(xiàn)象明顯。如今2個(gè)月時(shí)間價(jià)格已攀至6400元/平米,而且未來(lái)R2、R3軌道交通都經(jīng)過(guò)這里,更重要的是,距離濟(jì)南新東站2公里,升值空間非常大。”一直熱衷投資寫字樓的田先生告訴記者。

    王先生2010年時(shí)購(gòu)置泉城路一寫字樓項(xiàng)目,面積為60平米,單價(jià)14000元/平米,總房款84萬(wàn)。“如今綠地中心、世茂國(guó)際廣場(chǎng)起來(lái)后,泉城路寫字樓單價(jià)每平米都超過(guò)了2萬(wàn)元,對(duì)我個(gè)人受益不少。”他表示,當(dāng)時(shí)寫字樓的租金在2.5-3.5元/平/天,他以3元/平出租,一年下來(lái)租金近6.5萬(wàn),現(xiàn)在租金價(jià)格已經(jīng)提至4.5元,可收回成本的時(shí)間大大縮短,投資效益還算可觀。“在濟(jì)南,寫字樓不同于住宅、商鋪,投資者較少,購(gòu)買以自用居多。在自用之余,會(huì)考慮出租,投資回報(bào)率須以現(xiàn)實(shí)租金為基礎(chǔ),在5%-6%之間”,一業(yè)內(nèi)人士表示。