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　　很顯然，對(duì)于杭州樓市因何打響降價(jià)第一槍的原因，高庫存和高地價(jià)顯然是不得不提及的。對(duì)于樓市的前景，多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，目前杭州的主力消費(fèi)群體是剛性需求，隨著房貸政策的變化和降價(jià)預(yù)期的形成，剛需能承受的購房能力正在被擠壓，市場(chǎng)購買力的價(jià)格天花板已經(jīng)出現(xiàn)。

　　據(jù)21世紀(jì)網(wǎng)報(bào)道，“2011年以來，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)蔓延，嚴(yán)重影響了之前活躍在杭州樓市的溫州、臺(tái)州投資客群的資金實(shí)力，再加上雙限政策的嚴(yán)厲調(diào)控，目前杭州樓市的投資需求被大大壓縮。杭州本地的改善型需求也在壓縮，尤其是去年10月杭州提高第二套住房的首付比例到七成，是造成去年下半年以來樓市交易量快速下降的主要原因。”房地產(chǎn)資深人士煙客認(rèn)為，杭州樓市不排除進(jìn)一步下行的可能。

　　值得注意的是，此輪降價(jià)壓力集中體現(xiàn)在大城北、運(yùn)河新城、城東新城、余杭區(qū)臨平這幾個(gè)板塊。由于前幾年的產(chǎn)業(yè)新城概念炒作，杭州推出了大量土地，這些地塊短時(shí)間內(nèi)都會(huì)有降價(jià)壓力。

　　根據(jù)杭州市房產(chǎn)信息中心數(shù)據(jù)，截至2014年2月底，市區(qū)可售商品房112499套。來自住杭網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，杭州某些板塊全部房源的去化時(shí)間甚至長達(dá)75個(gè)月。與此同時(shí)，杭州3月份還有37個(gè)樓盤即將入市，其中新開盤數(shù)10個(gè)左右。2013年，杭州市區(qū)集中向市場(chǎng)投放了107宗住宅和商業(yè)用地，總供地量516.62公頃，可建面積超過1500萬平方米。這些項(xiàng)目大部分將從今年下半年陸續(xù)有產(chǎn)品入市。

　　事實(shí)上，正如杭州某上市房企高管所言，高庫存背后隱現(xiàn)高價(jià)地身影。

　　2010年進(jìn)入史上最嚴(yán)厲宏觀調(diào)控周期之后，杭州地價(jià)卻屢創(chuàng)新高。這一年宅地平均樓面價(jià)歷史性地突破萬元大關(guān)，高達(dá)10777元/平方米，同比漲15.5%。2010年杭州共有9幅地塊創(chuàng)下區(qū)域樓板價(jià)新高。與杭州遙相呼應(yīng)，溫州、廣州、武漢、南京等城市也是地王頻出。不過，杭州2010年的地王們，大多數(shù)難逃虧本銷售的厄運(yùn)。

　　以德信北海公園為例，該項(xiàng)目土地取得于2010年10月，樓面地價(jià)10047元/平方米，是當(dāng)年的區(qū)域地王。按開發(fā)建設(shè)成本3500元/平方米、稅費(fèi)成本12%、財(cái)務(wù)成本按10%/年估算，項(xiàng)目開發(fā)成本在17000元/平方米以上。該盤2012年4月以12680元/平方米均價(jià)首開，本輪降價(jià)以15800元/平方米均價(jià)清盤，均低于成本價(jià)。

　　再如2010年底以10081元/平方米奪得下沙商住用地的寶龍地產(chǎn)，2012年2月首次開盤，均價(jià)僅為12500元/平方米，其商業(yè)地產(chǎn)部分至今還未建成；目前在售均價(jià)約10000元/平方米的碧桂園下沙項(xiàng)目，其2010年11月的拿地價(jià)格為6196元/平方米。

　　更有甚者，中華企業(yè)于2009年底拿下江干區(qū)章家壩地塊，樓板價(jià)高達(dá)18206元/平方米，至今仍無法開盤。目前該項(xiàng)目周邊房價(jià)在2.5-2.8萬元/平方米左右。

　　雖然杭州土地市場(chǎng)在2011年短暫陷入低迷狀態(tài)，但2012年房企剛緩過來，再度不惜成本拿地。中海、萬科、嘉里建設(shè)、龍湖等房企成為買地大戶。2013年杭州土地市場(chǎng)火熱指數(shù)更是直線上升，外來房企在土地市場(chǎng)的成交金額占全市的77%。包括旭輝、萬科、恒大、招商、九龍倉、雅居樂和合景泰富地產(chǎn)等15家房企首次進(jìn)入杭州。

　　2013年杭州土地成交額達(dá)1327億元，創(chuàng)歷史新高，同比增長117%，繼北京和上海之后列全國第三。需要指出的是，近四年來，杭州區(qū)域地王已經(jīng)超過20幅。其中，2012-2013年涌現(xiàn)的這一波地王，將會(huì)集中于今年入市。而2009-2011年誕生的地王們，除少數(shù)已經(jīng)入市外，絕大多數(shù)都還在沉默中等待市場(chǎng)回暖。

　　實(shí)際上，杭州降價(jià)，整個(gè)長三角區(qū)域也無法獨(dú)善其身。據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無錫、常州、鎮(zhèn)江等地，溢價(jià)過高的高端項(xiàng)目已經(jīng)陷入滯銷。以無錫綠城香樟園為例，由于蓄客量不足，該盤從去年8月初開始宣布封盤，原本春節(jié)前開盤，再度延期至4月份。此前均價(jià)為2.5萬元/平方米。與之一路之隔的路勁天御，實(shí)際成交價(jià)僅在1.3萬元/平方米左右，去化也相當(dāng)緩慢。常州、鎮(zhèn)江等地也出現(xiàn)類似滯銷情況。