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　　大部分專(zhuān)家建議：要斷定是否做低房?jī)r(jià)，先將裝修款和裸房?jī)r(jià)分離
 

　　面對(duì)做低房?jī)r(jià)現(xiàn)象，專(zhuān)家建議修改目前的相關(guān)規(guī)定加強(qiáng)對(duì)中介主動(dòng)做低房?jī)r(jià)的處罰手段。

　　做低房?jī)r(jià)避稅不但有可能在交易時(shí)被評(píng)估公司發(fā)現(xiàn)而“退回”補(bǔ)繳稅款，還會(huì)因此帶來(lái)買(mǎi)賣(mài)雙方因不履行合約產(chǎn)生的法律糾紛。

　　上海樓市的再度火爆、房?jī)r(jià)加速上漲導(dǎo)致二手房交易過(guò)程中毀約情況頻繁出現(xiàn)。賣(mài)家發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲后，認(rèn)為房子“賣(mài)便宜了”而提出毀約，買(mǎi)家一紙?jiān)V狀遞到法院要求履約或賠償。此時(shí)，雙方前期約定的做低房?jī)r(jià)合約往往會(huì)成為毀約方的最好理由，并依此要求判定做低房?jī)r(jià)的合同無(wú)效。

　　隨著類(lèi)似案件不斷增加，8月18日，上海市人民檢察院第一分院組織相關(guān)各方進(jìn)行一場(chǎng)關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛中因做低房?jī)r(jià)等因素引發(fā)的“同案不同判”專(zhuān)題討論。三個(gè)做低房?jī)r(jià)合同毀約案的不同判決意見(jiàn)引起各方熱議，當(dāng)天的討論會(huì)上，專(zhuān)業(yè)人士指出，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快實(shí)際上是類(lèi)似糾紛的主因。而在整個(gè)規(guī)范交易的過(guò)程中，由于尚缺乏對(duì)中介行業(yè)出現(xiàn)做低房?jī)r(jià)行為的具體處罰手段，因此對(duì)其行為規(guī)范應(yīng)該提上議事日程。

　　針對(duì)交易雙方將裝修款剔除出交易總房?jī)r(jià)的行為，與會(huì)人士也建議，不妨將裝修款項(xiàng)與原房產(chǎn)價(jià)格分離。

　　此外，二手房交易過(guò)程中做低房?jī)r(jià)避稅行為如何監(jiān)管，買(mǎi)賣(mài)雙方及中介公司應(yīng)該各自承擔(dān)何種法律責(zé)任？發(fā)現(xiàn)做低房?jī)r(jià)的行為后，相關(guān)部門(mén)有否行政處罰權(quán)，若有的話(huà)該作出何種處罰決定，若沒(méi)有又該如何在制度建設(shè)上對(duì)政策法規(guī)予以完善補(bǔ)充？在18日的研討會(huì)上，與會(huì)的法院、檢察院、市住房保障和房屋管理局、市房地產(chǎn)交易中心、稅務(wù)局及法律專(zhuān)家們也各抒己見(jiàn)發(fā)表各自看法。

　　毀約起因

　　房?jī)r(jià)上漲過(guò)快

　　明明簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但由于房?jī)r(jià)上漲，房屋買(mǎi)賣(mài)的賣(mài)家出現(xiàn)毀約現(xiàn)象，不愿繼續(xù)履行原合同，拒絕辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)等，由此引發(fā)買(mǎi)賣(mài)雙方的糾紛近期頻頻出現(xiàn)。僅以南匯為例，原南匯區(qū)法院受理的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛類(lèi)案件大幅增長(zhǎng)，近兩個(gè)月來(lái)，該院已經(jīng)受理此類(lèi)案件36件，同比增加近2倍。

　　上海市房地產(chǎn)交易中心副主任陳澗波表示，造成類(lèi)似要求申請(qǐng)合同無(wú)效案件的最主要原因就在于樓市的過(guò)快上漲。由于二手房交易從合同訂立到完成過(guò)戶(hù)需要一個(gè)多月甚至更長(zhǎng)時(shí)間，短期內(nèi)房?jī)r(jià)的迅速變化會(huì)導(dǎo)致賣(mài)家出于自身利益考慮毀約，從而造成糾紛。

　　2009年上半年，上海樓市在經(jīng)歷了1、2月的低迷，3、4月的略有回暖后，在5、6月開(kāi)始進(jìn)入瘋狂。6月上海樓市周成交均價(jià)創(chuàng)下了自去年7月份以來(lái)的53周新高,距離歷史最高房?jī)r(jià)僅相差380元/平方米。經(jīng)過(guò)7月的小幅調(diào)整，上海樓市實(shí)際成交價(jià)就在8月中旬突破了歷史最高均價(jià)。據(jù)佑威樓市通系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)顯示：8月10日至8月16日，上海商品房成交面積46.98萬(wàn)平方米，環(huán)比前周增加6%；成交均價(jià)為20563元/平方米，環(huán)比上漲14%。其中，商品住宅成交面積39.09萬(wàn)平方米，環(huán)比增加13%；成交均價(jià)為19991元/平方米，環(huán)比上漲17%。

　　雙重標(biāo)準(zhǔn)

　　非普通房技術(shù)性做低

　　陳澗波表示，產(chǎn)生做低房?jī)r(jià)案例的背景原因在于，由于目前政府出于調(diào)控以及鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)的目的，出臺(tái)優(yōu)惠政策對(duì)商品房進(jìn)行臺(tái)階收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，普通房和非普通房的納稅標(biāo)準(zhǔn)差異較大。對(duì)于很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，非普通住房如果全額納稅，則各種稅額將達(dá)到房屋交易總價(jià)的10%以上。

