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    2013年杭州商業(yè)地產市場總體成交行情平平，綜合體項目一枝獨秀成為最大的亮點。然而籠罩在其上的迷思也不少：“禁酒令”能否嚴格執(zhí)行？今后將不再出現(xiàn)酒店式公寓產品？2013年海量出讓的土地市場中也包含了大量的商業(yè)用地，逾390萬方的總體量需要消化多久？二手鋪在經歷了多年的租金和售價雙漲之后也終于停滯不前，租金首次出現(xiàn)下跌，之后又將何去何從？

    酒店式公寓以后會越來越少？
    “禁酒令”仍為一團迷霧
    2013年酒店式公寓消化不給力
    2014年將有逾15000套集中供應
    純商業(yè)用地出讓57宗
    逾390萬方商業(yè)地即將入市

    其實從2012年2月11日開始，杭州就正式開始實施“酒店式公寓禁令”即《關于進一步規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項目規(guī)劃設計與管理的實施意見》。該禁令對于酒店式公寓的規(guī)劃設計提出了多項規(guī)定。其中關于“商業(yè)辦公等非住宅類項目應采取公共走廊式布局，公共衛(wèi)生間應按層集中設置，不得采用單元式或住宅套型式設計，但允許平均每個標準層建設不超過3個帶獨立衛(wèi)生間的分割單元（因特殊地形限制，標準層面積小于600平方米的，帶獨立衛(wèi)生間的分割單元不超過1個）”的規(guī)定讓不少人直呼當時杭州在售的及未售但已通過審批的酒店式公寓將成為絕版。

    近兩年時間過去了，與“禁酒令”并存的是目前杭州酒店式公寓的天量供應，不少商業(yè)用地依舊將推出酒店式公寓房源，難道“禁酒令”會成為一紙空文？記者調查發(fā)現(xiàn)，有一些酒店式公寓在審批的時候可能規(guī)避了政策，以“寫字樓”的名義審批，而在交付后又重新與業(yè)主簽了裝修協(xié)議。由于這樣的項目目前在市場上并未大面積出現(xiàn)，而且周期又長，確實成為了酒店式公寓的迷霧。

    的確，就目前來講，杭州商業(yè)項目酒店式公寓這一類別已經很難審批，如果按照土地兩年左右的開發(fā)周期來說 ，那么2012年頒布的這個政策在今年乃至2015年會產生市場效應。“如果政策不變，那么今年到明年，酒店式公寓會成為絕版。我認為，購買酒店式公寓多數(shù)是投資行為，主要還是跟市場價格有關。盡管酒店式公寓會越來越少，但是如果價格偏高、奇貨可居，那么市場也不會認可。”贏商投資總經理方芳如是說。

    酒店式公寓因為其“類住宅”的特性，在之前住宅“限購、限貸”的大環(huán)境下，曾經“狠狠地熱過一把”。不少開發(fā)商拿下商業(yè)地塊，都做了酒店式公寓的規(guī)劃設計。而從2013年杭州酒店式公寓整體的成交來看，有一定的轉冷趨勢。在這樣的情況下，今年杭州還將有“天量”的酒店式公寓存量房源，這不禁讓人疑惑，這么大量的酒店式公寓市場該如何消化？

    根據(jù)合創(chuàng)地產的統(tǒng)計，2014年杭州主城區(qū)在售有產權的酒店式公寓供應將達10615套，在售項目中，下沙板塊排名第一，總體供應量將達到2145套，而寶龍·城市廣場以868套的后期供應量排名下沙區(qū)第一，和達城、東方銘樓這兩個項目后期也有不小的供應量。板塊供應排名第二的是華豐板塊，該板塊今年還將有1668套的供應量，其中泰地北上新城單盤就占據(jù)了1244套。

    除了在售項目的供應量外，目前已知今年計劃開盤的酒店式公寓項目還有11個，這11個項目同樣有超過5000套的房源入市。綜合計算下來，在售項目加上計劃開盤項目的供應量，也就是說今年將有超過15000套酒店式公寓等待銷售。如果按照去年一年6978套的去化量來說，那么這些房源市場至少要消化兩年。

    對于商業(yè)地產來說，人氣是最重要的。今年開業(yè)的城西銀泰，周末人頭攢動，但就平時而言，人氣仍不算旺。伴隨著杭州東西南北一個個大型綜合體的落成，商業(yè)總體供應量又如此巨大，未來，一座座大型綜合體、一幢幢寫字樓會不會成為“空城”？

    從數(shù)據(jù)上看，2013年杭州主城區(qū)共出讓純商業(yè)用地57宗，可建面積超過390萬方。這其中，今年3月，萬達以底價14.26億元摘得祥符東商業(yè)用地，折合樓面價5604元/平方米，絕對是攪動了整個杭州樓市。除了萬達拍下的商業(yè)地塊，綠地先后拍下的大關商業(yè)用地也引發(fā)了市場的關注。其他多宗商業(yè)用地目前看來尚未進入市場，但是從競得土地的開發(fā)商來看，也能對其未來的規(guī)劃用途揣測出一二：像火車東站地塊由華潤萬家競得、藍孔雀綜合體出讓的兩宗商業(yè)用地由復地收入囊中……

    2013年，外來大鱷不斷入杭，有商業(yè)地產開發(fā)經驗的外來大鱷進杭，肯定會給杭州的商業(yè)格局帶來變化，人們的選擇也將更多樣化。但同時也讓我們擔心，如此多商業(yè)綜合體的落成，市場人氣能否支撐？

