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　　一般而言，寫字樓的價格要高出住宅價格近三成，而在鄭州局部地區(qū)，住宅樓比寫字樓每平方米貴近3000元。有人認為內(nèi)含機遇，投資寫字樓，就是投資“垂直印刷機”；也有人認為，所謂機遇只是看起來很美，鄭州寫字樓現(xiàn)有存量，足夠銷售10年。寫字樓對于投資者而言，是機遇，還是危機？

　　臨近地段

　　住宅樓比寫字樓每平方米貴近3000元

　　今年5月10日，搜房網(wǎng)上，東風東路與金水東路交叉口的綠地之窗，一套400平方米的寫字樓，售價544萬元，均價約1.36萬元/平方米。該地段寫字樓在不同房產(chǎn)中介的價格在1.3萬~1.5萬元/平方米。

　　該地段的地理位置優(yōu)勢顯而易見，毗鄰CBD，距離鄭州高鐵站僅300米，周邊環(huán)境、交通等堪稱上佳。

　　自此向西兩個路口，阿卡迪亞小區(qū)住宅房，網(wǎng)上報價在1.8萬~2.5萬元/平方米。據(jù)業(yè)主周先生介紹，兩個月前，他在該小區(qū)買了一套二手房，由于房主急需用錢，所以售價較低，成交價為1.65萬元/平方米。

　　都以最低價來算，臨近的住宅樓比寫字樓每平方米貴了近3000元。

　　住宅樓價格高于寫字樓價格現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在鄭州，在國內(nèi)一線城市則更為突出。以上海今年一季度轉(zhuǎn)手的新天地白金大廈為例，售價約為6萬元/平方米，而同區(qū)位的住宅售價則在8萬~10萬元/平方米。

　　原因分析

　　限購政策導致倒掛現(xiàn)象產(chǎn)生

　　正常的房產(chǎn)市場，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項目售價應該比住宅項目高出30%左右。

　　河南財經(jīng)政法大學教授、房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長李曉峰說，如果住宅價格高于同地段商鋪和寫字樓價格，就是倒掛現(xiàn)象。

　　是什么原因造成了商住倒掛現(xiàn)象呢？李曉峰認為，此輪出現(xiàn)的商住倒掛現(xiàn)象，首先與供求關系有關。

　　由于政府對房地產(chǎn)進行調(diào)控，針對住宅推出用地限制、銷售限購政策，這就導致一些住宅類房產(chǎn)開發(fā)商拿地困難，進而轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市；而一些不想離開的開發(fā)商，只能兩條腿走路，一方面等待，另一方面利用商業(yè)用地建設寫字樓。而這兩種方式，直接導致了住宅緊俏，寫字樓數(shù)量相對較多。按照市場規(guī)律，供大于求，價格就下落；求大于供，價格就上升。這從一定程度上解釋了商住倒掛現(xiàn)象產(chǎn)生的原因。

　　其次，鄭州作為省會城市，住宅發(fā)展告一段落，現(xiàn)在進入寫字樓發(fā)展時代。目前，鄭州寫字樓價格相對比較低，與商鋪和住宅價格倒掛，未來增長的空間大。

　　觀點碰撞

　　寫字樓即將進入“爆發(fā)期”

　　SOHO中國董事長潘石屹曾經(jīng)表示，僅從租金回報率這個指標來看，如果公寓和住宅是3%的話，商業(yè)地產(chǎn)至少是6%，基本上是翻一番。而作為商業(yè)地產(chǎn)主力的寫字樓，其投資回報率更是在6%~8%。

　　李曉峰表示，21世紀的第一個十年里，是住宅稱霸房地產(chǎn)市場，第二個十年里，寫字樓將成為房地產(chǎn)市場的主角。

　　他曾就鄭州寫字樓市場做了深入的分析：鄭州寫字樓即將進入爆發(fā)期，目前商業(yè)地產(chǎn)正是投資的最佳時機，或引發(fā)鄭州寫字樓投資熱潮。

　　現(xiàn)有存量夠賣好幾年

　　河南財經(jīng)政法大學教授劉社在最近所做的一個內(nèi)部報告中提到，目前鄭州市場上的寫字樓（包括建成、在建）數(shù)量足夠未來銷售10年。而其中百分之八十的寫字樓，都集中在高鐵站、鄭東新區(qū)。

　　“即便鄭州寫字樓一間不建，存量足夠消化6~8年。”河南商業(yè)經(jīng)濟學會常務副會長、秘書長宋向清說，鄭州還有十幾棟寫字樓在建，且都是20層以上。

　　而商業(yè)地產(chǎn)不受限購影響，再加上開發(fā)商樂觀投入，很有可能進一步加劇寫字樓供大于求。因此，寫字樓價格繼續(xù)下跌的驅(qū)動力仍然存在，投資寫字樓仍然存在巨大風險。

　　如何投資寫字樓

　　宋向清認為，寫字樓投資，主要有三大要素：時機、地段、物業(yè)。

　　實際上，在價格比較合適的情況下（時機因素），地段的選擇確實極為重要，一是周邊是否有大量寫字樓，進而形成寫字樓集群效應。二是區(qū)域內(nèi)的獨特優(yōu)勢，比如新老城區(qū)交界處等。物業(yè)是衡量寫字樓價值的另一個指標，物業(yè)服務品質(zhì)好，即可保證可持續(xù)性。

　　據(jù)了解，目前鄭州老城區(qū)寫字樓租金約為每天每平方米1.3~1.5元，高鐵等地段價格在1.8~2元。實際上，鄭州作為二三線城市，中小企業(yè)居多，合適的地段、不太昂貴的租金可能會成為在寫字樓辦公的企業(yè)首選。