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    一棟不是很高的寫(xiě)字樓，年繳稅10.2億元，你信嗎？

    用最少的占地，集中最多的企業(yè)，產(chǎn)生最大的效益，被稱為城市中央的“垂直印鈔機(jī)”，這就是樓宇經(jīng)濟(jì)的魅力。在這條新興的道路上，一線城市已經(jīng)開(kāi)足了馬力前進(jìn)，青島是否也步入了發(fā)展的快車(chē)道？已經(jīng)有了多少臺(tái)“垂直印鈔機(jī)”？和北上廣深相比還有哪些差距？連日來(lái)，記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查和探訪。

    數(shù)字
    1棟億元樓納稅65.7億元

    什么是樓宇經(jīng)濟(jì)？青島市政府國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)合作辦公室(以下簡(jiǎn)稱“市經(jīng)合辦”)招商促進(jìn)處處長(zhǎng)周培強(qiáng)解釋說(shuō)，樓宇經(jīng)濟(jì)是以商務(wù)樓宇為主要載體，通過(guò)開(kāi)發(fā)、租售等方式，招商引入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)，從而培植新稅源和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。周培強(qiáng)表示，在城市中心區(qū)，樓宇具有稅收產(chǎn)出高、租金產(chǎn)出高、拉動(dòng)效應(yīng)高、能耗低的“三高一低”特征，樓宇經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為了城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。

    來(lái)自市經(jīng)合辦的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全市目前共有萬(wàn)平米以上的運(yùn)營(yíng)商務(wù)樓宇209座，總建筑面積超過(guò)740萬(wàn)平方米，進(jìn)駐企業(yè)11173家，其中，總部企業(yè)208家，在建萬(wàn)平方米以上的商務(wù)樓宇100座，總建筑面積達(dá)到1263萬(wàn)平方米。

    “近年來(lái)，青島市不斷加快培植專業(yè)和特色商務(wù)樓宇。一是打造專業(yè)樓宇平臺(tái)，二是高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)商務(wù)樓宇。”周培強(qiáng)介紹說(shuō)，再就是加快培植總部樓宇稅收，全市稅收超過(guò)1億元的總部商務(wù)樓宇達(dá)到41棟，納稅額高達(dá)65.7億元，其中，煙草大廈全口徑稅收達(dá)10億元以上，最高繳稅為10.2億元，在青島所有樓宇中，繳稅額最高。

    據(jù)介紹，億元樓主要有兩種類型：一種是一座樓宇就是一家企業(yè)的總部，像青啤大廈；另一種就是專業(yè)化樓宇，如金融業(yè)聚集的青島國(guó)際金融中心。“從目前掌握的情況來(lái)看，今年億元樓有望新增加四座，全市億元樓達(dá)到45座。”周培強(qiáng)介紹說(shuō)，根據(jù)計(jì)劃，到“十二五”末（2015年），島城稅收過(guò)千萬(wàn)元商務(wù)樓宇由100座增加到180座；稅收過(guò)億元樓宇由41座增加到53座。

    作為青島市的中心城區(qū)，市南區(qū)聚集了全市80%以上的金融機(jī)構(gòu)區(qū)域總部，而香港中路則是市南區(qū)的“樓宇一條街”。市南區(qū)商務(wù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人自豪地告訴記者，目前，市南區(qū)129家市級(jí)大型總部企業(yè)前三季度實(shí)現(xiàn)全口徑稅收67.3億元，約占全區(qū)的46.8%，全年預(yù)計(jì)將突破80億元，樓宇經(jīng)濟(jì)已成為市南區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎。

    “樓宇是一個(gè)載體，是企業(yè)的集聚地，為城市創(chuàng)造效益的是樓宇內(nèi)分布的各個(gè)企業(yè)，尤其是總部企業(yè)。一家企業(yè)的總部在哪個(gè)城市，它在國(guó)內(nèi)或國(guó)外的分部產(chǎn)生的稅收，就會(huì)有很大一部分匯集到這個(gè)城市，從而增加該城市的稅收。因此，青島一直在鼓勵(lì)總部企業(yè)進(jìn)駐，打造總部企業(yè)樓宇。”周培強(qiáng)介紹說(shuō)。記者了解到，目前，市南區(qū)5A甲級(jí)商務(wù)樓宇共有13座，其中包括青島啤酒、海信、雙星、新華錦等本土企業(yè)的全球總部共有7家，另外還有匯豐銀行、馬士基航運(yùn)等世界500強(qiáng)企業(yè)設(shè)立的山東及華北區(qū)區(qū)域總部達(dá)41家。今年，市南區(qū)又新增10多家國(guó)際化大企業(yè)集團(tuán)設(shè)立的區(qū)域性總部或機(jī)構(gòu)。

