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    名詞解釋：禁酒令

    2012年1月，杭州市政府批準(zhǔn)了市建委、市規(guī)劃局《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理的實(shí)施意見(jiàn)》。意見(jiàn)規(guī)定：辦公類非住宅的公共衛(wèi)生間應(yīng)按層集中設(shè)置，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)；禁止設(shè)置外挑式陽(yáng)臺(tái)、飄窗……

    該《意見(jiàn)》自公布之日起30日后，即2012年2月18日正式開(kāi)始施行，蕭山區(qū)、余杭區(qū)和各縣(市)可參照?qǐng)?zhí)行。這一通知，基本宣告酒店式公寓這一非住宅用地項(xiàng)目在杭州審批遭到禁止，所以被業(yè)界稱為“禁酒令”。

    最近一個(gè)多月，杭州樓市整體疲軟，在此背景下，酒店式公寓市場(chǎng)由于行情相對(duì)獨(dú)立，反而能夠“脫穎而出”，頻頻在每周成交排行榜上露面。而預(yù)計(jì)將于近期開(kāi)盤的樓盤中，也不乏關(guān)注度較高的酒店式公寓項(xiàng)目。

    據(jù)了解，杭州“禁酒令”出臺(tái)以前，在住宅市場(chǎng)受限購(gòu)令、限貸令束縛的背景下，2011年，酒店式公寓一度占據(jù)杭州樓市半壁江山。2012年、2013年，樓市整體回暖，酒店式公寓也有不俗的表現(xiàn)。眼下，恰逢杭州“禁酒令”實(shí)施兩周年，2014年，酒店式公寓市場(chǎng)是否還有“潛力”再演輝煌？

    酒店式公寓近期表現(xiàn)可圈可點(diǎn)

    3月以來(lái)，酒店式公寓表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。3月首周（3月3日－3月9日），杭州酒店式公寓市場(chǎng)成交呈大幅度上升趨勢(shì)，成交面積環(huán)比增加了3255.29平方米，成交套數(shù)也增加了35套，漲幅達(dá)1倍。單周成交套數(shù)最多的樓盤為同人精華，成交面積最多的為星耀城。

    第二周，位于下沙的酒店式公寓盛泰名都中心更以40套的成交量位列主城區(qū)新房成交排行榜榜首，據(jù)了解，這40套的成交量為項(xiàng)目老總的親戚所購(gòu)，一口氣買走2層。而在當(dāng)周成交量前十中，同在下沙的金沙湖1號(hào)也位列其中。

    實(shí)際上，回顧2013年的杭州樓市，酒店式公寓市場(chǎng)本來(lái)就有不錯(cuò)的表現(xiàn)。這一年，萬(wàn)象城·悅璽、五洲國(guó)際廣場(chǎng)、同人精華、杭州新天地、中大銀泰城等項(xiàng)目的酒店式公寓產(chǎn)品都階段性地引領(lǐng)了項(xiàng)目和市場(chǎng)的成交。

    2013年年度商業(yè)銷售冠軍由定位精裝私寓的萬(wàn)象城·悅璽獲得，該項(xiàng)目年銷售額達(dá)36億，位居杭州主城區(qū)銷售金額前三。而緊隨其后的西子國(guó)際主力銷售產(chǎn)品同樣為可拎包入住的精裝修類住宅產(chǎn)品。

    2014年，杭州仍然有不少酒店式公寓在售，或?qū)⑹�。其中，杭州新天地、華元·歡樂(lè)城等項(xiàng)目，都有潛力在今年樓市中脫穎而出。

    在售項(xiàng)目地塊普遍出讓于兩年前

    另?yè)?jù)杭州合創(chuàng)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2014年杭州主城區(qū)在售有產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓供應(yīng)將達(dá)10615套，除了在售項(xiàng)目的供應(yīng)量外，目前已知今年計(jì)劃開(kāi)盤的酒店式公寓項(xiàng)目超過(guò)兩位數(shù)，預(yù)計(jì)將有超過(guò)5000套的房源入市。

    綜合計(jì)算下來(lái)，在售項(xiàng)目加上計(jì)劃開(kāi)盤項(xiàng)目的供應(yīng)量，也就是說(shuō)今年將有超過(guò)15000套酒店式公寓等待銷售。

    從總量上來(lái)看，杭州樓市酒店式公寓供應(yīng)仍然充足，但從所占比重來(lái)看，則已不可與幾年前相比。

    在酒店式公寓分布方面，據(jù)杭州合創(chuàng)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，在售項(xiàng)目中，下沙板塊排名第一，總體供應(yīng)量將達(dá)超過(guò)2100套，而寶龍城市廣場(chǎng)以800多套的后期供應(yīng)量排名下沙區(qū)第一，和達(dá)城、東方銘樓這兩個(gè)項(xiàng)目后期也有不小的供應(yīng)量。

