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    2014年，對(duì)商業(yè)零售業(yè)而言，或許是破與立共存的一年。經(jīng)過了百貨店最尷尬的2013年，和一個(gè)急速下滑的2014年的開年，往日極具煽動(dòng)性的商業(yè)企劃的吸引力在這一年大幅下降，被限制的“三公”消費(fèi)、對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下降的預(yù)期以及電商的強(qiáng)勢沖擊，讓百貨業(yè)原本牢固的根基突然間變得不知所措，尤其在開年春節(jié)業(yè)績下滑25％以后，大家都有些坐不住了。

    而就在2月中旬，瑞典宜家家居宣布杭州店開工，永旺夢樂城良渚新城購物中心等項(xiàng)目也將開工，其他幾家綜合體已陸續(xù)簽約。從建筑周期來看，余杭喬司板塊的人氣將會(huì)在明年下半年真正爆發(fā)。與此同時(shí)，慶春商圈、城北商圈、城東商圈和錢江新城商圈的一眾商業(yè)體也都在積極籌備，大家對(duì)區(qū)域級(jí)商圈的熱情從未像今年這般火爆。

    傳統(tǒng)商業(yè)模式的革新、新商業(yè)體的崛起、新商業(yè)秩序的建立，都必須通過“顛覆舊模式”這種方式達(dá)成，不“破”則無法“立”，如果說要重構(gòu)整個(gè)杭州城的商業(yè)版圖，2014或?qū)⑹且粋�(gè)新的元年。

    城東商圈
    入駐商業(yè)項(xiàng)目：下沙銀泰城、城東新城銀泰百貨、杭州時(shí)代天街、下沙印象城

    銀泰百貨在城東有兩步棋，第一步，銀泰百貨集團(tuán)和浙江中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)合作開發(fā)了總建筑面積為3萬平方米的城東新城銀泰城，計(jì)劃建成社區(qū)型類購物中心的模式。從戰(zhàn)略上來講，它可以和銀泰慶春店在東部形成南北兩店，攔截更多從東部進(jìn)入杭州市區(qū)的省內(nèi)客人。

    第二部棋，是牽手下沙。金沙湖板塊，也叫新城中心區(qū)板塊，是下沙的“明星”地塊。2013下半年，中沙社區(qū)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社與銀泰百貨簽約，預(yù)示著下沙路的永泰商城項(xiàng)目，今后將變成下沙銀泰城，這一項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)2015年前后完工，規(guī)模和銀泰慶春店差不多。

    此外，另一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目杭州時(shí)代天街也把“未來”壓在了下沙。據(jù)悉，杭州時(shí)代天街將規(guī)劃有40000平方米的美食餐飲，約13300平方米的國際精品超市、約8800平方米的六星級(jí)IMAX影院以及約1600平方米的真冰溜冰場。核心商圈定位基本包括下沙新城中心區(qū)，次要商圈覆蓋整個(gè)下沙新城，邊緣商圈輻射下沙周邊的九堡和喬司，甚至臨平、海寧、蕭山。

    分析

    在前兩年，下沙幾乎是一塊“商業(yè)空白地”，而隨著住宅區(qū)和周邊配套的逐漸成熟，這塊區(qū)域掩蓋下的商業(yè)活力也開始萌動(dòng)。就在不久前，深國投商用置業(yè)集團(tuán)成功競得高沙地鐵上蓋物業(yè)地塊，這就意味著，繼銀泰城和龍湖天街之后，印象城這又一家大型品牌商業(yè)娛樂購物中心將落子下沙，城東商圈的商業(yè)未來，已經(jīng)越來越清晰。

    慶春商圈
    入駐商業(yè)項(xiàng)目：西子國際、天虹百貨

    在杭州城市規(guī)劃上，地鐵2號(hào)線與4號(hào)線的布局，像兩條商業(yè)大動(dòng)脈，讓慶春商圈的未來充滿想象。

    銀泰慶春百貨是目前慶春商圈最主要的商業(yè)體，短短幾年就成為撬動(dòng)周邊商業(yè)消費(fèi)的中心點(diǎn)，然而在今明兩年，兩家新的商業(yè)體的先后開業(yè)，將會(huì)讓這里產(chǎn)生商業(yè)積聚效應(yīng)。