    現(xiàn)狀
    寸土寸金仍然“一房難求”

    目前，青島寫(xiě)字樓每天每平米的租金從二三元到七八元不等，香港中路是目前租金最貴寫(xiě)字樓的集中地。

    遠(yuǎn)雄國(guó)際廣場(chǎng)在青島已屬第四代樓宇，它除了是國(guó)際5A級(jí)智能寫(xiě)字樓外，還集百貨、酒店式公寓于一身。記者實(shí)地探訪了解到，遠(yuǎn)雄國(guó)際廣場(chǎng)的租金均價(jià)已達(dá)市南區(qū)寫(xiě)字樓租金均價(jià)的1.7倍左右，但租售依然火爆，目前進(jìn)駐率已達(dá)80%，公寓的租賃更是“一房難求”。租金如此之高，可以說(shuō)是寸土寸金，為什么還會(huì)“一房難求”呢？記者了解到，作為臺(tái)灣第一大地產(chǎn)品牌遠(yuǎn)雄集團(tuán)在青島的代表作，遠(yuǎn)雄國(guó)際廣場(chǎng)硬件設(shè)施具有國(guó)際水平。廣場(chǎng)有青島唯一的108米空中會(huì)所，室內(nèi)溫水泳池、桑拿、健身、休憩、餐飲、會(huì)務(wù)中心等設(shè)施一應(yīng)俱全。

    遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)的租金水平在青島也排在前列，同樣也是“一房難求”。“遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)除地段優(yōu)勢(shì)外，與樓宇的配套設(shè)施也密不可分。”青島遠(yuǎn)洋物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理張欣稱，作為5A 級(jí)寫(xiě)字樓，遠(yuǎn)洋大廈A座采用的是世界頂級(jí)的美國(guó)約克中央空調(diào)系統(tǒng)，安裝的是德國(guó)蒂森克虜伯電梯，是山東第一家使用此最新型號(hào)電梯的高檔寫(xiě)字樓。

    除了先進(jìn)的軟硬件設(shè)施，優(yōu)越的地理位置也是吸引知名企業(yè)進(jìn)駐的原因之一。2011年進(jìn)駐遠(yuǎn)洋大廈A座的河北銀行青島分行是目前青島唯一一家省外銀行，其辦公室主任陳志鵬坦言，“對(duì)于銀行而言，地理位置很重要。選擇在市區(qū)的中心位置，客流量多，客戶層次也高。”陳志鵬說(shuō)。

    短板
    總部企業(yè)偏少，配套設(shè)施不完善

    2012年，在浙江寧波舉行的“第八屆中國(guó)總部經(jīng)濟(jì)高層論壇”上，發(fā)布了2012年全國(guó)35個(gè)主要城市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力排行榜，青島名列第11位。而在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市中，青島位列第8位。

    “目前，全市城區(qū)萬(wàn)米以上的商務(wù)樓宇198棟，相比深圳少82棟，比杭州少22棟。”市經(jīng)合辦招商促進(jìn)處處長(zhǎng)周培強(qiáng)坦言，從樓宇產(chǎn)出效益看，島城納稅能力強(qiáng)的樓宇數(shù)量也不多。“本市煙草大廈最高繳稅為10.2億元，在青島所有樓宇中，繳稅額最高，但相比深圳的招商銀行大廈，還有不少差距，少54億元。”市南區(qū)商務(wù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，目前，市南區(qū)總部企業(yè)以國(guó)內(nèi)大企業(yè)區(qū)域性總部為主，但與一線城市相比，市南區(qū)在國(guó)內(nèi)外500強(qiáng)企業(yè)、商務(wù)部認(rèn)定的跨國(guó)公司地區(qū)總部等方面均存在不少差距。

