色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    從2009年上半年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，租賃型持續(xù)遇冷，銷(xiāo)售型投資趨熱的說(shuō)法相當(dāng)貼切。滬上多家房地產(chǎn)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，上半年上海銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資需求旺盛，成交量繼續(xù)上升，特別是一些商住兩用型產(chǎn)品，一直占據(jù)著各月銷(xiāo)售排行榜的前排位置，反而是傳統(tǒng)CBD的租賃型寫(xiě)字樓明顯不景氣，租金走低而空置率創(chuàng)下歷史新高，不再是這一細(xì)分市場(chǎng)關(guān)注度的“頭牌”。

    進(jìn)駐副中心寫(xiě)字樓 行情啟動(dòng)了

    關(guān)鍵詞：泛CBD、潛力股

    由于上海寫(xiě)字樓未來(lái)的新增供應(yīng)量將遠(yuǎn)超前幾年水平，自去年底寫(xiě)字樓供應(yīng)量創(chuàng)下歷史新高之后，供需不平衡的局面繼續(xù)深化。加上金融危機(jī)對(duì)上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)造成了持續(xù)沖擊，多數(shù)企業(yè)不再采取擴(kuò)租策略，轉(zhuǎn)而尋找控制成本辦公駐所，導(dǎo)致的租賃需求下降。在這種情況下，城市副中心的寫(xiě)字樓迎來(lái)春天。對(duì)于企業(yè)而言，入駐非傳統(tǒng)CBD區(qū)域，意味著用更少的支出獲得更大的辦公面積，還可分享城市副中心啟動(dòng)帶來(lái)的價(jià)值提升。

    例如五角場(chǎng)板塊從昔日城鄉(xiāng)結(jié)合部落后形象而今已成占地3.11平方公里的上海城市副中心。軌交8號(hào)線和正在興建的10號(hào)線，進(jìn)一步優(yōu)化了區(qū)域的交通環(huán)境，五角場(chǎng)已然成為上海最具活力的區(qū)域。據(jù)悉，美國(guó)硅谷銀行已經(jīng)確定進(jìn)駐五角場(chǎng)，新華傳媒、綠地能源集團(tuán)、英國(guó)UA國(guó)際建筑有限公司等重量級(jí)企業(yè)均已先后入駐。在這個(gè)區(qū)域中，近期表現(xiàn)最為突出的當(dāng)數(shù)財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)，其一期11萬(wàn)平方米，由三棟巴洛克建筑組成，分別是4.8萬(wàn)平方米的酒店辦公樓——金座，3.1萬(wàn)平方米的公寓式辦公樓——銀座，2.7萬(wàn)平方米的綜合樓——王座共同構(gòu)筑了現(xiàn)代CBD的商務(wù)版圖，開(kāi)發(fā)商透露，財(cái)富金座除了擁有超5A甲級(jí)硬件配置豪華辦公外，還引入五星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店，加入了投資品屬性，受到更多關(guān)注。

    真如城市副中心則是另一個(gè)寫(xiě)字樓表現(xiàn)活躍的區(qū)域，近日“第七CBD”布局規(guī)劃出臺(tái)更是將中環(huán)商務(wù)區(qū)更是推到新高度。區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿項(xiàng)目金沙商務(wù)廣場(chǎng)建筑面積達(dá)75762平方米，是一個(gè)集四星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓式辦公樓、商務(wù)別墅于一體的純石材經(jīng)典建筑群。項(xiàng)目距離規(guī)劃中的軌道交通13號(hào)線僅50米。其價(jià)格也遠(yuǎn)低于周邊的其他辦公項(xiàng)目，甚至低于純住宅的價(jià)格，詮釋了此類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)值洼地優(yōu)勢(shì)。