    杭州大廈的西子國際落子慶春廣場和銀泰慶春店的西側(cè)，項(xiàng)目總建筑面積28萬平方米，規(guī)劃業(yè)態(tài)涵蓋購物中心、寫字樓和酒店式公寓等，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，西子國際項(xiàng)目在2013年的商鋪成交額已經(jīng)達(dá)到10億元。值得一提的是，地鐵2號(hào)線慶春廣場站將成為其上蓋物業(yè)。西子國際項(xiàng)目被定位成“城市生活體驗(yàn)中心”，城市生活館、精品服飾館、文化藝術(shù)館、兒童微世界……有望創(chuàng)造一種全新的和生活有關(guān)的零售方式，并在今年完成整體工程，明年開業(yè)。

    而來自深圳的百貨連鎖店天虹百貨，已布局新塘路以東鳳起路以北交會(huì)處的中豪五福新天地，商場使用面積預(yù)計(jì)有7萬多平方米，計(jì)劃引入餐飲、娛樂、百貨和超市，以及影院，目前正在招商過程中，預(yù)計(jì)今年下半年開業(yè)。

    分析

    在幾大商業(yè)綜合體的相互作用下，慶春商圈未來不僅能牢牢圈住商圈內(nèi)客群，經(jīng)慶春隧道從蕭山來杭，以及通過秋石高架延伸段入杭的其他省內(nèi)城市客人，也將成為決定慶春商圈未來可能性的重要因素。

    錢江新城商圈
    入駐商業(yè)項(xiàng)目：來福士廣場、高德置地廣場

    與萬象城只一街之隔的工地上，兩座超高層流線式塔樓正在一天天“長高”，今年年底或明年年初，一座體量達(dá)到41萬平方米，世界級(jí)城市綜合體來福士廣場將一躍而起。

    杭州來福士中心集中了甲級(jí)寫字樓、購物中心、超5星級(jí)酒店、高端服務(wù)公寓、行政公館等業(yè)態(tài)�，F(xiàn)在已經(jīng)明確將引入希爾頓酒店集團(tuán)旗下最高級(jí)別的超豪華酒店康萊德，是繼新加坡、上海、北京、成都、寧波之后的世界第六座來福士，也是在中國已開業(yè)的來福士里規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最豐富的一座。

    而七星豪華酒店卓美亞將是高德置地廣場項(xiàng)目中面積最大部分，接近10萬平方米，預(yù)計(jì)2016年底開出。而高德置地方面對(duì)購物中心的內(nèi)容諱莫如深，聲稱會(huì)高過杭州萬象城。

    分析

    地鐵4號(hào)線彭埠到錢江新城段有望在2014年底開通，和來福士開張的時(shí)間不謀而合。地鐵江錦路、市民中心等站點(diǎn)附近，正是杭州來福士中心、杭州高德置地廣場兩大綜合體，地鐵效應(yīng)帶來的商業(yè)效應(yīng)驅(qū)動(dòng)，屆時(shí)也會(huì)表現(xiàn)得非常明顯。

    城北商圈
    入駐商業(yè)項(xiàng)目：中大銀泰城、萬達(dá)廣場、藍(lán)翔綜合體

    杭州城北，一直以來都是居住密集地，大型商業(yè)的缺乏，讓這一區(qū)域甚至還未形成能與其他板塊相競爭的商圈，各路零售大佬也一直對(duì)這塊蛋糕虎視眈眈。

    在2014年，城北商圈的沉寂將被打破。杭州中大銀泰城落子?xùn)|新路與石祥路交界處的北側(cè)，總建筑面積約33萬平方米，其中購物中心面積約10萬平方米，擁有1800個(gè)機(jī)動(dòng)車泊位，中大銀泰城設(shè)有杭城首個(gè)“流動(dòng)峽谷景觀公園”，成為主打慢生活方式的“城市客廳”。值得一提的是，地鐵5號(hào)線、3號(hào)線和4號(hào)線在此輻輳交織，中大銀泰城將整個(gè)城市東北的近120萬居民納入自己的輻射圈中。