    此外濱江、申花、三墩、西溪、市中心等區(qū)域也同樣有一定份額。

    而據(jù)記者查詢，這些項(xiàng)目所屬地塊，基本上都出讓于2012年以前，即禁酒令出臺(tái)以前。

    也就是說(shuō)，杭州“禁酒令”實(shí)施兩年后，雖然斷言杭州酒店式公寓未來(lái)將絕跡仍然為時(shí)尚早，但這一投資型產(chǎn)品的供應(yīng)，已主要依賴于前幾年的“遺留項(xiàng)目”，后續(xù)的供應(yīng)潛力，確實(shí)已呈收斂態(tài)勢(shì)。

    部分房企仍然準(zhǔn)備“打擦邊球”

    不過(guò)，這并不是說(shuō)，酒店式公寓項(xiàng)目將要逐漸絕跡了。雖然受到“禁酒令”的限制，一些在2012年以后摘得商住地塊的開(kāi)發(fā)商，仍然有意“打擦邊球”，規(guī)劃酒店式公寓類產(chǎn)品。

    文一路未來(lái)科技城內(nèi)某地塊就有商業(yè)部分。相關(guān)資料顯示，該地塊的出讓時(shí)間為2012年11月份，即禁酒令出臺(tái)了大半年之后。該公司營(yíng)銷總監(jiān)在接受記者采訪時(shí)明確表示，產(chǎn)品類型還是會(huì)往酒店式公寓這種類住宅產(chǎn)品上靠，“目前產(chǎn)品仍在研發(fā)中，我們會(huì)往酒店式公寓的方向努力。”

    該負(fù)責(zé)人分析說(shuō)，前期市調(diào)發(fā)現(xiàn)，未來(lái)科技城內(nèi)只有海港城等項(xiàng)目有極少量的酒店式公寓產(chǎn)品供應(yīng)。

    “從目前市場(chǎng)接受度來(lái)看，酒店式公寓還是很受歡迎的，市場(chǎng)上不少中小型產(chǎn)品都因投資門檻低但回報(bào)率高而受到投資人群的大力追捧。”該負(fù)責(zé)人透露，在來(lái)訪客戶中，已有不少人問(wèn)起該項(xiàng)目接下來(lái)會(huì)不會(huì)推出低總價(jià)的酒店式公寓產(chǎn)品，這些客戶關(guān)注的產(chǎn)品還包括了小面積商鋪。

    該負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，這個(gè)地塊預(yù)計(jì)將有2萬(wàn)平方米左右體量的酒店式公寓產(chǎn)品推出，按計(jì)劃下半年即可面世。

    對(duì)此，贏商投資總經(jīng)理方芳指出，對(duì)于某些開(kāi)發(fā)商仍鐘情于打造酒店式公寓產(chǎn)品，唯一的做法就是先預(yù)留管道，等交付以后再進(jìn)行改造，“這樣就不能一次性成型，會(huì)弄得非常復(fù)雜。”

    延伸
    房企為何難舍酒店式公寓

    方芳指出，“一塊商業(yè)地塊到手，開(kāi)發(fā)商肯定還是更愿意做酒店式公寓產(chǎn)品，因?yàn)槊娣e小、總價(jià)高、出貨快，因此比其他產(chǎn)品更容易快速回籠資金。”

    方芳分析，同板塊內(nèi)，酒店式公寓產(chǎn)品的單價(jià)相比較住宅產(chǎn)品價(jià)格相當(dāng)于打了8折左右，面積又控制在比較小的范圍之內(nèi)，最重要的是還不限購(gòu)，因此近幾年尤其是“雙限令”出臺(tái)之后就一直相當(dāng)受歡迎。

    “禁酒令”出臺(tái)以后，一些商業(yè)地塊不得不打造成了寫字樓和商鋪。這其實(shí)加大了開(kāi)發(fā)商的操盤壓力，因?yàn)閷懽謽且�比酒店式公寓難賣得多。方芳指出，目前杭州寫字樓存量已經(jīng)達(dá)到270萬(wàn)-208萬(wàn)平方米，而杭州市場(chǎng)寫字樓的年出貨量只有25萬(wàn)-26萬(wàn)平方米，也就是說(shuō)，目前的寫字樓存量已足夠賣上10年時(shí)間。