    同樣，大寧商圈內(nèi)現(xiàn)已擁有的住宅社區(qū)、工業(yè)新區(qū)、物流園區(qū)等，形成新興組團(tuán)式、集群式完善商業(yè)配套布局，一躍成為上海新崛起的商業(yè)副中心，由于軟硬指標(biāo)契合成本戰(zhàn)略，使得500強(qiáng)知名企業(yè)爭(zhēng)相遷入商圈內(nèi)寫(xiě)字樓項(xiàng)目。近期，不僅萊茵技術(shù)、科勒中國(guó)等世界500強(qiáng)或知名企業(yè)相繼遷入大寧商圈，瑞典山特維克礦山工程機(jī)械貿(mào)易(上海)有限公司也即將入駐合金工廠商務(wù)園。據(jù)悉，合金工廠商務(wù)園占地面積28898平方米，總建筑面積近6萬(wàn)平米，由 3幢多種形態(tài)的創(chuàng)意建筑圍合而成，1號(hào)、2號(hào)樓以老建筑全新改造升級(jí)的LOFT辦公空間，3號(hào)樓為21層以甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造的5A商務(wù)大樓，擁有部分層高6米的LOFT空間，并可按辦公需求自由分割，靈活組合。目前租金僅為每平米2.5元起，除本身所具備的高端商務(wù)品質(zhì)外，更是擁享優(yōu)惠的區(qū)域稅收政策和商圈通達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。

    變異產(chǎn)品瘋賣(mài) 接受度高了

    關(guān)鍵詞：亦商亦住、小戶(hù)型

    商住兩用小戶(hù)型作為寫(xiě)字樓市場(chǎng)中的一個(gè)變異產(chǎn)品，上半年的銷(xiāo)售情況大放異彩，例如利金國(guó)際、青年城、周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、銀座印象、綠地領(lǐng)海等一經(jīng)推出商住小戶(hù)型的項(xiàng)目，市場(chǎng)接受度都很高。

    雖然購(gòu)買(mǎi)商住小戶(hù)型與普通商品房相比，不僅土地使用年限不同，買(mǎi)房時(shí)的首付比例、貸款性質(zhì)和利率，交房后的使用成本，以及進(jìn)入二手流通市場(chǎng)時(shí)涉及的稅費(fèi)等都有所不同，但隨著住宅市場(chǎng)今年再度升溫，新增供應(yīng)有不小的缺口，性質(zhì)為商辦項(xiàng)目卻強(qiáng)調(diào)居住功能的小戶(hù)型產(chǎn)品，成為市場(chǎng)的寵兒。

    業(yè)內(nèi)人士表示，無(wú)論是自住還是投資，更看重的是這種產(chǎn)品的低門(mén)檻、高利用率，試想一下，對(duì)于自住者來(lái)說(shuō)，在上海交通便捷地區(qū)花上40、50萬(wàn)元安家，商住小戶(hù)型可能是最后的機(jī)會(huì)，而對(duì)于投資者而言，這種產(chǎn)品往往以精裝修推出，可以迅速通過(guò)租金形成現(xiàn)金流。至于困擾這類(lèi)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)手問(wèn)題，已經(jīng)在銀座印象安家的新上海人陳先生表示：“我并不擔(dān)心轉(zhuǎn)手問(wèn)題，將來(lái)那些同樣工作年限不長(zhǎng)的學(xué)弟、學(xué)妹，肯定也需要這樣的房子過(guò)渡，因?yàn)榭們r(jià)可以承受。”

    由于這類(lèi)項(xiàng)目體量不大，往往一開(kāi)盤(pán)即售罄，目前在售的利金國(guó)際可能是為數(shù)不多的機(jī)會(huì)，該項(xiàng)目推出40-60平方米的精裝戶(hù)型，以國(guó)內(nèi)知名品牌精美裝修裝飾，打造準(zhǔn)四星標(biāo)準(zhǔn)酒店管理式公寓，真正做到拎包入住。