　　因此，這部分房源在交易過(guò)程中就會(huì)出現(xiàn)故意采取一些技術(shù)性處理的手段，將房?jī)r(jià)報(bào)低滿(mǎn)足普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，從而達(dá)到降低交易成本的目的。

　　由此產(chǎn)生的現(xiàn)象是，很多房產(chǎn)交易過(guò)程中，交易價(jià)格和最后的納稅申報(bào)價(jià)格之間會(huì)存在一定差異。陳澗波透露，按照交易中心的統(tǒng)計(jì)顯示，目前全部交易中70%的住房屬于普通商品房，其中應(yīng)該有相當(dāng)一部分原本剛剛進(jìn)入非普通房范疇的房源在經(jīng)過(guò)技術(shù)性處理之后，重新成為普通房進(jìn)行交易。

　　其實(shí)，在國(guó)家出臺(tái)優(yōu)惠稅收政策之前，二手房交易過(guò)程中的做低房?jī)r(jià)現(xiàn)象也屢見(jiàn)不鮮，其中大部分是在豪宅交易中做手腳，達(dá)到逃稅的目的。就記者所了解，北京、上海等大城市的中介都會(huì)和買(mǎi)賣(mài)雙方串通，一套高價(jià)房的價(jià)格做低幅度甚至可達(dá)20%左右。

　　征稅管理

　　采取就高不就低原則

　　上海市地稅局政策法規(guī)處水啟裕表示，目前房地產(chǎn)稅收采取的是“先稅后證”的操作方式，也就是說(shuō)，交易雙方必須在完稅之后才能夠辦理房地產(chǎn)權(quán)使用證。

　　陳澗波指出，在實(shí)際操作過(guò)程中，稅務(wù)部門(mén)已經(jīng)解決了交易價(jià)格和納稅申報(bào)價(jià)格之間的問(wèn)題。

　　據(jù)悉，稅務(wù)部門(mén)有一套根據(jù)市場(chǎng)以及周邊房產(chǎn)交易價(jià)格確定的內(nèi)控價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，也就是繳稅標(biāo)準(zhǔn)，另外的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)則是交易合同的價(jià)格，目前房地產(chǎn)交易稅費(fèi)一般采取就高不就低的原則。

　　也就是說(shuō)，如果交易合同價(jià)格過(guò)低，稅務(wù)部門(mén)也會(huì)要求你采用稅務(wù)內(nèi)控價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行繳稅，如果購(gòu)房者存在異議，則可以提出由評(píng)估公司對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

　　實(shí)際上，今年以來(lái)，隨著交易量上升，各地房地產(chǎn)交易中心已經(jīng)有指定評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。而類(lèi)似評(píng)估機(jī)構(gòu)也負(fù)責(zé)對(duì)于房產(chǎn)交易價(jià)格的認(rèn)定。相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部都有一套來(lái)自財(cái)稅部門(mén)的房源成交價(jià)格記錄系統(tǒng)，一周更新一次，滬上各小區(qū)房源的最新成交價(jià)格都記錄在系統(tǒng)內(nèi)，這也是評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)二手房成交價(jià)進(jìn)行評(píng)估的數(shù)據(jù)來(lái)源。

　　裝修款項(xiàng)

　　目前計(jì)入房屋總價(jià)中

　　在討論如何判定做低房?jī)r(jià)的實(shí)際情況時(shí)，大部分專(zhuān)家認(rèn)為，考慮到二手房交易實(shí)際情況，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該將裝修款和裸房?jī)r(jià)分離。

　　上海市住房保障和房屋管理局法規(guī)處李國(guó)華表示，一般認(rèn)為，二手房買(mǎi)賣(mài)屬于自由合同，原則上只需要符合雙方真實(shí)意思的描述，雙方約定的房?jī)r(jià)取決于很多因素，房管局方面很難對(duì)房?jī)r(jià)部分進(jìn)行審查。

　　與此同時(shí)，李國(guó)華表示，在房?jī)r(jià)內(nèi)容方面，分解是否違法也是一個(gè)需要討論的內(nèi)容。

　　記者了解到，現(xiàn)在法律對(duì)于房?jī)r(jià)的內(nèi)容沒(méi)有明確規(guī)定。但是在具體稅收操作上，卻是有著明文的規(guī)定。2007年6月，上海發(fā)布“關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于承受裝修房屋契稅計(jì)稅價(jià)格問(wèn)題的批復(fù)》的通知”顯示，房屋買(mǎi)賣(mài)的契稅計(jì)稅價(jià)格為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的總價(jià)款，買(mǎi)賣(mài)裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

　　按照國(guó)外的標(biāo)準(zhǔn)，將房?jī)r(jià)部分拆解成裝修款以及原房產(chǎn)價(jià)格兩部分，分別訂立合同計(jì)算價(jià)格是屬于合理避稅的一種行為。

　　在當(dāng)天討論會(huì)上，多名與會(huì)者都對(duì)于裝修款是否計(jì)入總房?jī)r(jià)提出疑問(wèn)，多數(shù)專(zhuān)家建議，將裝修部分和裸房?jī)r(jià)進(jìn)行分離，不成為計(jì)稅的基數(shù)。分離的目的是以免造成稅額過(guò)高，增加購(gòu)房者的買(mǎi)房負(fù)擔(dān)，影響政府促進(jìn)交易的本意，但也應(yīng)該掌握一個(gè)核定比例。