    “吃飯問(wèn)題、停車(chē)難問(wèn)題是樓宇面臨的老問(wèn)題，也是難問(wèn)題。早期樓宇如今也面臨設(shè)施配套不足、物業(yè)管理水平低下等問(wèn)題。”市南區(qū)商務(wù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“地下停車(chē)場(chǎng)，一直是各個(gè)樓宇主要的停車(chē)陣地。有的樓宇雖然相互臨近，但樓宇之間相互獨(dú)立，缺少貫通，如果各個(gè)樓宇地下停車(chē)場(chǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)貫通，對(duì)停車(chē)難問(wèn)題將會(huì)起到明顯緩解作用。”

    “影響一個(gè)企業(yè)進(jìn)駐樓宇的因素有很多，而餐飲問(wèn)題就是其中一個(gè)重要因素。不少進(jìn)駐遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)的企業(yè)，在考察樓宇時(shí)，就非常注重餐飲問(wèn)題�？梢哉f(shuō)，遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)的餐廳，吸引了不少企業(yè)。”張欣介紹說(shuō)。周培強(qiáng)還表示，青島具有一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司的只有七家，青島的樓宇，缺少高品質(zhì)物業(yè)管理公司。另外在規(guī)劃和招商方面也存在一些不足，例如市南區(qū)軟件園，引進(jìn)了一些與軟件行業(yè)無(wú)關(guān)的企業(yè)，沒(méi)能形成更好的集聚效益。

    未來(lái)
    打造總部和特色樓，政府增加補(bǔ)貼

    2013年11月25日，青島市出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的通知》，提出打造一批與現(xiàn)代化國(guó)際城市定位相適應(yīng)、國(guó)內(nèi)外知名的地標(biāo)性總部樓宇商務(wù)區(qū)的工作目標(biāo)。周培強(qiáng)表示，青島樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展要打造專業(yè)樓宇平臺(tái)，目前，青島已形成了金融業(yè)聚集的青島國(guó)際金融大廈、中信萬(wàn)通廣場(chǎng)等一批專業(yè)商務(wù)樓宇。另外，還要加快培植總部樓宇稅收，鼓勵(lì)億元樓發(fā)展。

    據(jù)悉，按照相關(guān)政策，為發(fā)揮樓宇經(jīng)濟(jì)的示范帶動(dòng)和引領(lǐng)作用，本市將對(duì)符合藍(lán)色、高端、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向以及屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、總部基地、電子信息、中介商務(wù)、現(xiàn)代物流、商貿(mào)流通、先進(jìn)制造、文化創(chuàng)意、生態(tài)旅游、中小企業(yè)孵化基地等的特色樓宇進(jìn)行認(rèn)定，符合條件的命名為“青島市特色樓宇示范單位”。

    記者了解到，目前，青島的多數(shù)樓宇采用的是售賣(mài)方式招商。周培強(qiáng)表示，對(duì)于大多數(shù)已建樓宇，開(kāi)發(fā)商采用售賣(mài)方式，這能使開(kāi)發(fā)商迅速收攏資金，減輕壓力。然而，樓宇一經(jīng)售出，由開(kāi)發(fā)商一個(gè)業(yè)主變成很多業(yè)主，會(huì)導(dǎo)致后期的租賃、買(mǎi)賣(mài)等招商環(huán)節(jié)由各業(yè)主自行決定，經(jīng)營(yíng)權(quán)分散使樓宇的整體運(yùn)營(yíng)管理變得難以掌握，因此要引導(dǎo)發(fā)展特色樓宇或?qū)�業(yè)樓宇，對(duì)于政府而言有很大難處。因此，對(duì)于新建的樓宇，政府鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商自持樓宇，采取只租不售或整層出售的經(jīng)營(yíng)模式，使樓宇能保持高品質(zhì)。

    記者從市經(jīng)合辦獲悉，根據(jù)相關(guān)政策，政府將加大對(duì)樓宇的財(cái)政支持力度。對(duì)經(jīng)市加快總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展聯(lián)席會(huì)議認(rèn)定的樓宇公共服務(wù)平臺(tái)建設(shè)項(xiàng)目和數(shù)字樓宇網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)建設(shè)項(xiàng)目，由市財(cái)政予以補(bǔ)助。對(duì)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大促進(jìn)作用的新設(shè)和引進(jìn)的總部企業(yè)及項(xiàng)目，采取“一事一議”的辦法予以支持。同時(shí)，鼓勵(lì)社會(huì)及民間資本投資餐飲、停車(chē)、物業(yè)等與樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)的領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作。

