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　　據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測顯示，2013年，眾多大型房企繼續(xù)加碼商業(yè)地產(chǎn)布局，特別是萬科、保利地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、華潤置地等龍頭企業(yè)，在商業(yè)用地擴容方面表現(xiàn)尤為突出。以杭州為例，2013年包括萬達、華潤置地、綠地、復地在內(nèi)的多家企業(yè)均在杭州集中購入了純商業(yè)用地。這些企業(yè)均具備國內(nèi)領先的商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗，未來或?qū)⒚媾R正面競爭，特別是萬達商業(yè)廣場、華潤萬象城這樣的同質(zhì)性產(chǎn)品，相互競爭尤為激烈。尤其是在杭州本身商業(yè)地產(chǎn)趨于飽和的市場態(tài)勢之下，杭州商業(yè)地產(chǎn)的市場消化力正在下降，供大于求的市場環(huán)境將使企業(yè)商業(yè)運營的難度急劇增加，未來的風險正不斷上升。

 

　　此外值得注意的是，酒店式公寓仍然是杭州商業(yè)地產(chǎn)供應和銷售的主力軍，杭州版“禁酒令”，即2012年2月11日正式實施的《關于進一步規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項目規(guī)劃設計與管理的實施意見》(簡稱《意見》)實際影響有限，如今已形同一紙空文。

 

　　“杭州酒店式公寓、寫字樓等產(chǎn)品擁有龐大的存量房源，在樓市開啟下跌通道后，或只能通過降價途徑消化。”杭州一位房企高管預測，降價風波未來極有可能進一步對商業(yè)地產(chǎn)市場帶來影響。

 

　　存量要賣三年半

 

　　2月18日，杭州迎來了春節(jié)后的首場土地拍賣會。然而這場拍賣中的純商業(yè)用地杭州西湖三墩FG03-B1/B2-05地塊，卻以暫緩出讓而收場，成為了2014年杭州首幅流拍的商業(yè)用地。與去年火熱的搶地場面不同，開發(fā)商對商業(yè)用地的熱情開始減退，表現(xiàn)出更為謹慎的市場預期。

 

　　據(jù)杭州一家研究機構統(tǒng)計，截至今年1月，杭州市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)存量36754套，總面積達482.84萬平方米，其中酒店式公寓庫存產(chǎn)品面積123.57萬平方米，寫字樓165.93萬平方米，商鋪193.34萬平方米。而杭州商業(yè)地產(chǎn)的月均成交量為10.9萬平方米，按照目前的去化速度，現(xiàn)有存量的去化就需要44.2個月，大致為三年半的時間。

 

　　2013年杭州主城區(qū)共出讓純商業(yè)用地57幅，總面積達2032.9畝，總體量為388.7萬平方米，成交額共計258.2億元。華家池綜合用地、藍孔雀地塊、火車東站地塊等優(yōu)質(zhì)商業(yè)用地被綠地、復地、華潤等外來大鱷瓜分。如火如荼的推地，再加上眾多即將入市的可售商業(yè)地產(chǎn)存貨，杭州整個商業(yè)市場的庫存形勢的確可稱“壓力山大”。

 

　　外來房企的集中涌入，給杭州商業(yè)地產(chǎn)市場帶來了洗牌效應，以往商業(yè)格局極為落后的杭州，近幾年迎來了商業(yè)布局的一輪“跨越式”發(fā)展。繼去年西溪印象城、西田城、城西銀泰城三個購物中心相繼開業(yè)后，今年杭州還將有多個綜合體項目集中上市：杭州首個萬達廣場，即將于今年12月12日滿鋪開業(yè);中大·銀泰城、西子國際的杭州大廈城市廣場也預計將于今年年底面市。到2015年前后，錢江新城的來福士廣場、高德置地廣場，西溪海港城的VV PARK等也將依次露面。

 

　　“以前全國性開發(fā)商占杭州市場開發(fā)量的10%左右，在今年過去的幾個月里，除了全國性開發(fā)商，一些港資開發(fā)商和新加坡開發(fā)商也涌入這個市場，占據(jù)了開發(fā)量的25%以上。”世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞告訴記者，2016年之前，杭州商業(yè)項目將達到90個，其中大部分項目的開發(fā)模式采用了商場、酒店、寫字樓、酒店式公寓以及住宅等固定組合模式，購物中心同質(zhì)化嚴重。

 

　　“跟同級別城市相比，杭州的商業(yè)地產(chǎn)確實發(fā)展較晚，消費需求也確實大量存在。但在近三五年的海量供應后，新項目之間優(yōu)勝劣汰的局面也將很快出現(xiàn)，項目只有依靠差異化競爭才能實現(xiàn)生存。”贏商投資總經(jīng)理方芳分析認為。

 

　　政策監(jiān)管難跟進

 

　　商業(yè)地產(chǎn)市場風險的不斷累積，也考驗著地方政府政策監(jiān)管的智慧。

 

　　今年1月底，蘇州出臺了針對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控政策，對分割型的商業(yè)地產(chǎn)項目進行限售，規(guī)定凍結商業(yè)項目30%的體量不得出售、抵押或者轉(zhuǎn)讓，被稱為蘇州史上最嚴厲的商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策。蘇州該政策出臺之后，杭州、沈陽、成都等同樣存在商業(yè)地產(chǎn)過剩的城市是否會跟進效仿成為關注焦點。

 

　　“杭州目前暫沒有出臺類似蘇州的商業(yè)地產(chǎn)限制政策。”漢嘉地產(chǎn)咨詢有限公司副總裁高賢林向中國房地產(chǎn)報記者指出，杭州商業(yè)地產(chǎn)未來將會出現(xiàn)結構性繁榮和過剩的景象，是消費需求和地塊供應并沒有形成有效的對接造成的。目前，杭州很多地方存在盲目的規(guī)劃先行，這或會導致今后許多項目的空置和浪費。

 

　　記者在杭州走訪發(fā)現(xiàn)，兩年來，此前備受業(yè)內(nèi)關注的杭州商業(yè)地產(chǎn)“禁酒令”并未嚴格執(zhí)行，與其并存的是目前杭州酒店式公寓的海量供應，不少商業(yè)用地依舊在推出酒店式公寓房源。開發(fā)商將酒店式公寓項目以“寫字樓”的名義審批，在交付后重新與業(yè)主簽訂裝修協(xié)議，就可以規(guī)避政策。

 

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年杭州主城區(qū)在售有產(chǎn)權的酒店式公寓供應將達10615套，目前已知今年計劃開盤的酒店式公寓將有超過5000套的房源。綜合計算下來，今年杭州將有超過15000套酒店式公寓等待銷售，預計消化時間約為2~3年。

 

　　前述房企高管指出，作為類住宅產(chǎn)品，酒店式公寓首先會受到杭州住宅市場降價潮的影響，進而加劇商業(yè)項目之間的競爭。這或?qū)⒌贡聘�多地方政府重新審視過去商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展政策，全面評估地方商業(yè)地產(chǎn)風險。

 

　　“從投資風險和投資收益兩個角度來看，杭州商業(yè)地產(chǎn)風險與收益均高于二線城市平均水平。”馬英樞指出，杭州由于政府的預判、規(guī)劃的引導，局部地區(qū)可能會出現(xiàn)供應壓力增大的情況，但現(xiàn)在說過剩或者泡沫還為時尚早。