    此外，另一項(xiàng)商業(yè)綜合體——萬達(dá)廣場已在日前宣布主體結(jié)構(gòu)結(jié)頂，這個(gè)集餐飲、娛樂、休閑、百貨、影院等功能于一體、總建筑面積高達(dá)36萬方的商業(yè)綜合體，將定于今年12月正式開業(yè)。

    華潤也早已在2012年確定入駐原藍(lán)翔綜合體，將在杭州城北打造“快樂消費(fèi)”的夢想之城華潤歡樂頌。歡樂頌不僅具備日常購物、休閑、餐飲、文化、金融等服務(wù)功能，更增強(qiáng)了購物中心的游樂場、劇場、影院等各種娛樂功能，為消費(fèi)者帶來一站式消費(fèi)和快樂消費(fèi)的雙重體驗(yàn)。

    分析

    從目前的商鋪成交量來看，城北商圈的確可謂是炙手可熱，回顧2013年，萬達(dá)廣場商鋪成交163套，斬獲金額7.5億，排在第一位�？v觀城北板塊，云集了萬達(dá)、華潤、銀泰等許多商業(yè)大鱷，而從開業(yè)時(shí)間上來看，銀泰和萬達(dá)的開業(yè)時(shí)間不分伯仲，想必都想在2014年在城北站穩(wěn)腳跟。

    余杭商圈
    入駐商業(yè)項(xiàng)目：瑞典宜家、日本永旺夢樂城

    去年落子喬司的瑞典宜家，以其獨(dú)特的商業(yè)模式在全球范圍內(nèi)贏得好口碑，這個(gè)項(xiàng)目的營業(yè)面積達(dá)5萬平方米，這個(gè)大小比宜家上海徐匯店3.2萬平方米的面積更大，而它的開業(yè)時(shí)間窗將會(huì)在明年6月。

    從構(gòu)造上來看，杭州宜家地面建筑為3層，地下1層和地面1層都是用來做停車場的，預(yù)計(jì)會(huì)有1000多個(gè)停車位，地面2、3層用于購物。杭州地鐵1號(hào)線喬司站的B出口位置離它500米左右，地鐵1號(hào)線從湘湖方向來的客人，出站步行5分鐘就可以到達(dá)宜家。此外，通過周邊的杭甬高速和杭浦高速，也會(huì)將嘉興、紹興、寧波等地的客人吸引過來。

    除了宜家，日本永旺夢樂城也是頗受關(guān)注的商業(yè)項(xiàng)目，永旺，作為日本著名的零售集團(tuán)公司，以經(jīng)營綜合購物百貨公司聞名，也是日本及亞洲最大的百貨零售企業(yè)之一。占地10萬平方米的夢樂城，很可能會(huì)選擇以大型綜合超市為其核心店，同時(shí)帶入服飾類專賣店、運(yùn)動(dòng)品店、書店等大型店鋪，滿足社區(qū)顧客的生活需求。它距離親親家園的車程在2分鐘左右，距離良渚文化村的車程在5分鐘左右，從浙大紫金港開車過去也就10分鐘左右。對(duì)缺乏大型商業(yè)項(xiàng)目的余杭區(qū)而言，永旺的商業(yè)零售項(xiàng)目必然會(huì)成為周邊10-15分鐘車程的商圈核心，成為盤踞一方的二級(jí)商圈。

    分析

    在杭州地鐵1號(hào)線的作用下，包括宜家、永旺在內(nèi)的多個(gè)沿線商業(yè)點(diǎn)將“串珠成鏈”，在宜家區(qū)塊以南，正布局著大型市場喬司國際商貿(mào)城，宜家區(qū)塊往北，地鐵1號(hào)線翁梅站附近計(jì)劃建設(shè)一個(gè)20萬平方米的商業(yè)綜合體，再往北的余杭高鐵站、南苑站、臨平站也都將布局大型商業(yè)綜合體，這些塊狀商業(yè)體發(fā)揮出的集聚效應(yīng)，有望帶熱喬司板塊和余杭地區(qū)的商業(yè)熱度。