    市北樓宇經(jīng)濟(jì)服務(wù)平臺(tái)明年4月運(yùn)營(yíng)

    12月19日，記者了解到，市北區(qū)正在籌備建設(shè)樓宇經(jīng)濟(jì)服務(wù)平臺(tái)。目前進(jìn)入設(shè)計(jì)階段，預(yù)計(jì)明年4月份將正式投入運(yùn)營(yíng)。此外，市北區(qū)制定了青島市首個(gè)系統(tǒng)的樓宇經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)辦法《青島市市北區(qū)促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展扶持辦法(試行)》，并將籌備建立“市北區(qū)商務(wù)樓宇協(xié)會(huì)”推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

    截至目前，市北區(qū)已經(jīng)投入使用的商務(wù)樓宇(辦公面積5000平方米以上)32座，總辦公面積達(dá)到69.2萬(wàn)平方米；在建商務(wù)樓宇33座，辦公面積161.64萬(wàn)平方米。2013年上半年市北區(qū)樓宇稅收情況顯示，今年預(yù)計(jì)將有15座樓宇實(shí)現(xiàn)年稅收過(guò)千萬(wàn)。至2013年底，預(yù)計(jì)市北區(qū)樓宇每平方米產(chǎn)出稅收約為3625元左右，基本接近國(guó)內(nèi)先進(jìn)城區(qū)發(fā)展水平。

    市北區(qū)制定了青島市首個(gè)系統(tǒng)的樓宇經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)辦法《青島市市北區(qū)促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展扶持辦法(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)，重點(diǎn)針對(duì)商務(wù)樓宇開(kāi)發(fā)企業(yè)、物管公司、入駐企業(yè)及項(xiàng)目中介人進(jìn)行扶持。

    《辦法》中明確了商務(wù)樓宇開(kāi)發(fā)企業(yè)扶持標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)自持物業(yè)達(dá)到60%以上，且入駐面積達(dá)到70%以上的商務(wù)樓宇開(kāi)發(fā)企業(yè)，給予一定扶持；引進(jìn)符合市北區(qū)重點(diǎn)扶持產(chǎn)業(yè)方向且在商務(wù)樓宇內(nèi)購(gòu)買(mǎi)自用辦公用房超過(guò)3000平方米的新注冊(cè)企業(yè)，給予開(kāi)發(fā)企業(yè)一定獎(jiǎng)勵(lì)；鼓勵(lì)發(fā)展“億元”商務(wù)樓，對(duì)新增的年度稅收總額超億元的商務(wù)樓宇進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)獲得“青島市特色樓宇示范單位”稱號(hào)的商務(wù)樓宇，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)樓宇開(kāi)發(fā)企業(yè)擴(kuò)建商務(wù)樓宇停車(chē)場(chǎng)、建設(shè)員工餐廳給予扶持。

    下一步，市北區(qū)正在籌備建設(shè)樓宇經(jīng)濟(jì)服務(wù)平臺(tái)。除了建立集工商信息管理、稅收信息管理、招商服務(wù)平臺(tái)為一體的樓宇經(jīng)濟(jì)服務(wù)信息系統(tǒng)，還將開(kāi)辟虛擬網(wǎng)上辦事大廳，包括企業(yè)設(shè)立變更、經(jīng)營(yíng)納稅、資質(zhì)認(rèn)定、行業(yè)準(zhǔn)營(yíng)、人力資源等各項(xiàng)手續(xù)的辦事指南及網(wǎng)上辦理，并推薦優(yōu)質(zhì)的代辦機(jī)構(gòu)，為入駐商務(wù)樓宇的企業(yè)提供“一站式”便利的辦事服務(wù)。該平臺(tái)目前已進(jìn)入設(shè)計(jì)階段，預(yù)計(jì)明年4月份將正式投入運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，市北區(qū)還將籌備建立“市北區(qū)商務(wù)樓宇協(xié)會(huì)”向企業(yè)和政府提供雙向溝通與反饋服務(wù)。