    社區(qū)底商受電商沖擊日漸式微
    投資價值和空間遭遇萎縮
    二手鋪租金多年來首現(xiàn)下跌
    2014年繼續(xù)下探可能性還是有

    2013年杭州終于經歷了地鐵元年，地鐵一號線也真實進入到廣大市民的正常生活中。但由于目前還只開通了一條線路，網(wǎng)狀地鐵的極大便利性還未得到體現(xiàn)，地鐵尚未能夠成為大家出行的首選交通工具，換言之，地鐵客流量也仍然處于一個不高的水平。而在地鐵開通一年多以后，地鐵商鋪到底價值幾何已經可以由事實來說話。

    在此前長達四五年的時間內，地鐵概念被熱炒了一輪又一輪，九堡、下沙、濱江等相關板塊的地鐵概念商鋪價格動輒飆到四五萬元/平方米。地鐵開通后，正如大家赫然發(fā)現(xiàn)事實上真正意義上的地鐵樓盤數(shù)量并不多，那些距離地鐵一千米以上的樓盤住戶想依靠地鐵出行仍多有不便，地鐵商鋪也有同樣的問題，而且對于距離比住宅更敏感。

    多家二手商業(yè)地產中介經紀人均表示，地鐵鋪光環(huán)已被打破。“條件比較好的地鐵鋪，租金價格確實出現(xiàn)了一定的漲幅，但漲得不多，在合理范圍以內。”中原地產的小葉舉例說，比如中山北路西湖文化廣場附近的二手地鐵鋪，雙層鋪租金從原來的6-7元/平方米/天漲到現(xiàn)在的8-9元/平方米/天。在她看來，地鐵鋪中有一部分本來就位于市中心地段，地鐵概念只是錦上添花，比如鳳起路、龍翔橋一帶，因此租金前后變化不大；而一些新區(qū)地鐵鋪，比如九堡一帶距離地鐵口很近的商鋪受到拉動比較大，但這樣的商鋪數(shù)量不多，大部分商鋪事實上距離地鐵較遠，因此并沒有多大帶動，價格也沒有出現(xiàn)大變化。

    真正意義地鐵商鋪很少
    地鐵概念光環(huán)已被打破

    2013年的雙十一，電商繼續(xù)創(chuàng)造神話。這一天350億元的交易額比2012年191億元增加了83%，支付寶1.88億的總交易筆數(shù)也遠遠超過2012年的1億筆，中國網(wǎng)絡消費市場正在以驚人的速度發(fā)酵膨脹，指向范圍也在不斷擴大，從最初的服裝、鞋、箱包到數(shù)碼產品、家電、家具甚至汽車等無所不及。

    正是在這樣的消費大勢下，加上2013年杭州一手商鋪市場又出現(xiàn)了一類新型商鋪——大型購物中心旁的商業(yè)街商鋪，一手社區(qū)底商受到沖擊，業(yè)態(tài)受限，同時卻又價格高企門檻不低，投資前景無疑顯得有些黯淡。

    近年來，杭州一手商鋪價格普漲，單價達到四五萬元/平方米已是常事，一般面積也不小，總價常常都在四五百萬以上。2013年夏天，地段絕佳位于密渡橋路80號的小盤嘉璟華庭成交了少量底商，單套面積為50余方，單價更是高達110000元/平方米。

    一邊是價格高企，投資門檻較高，投資客非經濟實力雄厚者別想染指，另一邊，一手商鋪市場上的主力產品社區(qū)底商在業(yè)態(tài)上諸多受限，不能經營目前最受歡迎的餐飲店，服裝店又受到電商明顯沖擊，因此，未來這類社區(qū)底商的主力業(yè)態(tài)將往體驗服務方向發(fā)展，比如包子、奶茶、西點等輕餐飲店，以及理發(fā)、培訓、美容、足浴等服務業(yè)。

    未來等到區(qū)域型商業(yè)綜合體大量落地，可以想見社區(qū)底商的可經營業(yè)態(tài)會較受局限，投資價值和空間也會受到影響，投資前景一般。

    2013年的二手商鋪市場，日子委實有些難過。“在電商風行和經濟不景氣的雙重影響下，杭州二手鋪租金出現(xiàn)了多年來前所未有的下跌行情，交易量也很不活躍，可以說是價跌量跌，壓力山大。”多位二手中介商業(yè)地產部負責人紛紛大嘆苦經。

    其實，前兩年的二手商鋪市場已經在往價格畸高的方向走，租金和售價都平穩(wěn)上行，對于店家來說，租金不停漲生意不見好，店面很難繼續(xù)開下去，對于店東來說，賣價漲得快投資回報率越來越低，租客還不停換，雙方都有苦難言。

    “對于二手鋪來說，每年租金按5%左右的一定比例上漲是不成文的行規(guī)，不漲就意味著跌，因此，2013年的行情堪稱反常，整體來看租金跟2012年相比大約有一成左右的降幅，這也是杭州二手鋪這么多年來第一次出現(xiàn)租金下降。”沐和商業(yè)地產部門經理汪謙霞說，事實上，二手街鋪從2012年下半年開始就隱隱出現(xiàn)了這樣的趨勢，要轉手的店家很多，租金也漲不上去。

    而在中原地產商業(yè)地產部的經紀人小葉看來，2013年二手鋪的租金情況有所分化，成熟區(qū)域比如延安路、慶春路等商鋪租金相對穩(wěn)定，而像城西尤其是較偏的文二西路一帶，店鋪租金降幅體現(xiàn)得比較明顯，在5%左右。另一個體現(xiàn)則是空置率，以往較好地段的店鋪是不會空出來的，即便有少數(shù)店鋪轉讓也都能迅速完成店面更替，但現(xiàn)在空出來的店面慢慢多起來了。“至于2014年，二手鋪租金繼續(xù)下探的可能性還是有，這也是件好事情，租金高到多數(shù)店家都掙不到錢，顯然不是正�，F(xiàn)象。”