    銷(xiāo)售型甲級(jí)樓現(xiàn)身 稀缺品好賣(mài)了

    關(guān)鍵詞：商圈優(yōu)勢(shì)、軌交上蓋

    依托商圈發(fā)展的國(guó)際商務(wù)環(huán)境一直備受企業(yè)寵愛(ài)，企業(yè)選擇這樣的辦公氛圍，除了擁有優(yōu)越的地理位置、良好的商業(yè)氛圍，以及暢達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，也是一種自身實(shí)力的象征。雖然今年甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量大幅提升，但其中的銷(xiāo)售型產(chǎn)品仍是少數(shù)，很多對(duì)上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)長(zhǎng)期看好，且資金充裕的本土企業(yè)，今年仍有出手購(gòu)買(mǎi)的意愿，該類(lèi)產(chǎn)品自然取得不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

    徐家匯作為上海最具含金量的大型商圈之一，不但吸引了眾多商家紛紛搶駐，同時(shí)也使這里成為了高檔辦公物業(yè)的聚集地，匯鑫國(guó)際作為其中的國(guó)際商務(wù)新引擎，位于宜山路和蒲匯塘路的交匯處，由一棟19層的辦公樓，以及2棟多層商業(yè)物業(yè)圍合而成，總建筑面積約5萬(wàn)平方米，優(yōu)質(zhì)商圈為項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)莫過(guò)于它的交通網(wǎng)絡(luò)，匯鑫國(guó)際距離軌道交通3號(hào)線、4號(hào)線以及9號(hào)線步行僅需5分鐘的路程，距離軌交1號(hào)線上海體育館站入口僅需10分鐘，而從匯鑫國(guó)際驅(qū)車(chē)僅需約2分鐘即可直達(dá)內(nèi)環(huán)高架，能夠滿(mǎn)足商務(wù)人士隨時(shí)出行的需求。

    矗立在軌交8號(hào)線、10號(hào)線交匯站上蓋的駿豐國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng)，也因?yàn)榫邆淞诉@樣的稀缺優(yōu)勢(shì)，成為上海北外灘區(qū)域又一地標(biāo)性建筑。項(xiàng)目定位為5A甲級(jí)涉外寫(xiě)字樓以及高檔商業(yè)休閑中心于一體的綜合商辦地標(biāo)建筑。駿豐國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng)由美國(guó)大師精心設(shè)計(jì)，采用最新的環(huán)保節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，透窗可見(jiàn)綠色的和平公園，給商務(wù)辦公者營(yíng)造了舒適、有氧綠色生態(tài)的辦公環(huán)境;4米辦公層高、10米大堂挑空的豪華室內(nèi)設(shè)計(jì)、高檔品牌設(shè)備、5A智能化標(biāo)準(zhǔn)等，使實(shí)用功能空間與美學(xué)視覺(jué)空間完美結(jié)合，成就氣度非凡的商務(wù)中心。

   下半年新增供應(yīng)是上半年8倍多

    寫(xiě)字樓租戶(hù)繼續(xù)占有主動(dòng)權(quán)

    第一太平戴維斯最新報(bào)告指出，今年全年上海新增甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量為56.2萬(wàn)平方米，其中50.8萬(wàn)平方米將在下半年供應(yīng)入市，是上半年的8倍還多。未來(lái)的走勢(shì)更不容樂(lè)觀，在2011年之前上海辦公樓將有近270萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量。

    據(jù)悉，截至6月底上海甲級(jí)寫(xiě)字樓整體空置率達(dá)16.8%(浦西11.2%，浦東25.1%)，今年上半年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓整體租金累計(jì)下跌8.3%，而浦東寫(xiě)字樓的租金下跌幅度最大，較今年年初累計(jì)下跌10.9%。由于未來(lái)新增供應(yīng)量將遠(yuǎn)超前幾年水平，自去年底供應(yīng)量創(chuàng)下歷史新高之后，供需不平衡的局面或?qū)⒗^續(xù)深化，預(yù)計(jì)租金將因此繼續(xù)下跌，預(yù)計(jì)年租金下跌15-20%至人民幣6.0-6.5元，整體空置率預(yù)計(jì)將超過(guò)20%，租戶(hù)將繼續(xù)在市場(chǎng)中占有主動(dòng)權(quán)。