高端寫字樓扎堆 更應走出差異化
- 杭州寫字樓網(wǎng)
- 2014/1/2 13:25:01
對于一個城市來說,最能彰顯國際范的當屬寫字樓辦公市場。各種5A甲級寫字樓入市,讓不少鄭州上班族一躍成為真正的白領范;高端商業(yè)地產(chǎn)扎堆出現(xiàn),必將吸引國際知名品牌入駐鄭州商業(yè)市場,2013年鄭州樓市正在為未來貢獻著“簡約時尚國際范”。
商業(yè)庫存 還夠賣兩年半
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,截止到2013年11月底,鄭州市商業(yè)物業(yè)庫存量為313.57萬㎡,若以目前的去化速度,去化周期將長達兩年半之久。
商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特征的綜合性行業(yè),既區(qū)別于單純的投資和商業(yè),又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。在很多業(yè)內(nèi)人士看來,鄭州目前所謂的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品,大多以百貨、商業(yè)中心為主,同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴重。
克而瑞的數(shù)據(jù)顯示,2013年鄭州商業(yè)物業(yè)累積供應125.86萬㎡,環(huán)比上漲45.8%,供求比為2.37,庫存嚴重剩余;2013年商業(yè)物業(yè)累積成交52.95萬㎡,環(huán)比上漲32.5%,月均去化為4.8萬㎡,成交主要以社區(qū)底商為主。2013年鄭州市商業(yè)物業(yè)成交價格基本穩(wěn)定于17000元/㎡左右。
事實上,鄭州的很多開發(fā)商,對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與理解還停留在住宅理念上,強調(diào)的是交易收益,而商業(yè)地產(chǎn)的運營價值并沒有得到最大化的體現(xiàn)。事實上,如果整體運營不到位,對于開發(fā)商來說,商業(yè)地產(chǎn)就會由“搖錢樹”變成“燙手山芋”;而對于投資者來說,其收益會受到直接影響。在中原經(jīng)濟區(qū),鄭州擁有絕對核心的地位,其對周邊城市的產(chǎn)業(yè)拉動、高端人士的吸引具有巨大優(yōu)勢。在此背景下,市場必然呼喚具有更多價值的商業(yè)產(chǎn)品出現(xiàn)。
2013年3月,鄭州市政府發(fā)布消息稱,鄭州市將借鑒北上廣深的商業(yè)理念,利用地鐵和快速路的交通優(yōu)勢,按照全新的“SBD”發(fā)展模式,打造3個城郊商業(yè)中心:鄭東CBD綜合交通樞紐商業(yè)中心、高新商業(yè)中心、航空城商業(yè)中心。
面對即將升起的三個商業(yè)中心,未來鄭州商業(yè)物業(yè)是否會有更大的空間,這給眾多商業(yè)物業(yè)開發(fā)商提出了新的命題。
高端寫字樓 高鐵區(qū)域仍是熱點
在寫字樓市場,高鐵依舊是2013年最火熱的區(qū)域,克而瑞獨家數(shù)據(jù)顯示,2013年(截至11月),鄭州市辦公市場供應整體表現(xiàn)供過于求,其中高鐵板塊辦公市場仍占市場主導,未來去化壓力較大。其中,2013年辦公物業(yè)累積供應184.06萬㎡,環(huán)比上漲88.8%,主要來源于高鐵周邊新增項目;2013年辦公物業(yè)累積成交119.72萬㎡,環(huán)比上漲110.4%,月均去化為10.8萬㎡,成交以鄭東新區(qū)辦公物業(yè)為主。整個一年,鄭州辦公寫字樓出現(xiàn)了兩次集中放量,一次是5月份,東方國際廣場 、瀚海北金商業(yè)中心、盛潤錦繡城商業(yè)西廣場項目集中放量;一次是11月份,升龍城、鄭東商業(yè)中心、綠地新都匯項目集中放量。
2010年,一紙“限購令”催熱了商業(yè)地產(chǎn)市場,數(shù)十個地塊相繼入市,鄭州寫字樓開發(fā)呈“井噴”之勢。2012年初,寫字樓供求關系逆轉(zhuǎn),達到1∶0.5,而進入 下半年,供求比例還在進一步拉大。更為嚴重的是,隨著高鐵板塊的持續(xù)發(fā)力,2013年,鄭東新區(qū)寫字樓開始“消化不良”,庫存高企,銷售萎靡,商業(yè)市場進入“滯漲期”。
2013年的鄭東新區(qū)云集著鄭州約70%的樓宇,尤其是高鐵片區(qū)和金水東路沿線,供應達到巔峰,但是市場需求卻“穩(wěn)中有降”,自用和投資客自2012年上半年便進入觀望態(tài)勢,2013年上半年高鐵商務區(qū)部分寫字樓更是出現(xiàn)了“以價換量”、“零成交”的惡劣局面,市場競爭進入白熱化。
有業(yè)內(nèi)人士提出,競爭壓力在增大,辦公寫字樓產(chǎn)品要想脫穎而出,就必須在軟、硬件上進行升級與創(chuàng)新,除了智能化系統(tǒng)、網(wǎng)絡布線等高科技產(chǎn)品的升級配套外,還須引入多項細致、人性化的附加服務,以五星級的服務匹配現(xiàn)代化的寫字樓。此時,市場上可以看到綠地中心、楷林IFC等項目均走的是人性化設計路線,外立面、大堂、層高、公共空間到商務配套均已全面升級。
相信,越來越多的5A甲級寫字樓上市,會讓鄭州更加簡約時尚國際范?硕鸬臄(shù)據(jù)顯示,2013年鄭州市辦公市場去化壓力進一步增加,價格較2012年出現(xiàn)下滑,并持續(xù)保持穩(wěn)定,成交量有明顯好轉(zhuǎn)。2013年鄭州辦公物業(yè)均價為11591元/㎡,環(huán)比下降20.3%。
2014年 住宅市場會滯銷嗎
盡管2013年商業(yè)寫字樓市場供大于求較為明顯,但鄭州住宅市場卻幾度出現(xiàn)供不應求的局面,剛性需求增加帶旺整個住宅市場,于是眾多開發(fā)商紛紛加碼住宅產(chǎn)品的投入。那么2014年鄭州住宅市場,供求關系會否發(fā)生逆轉(zhuǎn)?
克而瑞認為,在2014年整體經(jīng)濟形勢不出現(xiàn)大幅振蕩的情況下,市場購買力不會出現(xiàn)太大變化。那么從近幾年鄭州樓市的成交行情來看,市場的需求還是非常旺盛的,全年出現(xiàn)了“淡季不淡,旺季不旺”的平穩(wěn)增長態(tài)勢。
在供應方面,外來一線開發(fā)商如萬科、保利,以及本土實力開發(fā)商如建業(yè)、永威、正商等知名房企的新項目將于明年集中亮相鄭州,從而促成今年上半年市場放量增加。但是由于市場需求非常旺盛,供應放量即使增加,也不會拉低整體房價,只會促成成交量的穩(wěn)健增長。
從2013年9月份鄭州市政府出臺的“零增長”政策可以看出,地方政府在房價調(diào)控方面的力度不會減弱。因此受政策調(diào)控的影響,明年鄭州房價也不會出現(xiàn)暴增的情況。
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- 來源:東方今報
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